Управлять домом не фиктивно, а эффективно

(Слева направо) Раиса Галушко, Надежда Гетман, Зоя Федорова, Ирина Новак - члены домсовета на ул. Калинина, 10

Это письмо пришло в редакцию от хабаровчан, как подписались его авторы,  - от «инициативной группы жильцов дома № 9 по улице Фурманова в Хабаровске».

«Прочитали статью «Личные метры и общая доля» («Тихоокеанская звезда» за 25 июня с. г.) и в очередной раз убедились, что все контролирующие организации в сфере ЖКХ отделываются одинаковыми отписками - о том, что тариф на статью «содержание и ремонт» устанавливается на основании решения общего собрания собственников, - пишут авторы этого письма. - Хотя все прекрасно понимают, что собрания не проводятся, а протоколы просто фиктивные. В результате тариф устанавливается такой, какой захочет управляющая компания.

Мы убедились в этом на примере нашего дома. Когда инициативная группа попросила расчет этого тарифа, установленного без решения общего собрания, то увидела, что в него включены работы, которые никогда не проводились и не проводятся.

На наше требование разъяснить, почему это сделано, мы получили ответ, что существует план, согласно которому управляющая компания обязана включать эти работы, иначе ей выпишут штраф. А протокол общего собрания собственников оказался фиктивным. Мы неоднократно обращались в контролирующие органы, от них приходили ответы, в которых все ссылались на этот протокол, никто даже не затруднился проверить его подлинность.

Проверив все расчеты, мы убедились, что тариф «на содержание и ремонт» в нашем доме завышен. Деньги утекают в частные управляющие компании, а страдает бюджет, так как увеличиваются субсидии и компенсационные выплаты, без которых многие граждане не могут оплачивать огромные счета за услуги ЖКХ».

Познакомившись с этим письмом, генеральный директор СРО НГ «ЖКХ-групп» Борис ГЛАДКИХ предложил:

- Давайте разбираться по порядку: и в сути полномочий общего собрания собственников, и в сути прав и обязанностей управляющих организаций, и в том, что можно сделать, когда та или иная ситуация в отношениях с ними нас не устраивает. Согласно закону, высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений в нем. Решения общего собрания собственников оформляются протоколом и обязательны к исполнению не только со стороны управляющей организации, выбранной для выполнения работ и оказания услуг в доме, но и всеми собственниками помещений многоквартирного дома.

Когда дом находится в ведении управляющей организации, важно знать, какие именно услуги оплачиваются собственниками по квитанции. Это регулируется договором управления домом, в котором содержится подробный перечень работ и услуг. И это не просто перечисление: здесь должны быть указаны объем, стоимость, периодичность и график или сроки оказания тех или иных услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. Такой перечень утверждается на общем собрании собственников жилья. Фактически он и служит точкой отсчета для формирования размера платы за содержание и ремонт жилья.

- А на каком этапе возникает этот самый размер платы?

- В соответствии с Жилищным кодексом РФ он определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее одного года. Управляющая организация предлагает собственникам утвердить размер платы с учетом периодичности и объемов выполнения работ и оказания услуг, которые должны учитывать конструктивные особенности дома (внутридомовые инженерные системы и прочее), земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства и другими объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома. Важны даже геодезические и природно-климатические условия!

Иначе говоря, размер платы, который будет утвержден решением общего собрания, должен обеспечивать необходимый объем работ и услуг на конкретном доме и учитывать действующую ценовую политику региона, в котором вы проживаете. Ведь и инвентарь, и материалы, и оборудование стоят денег, нужно платить зарплату людям, которые выполняют работу.

Жилищным законодательством действительно установлен обязательный минимальный перечень услуг и работ (постановление Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 «О минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, и порядке их оказания и выполнения»). Минимальный перечень предусмотрен действующим законодательством, во избежание споров между управляющими организациями и собственниками он должен быть закреплен в договоре управления. Данное решение принимается на общем собрании собственников многоквартирного дома.

- А что делать, если всё сделано вроде бы в соответствии с законом, но лишь на бумаге: ни общего собрания, ни его реального протокола не было?

- Разбираться с фиктивными протоколами общего собрания собственников полномочны органы прокуратуры и государственного жилищного надзора. В их компетенции проведение анализа на соответствие всех документов действующему законодательству. Но даже если собрание было проведено и реальный протокол существует, решение принято, но хотя бы один из собственников голосовал против его принятия, тем более если не участвовал в общем собрании, то он вправе обжаловать принятые решения в судебном порядке в течение шести месяцев со дня, когда этот собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

Вообще при возникновении принципиальных разногласий между собственниками и управляющей организацией по оказанным услугам, по стоимости произведенных работ и по их объему, в первую очередь нужно ознакомиться с документами организации, отражающими ее деятельность по конкретному дому. При необходимости можно затребовать ежегодный отчет, запросив копии необходимых документов, либо ознакомиться с документами на официальном сайте управляющей организации (ТСЖ или ЖСК) или на сайте «Реформа ЖКХ».

