В июль катилось лето

Перефразируя эти слова Маяковского, можно сказать, что в июль катились цены на Хабаровском рынке жилья. За первый месяц лета средняя стоимость квадратного метра в городе упала более чем на 2% (на 1524,53 рубля). А с начала года за квадратный метр в городе стали запрашивать меньше в среднем на 1706,4 рубля. Как результат - основной показатель рынка недвижимости достиг уровня лета прошлого года (73232,25 рубля).
Такое стремительное снижение средних цен вызвано, прежде всего, началом традиционной летней стагнации. А ускорило июньское снижение тенденция этого года к понижению рынка, которая продолжается с февраля со среднемесячным темпом 0,4%. Лишь в январе наблюдался инерционный рост цен (1,4%), перешедший с конца прошлого года, и в марте была попытка рынка подняться над нулевой отметкой (0,2%). В остальные месяцы этого года рынок уверенно снижался, ускоряясь к лету из месяца в месяц.
Стоимость квадратного метра
В июне лидерами снижения стоимости квадратного метра стали однокомнатные квартиры, у которых квадрат в среднем по городу стал предлагаться на продажу дешевле на 3,5%. А среди однокомнатных квартир наибольшее снижение цен на квадратный метр был отмечен по итогам месяца у квартир новой планировки. В центре города он потерял у квартир этой планировки 3,7%, ближе к центру - 3,2%, в средней отдаленности - 4,6% и на окраинах - 2,5%.
Значительно снизилась в среднем по городу цена на квадратный метр у трехкомнатных квартир (-2,8%). В этом сегменте рынка тоже лидировали квартиры новой планировки: на окраинах квадратный метр стал дешевле в этом сегменте на 3,2%, в средней отдаленности - на 1,7%, ближе к центру - на 1,9% и минимальное снижение было отмечено лишь в центре - 1,3%.
Квартиры новой планировки составляют свыше половины всех предложений на хабаровском рынке жилья, поэтому они и определяют основные тенденции. Снижается цена квадратного метра у них - снижается и весь рынок. Положение не изменили даже рост цен на квадратный метр у двухкомнатных квартир новой планировки в центре города (1,3%) и в районе престижности ближе к центру (0,9%). Это всего лишь два сегмента квартир новой планировки из двенадцати.
Снижались цены предложения квадратного метра и в различных сегментах квартир других планировок. Тотальное снижение наблюдалось у «хрущевок» и «брежневок» (квартир улучшенной планировки) по всему городу. В среднем по городу это снижение составило 1,2% и 2,5% соответственно. С самым высоким темпом дешевел в июне квадратный метр у однокомнатных квартир улучшенной планировки ближе к центру (-6%) и у однокомнатных «хрущевок» в этом же районе престижности (-5,3%). Единственным исключением у квартир этих планировок стали трехкомнатные «хрущевки» ближе к центру, у которых квадратный метр в среднем стал предлагаться на продажу дороже на 1,8%.
Традиционно самый дорогой квадратный метр, у квартир одинаковой планировки, у однокомнатных квартир. Но в центре города у квартир новой планировки с некоторых пор это правило нарушается. У них в июне самая высокая цена за квадратный метр запрашивалась у трехкомнатных квартир. Среднее значение цены квадратного метра в этом сегменте рынка превысило 100 тысяч рублей. А максимальное значение доходило до 200 тысяч рублей, например, у квартиры в новом доме на улице Дикопольцева. При этом и минимальная цена квадратного метра в этом сегменте не опускалась ниже 64 тысяч рублей (в доме на улице Калинина в районе «Детского мира»).
Самый дешевый квадратный метр жилья предлагается на продажу в Хабаровске традиционно в квартирах сталинской планировки. В среднем по городу она составляет 45,3 тысячи рублей, а минимальная цена (12-14 тысяч рублей) запрашивается за квадратный метр жилища в квартирах двухэтажных деревянных домов, построенных в середине прошлого века.
Стоимость квартир
Цены предложения на квартиры на рынке жилья Хабаровска в июне снижались в подавляющем большинстве сегментов. Значительно потеряли в цене квартиры новой планировки, в среднем по городу 2,6 процента. А наибольшее снижение цен у квартир этой планировки в центре города, где однокомнатные стали предлагаться дешевле на 6%, а трехкомнатные - на 4%. На 5% меньше стали запрашивать цену за однокомнатные квартиры новой планировки в средней отдаленности от центра города. Квартиры новой планировки на окраинах тоже подешевели за месяц, притом очень дружно: трехкомнатные на 2,9%, двухкомнатные на 3,8%, однокомнатные на 1,6%.
При массовом снижении цен предложения на квартиры в июне были отмечены и сегменты, в которых цены росли. Прежде всего, это двухкомнатные квартиры новой планировки ближе к центру, которые стали предлагаться на продажу дороже на 2,7%. Значительно выросли в цене в этом районе престижности трехкомнатные «хрущевки» (3%) и квартиры улучшенной планировки (1%). Был отмечен рост цен предложения на двухкомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города (0,8%) и на однокомнатные «хрущевки» здесь же (0,6%). Незначительно дороже стали предлагать однокомнатные «хрущевки» в средней отдаленности (0,5%) и двухкомнатные на окраинах города (0,8%).
Лето - это пора отпусков, когда люди разъезжаются из города и рынок недвижимости затихает. Но именно лето - самое лучшее время для приобретения жилья и решения своего личного квартирного вопроса. Главная причина этого - минимальные цены на жилье. В некоторых сегментах можно сэкономить 100-200 тысяч рублей. Но это еще и возможность дополнительно снизить цену при торге из-за отсутствия конкурентов на 10-15%. Летом продолжительный световой день, и осмотр квартиры или даже нескольких вариантов можно провести более качественно, а не как зимой при искусственном свете. Да и у риэлторов будет возможность уделить покупателям больше внимания. Таким образом, летом покупатель самый желанный человек у риэлторов и продавцов. А выбор квартир в летние месяцы не намного меньше, чем, например, в январе или апреле.
Конечно, это не касается тех покупателей, которые готовы выложить за квартиру 18-20 миллионов рублей. А на хабаровском рынке жилья есть квартиры и по такой цене. И снижение у них в летние месяцы, как правило, не наблюдается. А вот на квартиры с более демократическими ценами летний спад оказывает самое непосредственное влияние.
Цены на квартиры в микрорайонах
В подавляющем большинстве микрорайонов и жилмассивов города в июне наблюдался спад цен на жилье. Помимо центра, где снижались цены предложения на квартиры всех размеров, подобная картина наблюдалась в районе остановки общественного транспорта «Памятник партизанам» и улиц Антенная - Санитарная, в Первом микрорайоне, в поселке им. Горького и в Березовке. В остальных микрорайонах и жилмассивах, где средние цены предложения стали за месяц ниже, это происходило не так дружно. Цены на отдельные категории квартир в них все-таки росли.
С другой стороны, в микрорайонах и жилмассивах, где средние цены предложения росли, нет ни одного, где рост отмечался бы на квартиры всех размеров. Так, в микрорайоне Большая - Вяземская стали предлагать дороже только одно- и трехкомнатные квартиры, а в районе 38-й школы - одно- и двухкомнатные. Только за счет двухкомнатных квартир поднялись средние цены в микрорайоне Вахова - Сысоева и за счет однокомнатных - в Авиагородке.
На Базе