Эта информация доступна: сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, отражаются в актах, составляемых исполнителем, и являются составной частью технической документации многоквартирного дома. Также стоит обратить внимание на работу совета многоквартирного дома. В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ собственники многоквартирного дома, в котором не создано ТСЖ, ЖСК или другой потребительский кооператив, обязаны такой совет создать. Возможно, у избранного совета не очень получается справляться со своими обязанностями, а именно: регулярно проверять выполнение УК тех или иных ремонтных работ и их качество, принимать одобренные работы и подписывать соответствующие акты приемки. Не всегда члены совета МКД организовывают и проводят общие собрания собственников по всем правилам, поскольку это довольно трудоемкое занятие, и доводят до всех жильцов своего дома важную информацию, полученную от управляющей организации.

Другими словами, если у вас возникают вопросы к своей УО, для начала задайте их совету дома.

Как показывает практика, большинство споров, возникающих между собственниками и управляющими, решаются с помощью прямого диалога и спокойного обсуждения накопившихся вопросов и противоречий между сторонами.

- Не секрет, что часто нет согласия как раз между самими жильцами…

- Да, к сожалению, конфликтные ситуации, необходимость обращения в надзорные органы или судебные тяжбы возникают потому, что жильцы не могут договориться между собой о том, как и с чьей помощью содержать дом. Обращение в надзорные органы - не панацея в решении существующих проблем в доме. Когда собственники действуют сообща и лично принимают участие в управлении собственным имуществом, тогда и приходит понимание, что порядок в доме связан не только с контролем управляющего, но и с принятием или непринятием тех или иных решений.

Помните, с чего мы начали разговор? Общее собрание собственников помещений - высший орган управления дома, в распоряжение которого законодателем передан большой объем прав. Нельзя рассчитывать на то, что наши проблемы кто-то решит за нас, и тихо игнорировать собрания либо бездумно расписываться на непонятных документах.

Если нет надежды на разрешение споров с управляющей организацией, если на организованные действия собственников она не реагирует, то нет смысла продолжать такое сотрудничество. Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть договор управления. Правда, практика показывает: если собственники многоквартирного дома не пытаются наладить отношения друг с другом и взаимодействие с управляющей организацией, то и потом, даже при смене ее на другую, эффективное управление здесь вряд ли получится.

Беседовала
Марина СЕМЧЕНКО.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.

Мы тарифы ставим сами

Как рассказали нам в совете дома № 10 на улице Калинина в Хабаровске, тарифы на ремонт и содержание жилья в нём устанавливают сами собственники. Для этого каждый год в ноябре собирается совет дома. Старшие по подъездам, а в этом десятиэтажном доме их семь, приносят на это заседание свои заявки, пожелания и предложения. Совет обсуждает предложения каждого подъезда и сводит в план мероприятий по дому.
Далее председатель совета отправляется с этим перечнем в управляющую компанию к экономисту-сметчику. Производится обсчет этого перечня. В итоге выводятся две цифры: стоимость работ по текущему ремонту и стоимость капитальных работ.
- Бывает, глянет сметчик на итог, и говорит нам: этого плана на целую пятилетку хватит, - говорит председатель совета дома на  ул. Калинина, 10 Виктор Гетман. - В таком случае советуемся с управляющей компанией, а затем повторно собираем совет дома и выбираем, какие работы нужно сделать безотлагательно, а какие могут подождать. А после этого выносим этот перечень, согласованный с управляющей компанией, на общее собрание собственников.
Если у людей возникают вопросы, члены совета дома - их соседи способны ответить на любой. К примеру, почему пятый подъезд нужно ремонтировать в предстоящем году, а первый и третий будут ждать. В итоге люди голосуют, принимают решение, утверждается тариф на предстоящий год и план мероприятий, протокол сдаётся в управляющую компанию, и та делает заказанные собственниками жилья работы.
- Мы уже пять лет с нашей управляющей компанией «Сервис-Центр» живём «душа в душу»,  - продолжает Виктор Гетман.  - Тариф в нашем доме 39,62 рубля за квадратный метр уже пять лет не поднимался. Этих денег вполне хватает, чтобы за пять лет «вылизать» дом до блеска, заменить обветшалые инженерные сети, привести в порядок двор. Помогают и грантовые программы, в которых мы регулярно принимаем участие и нередко выигрываем. Кроме совета дома, у нас созданы и активно работают женсовет, молодёжный совет.
Активность самих собственников, безусловно, - залог достойного содержания дома в пределах тех средств, которые жильцы согласны платить. Но, как показывает опыт Виктора Николаевича и его помощников, одной активности мало. Не менее важно в отношениях с управляющей компанией и с другими коммунальными структурами не только выдвигать им свои требования, но и не забывать поблагодарить - всегда можно найти за что, с праздником поздравить… В общем, относиться к ним, как к партнёрам, а не как к прислуге.
Татьяна ВАН.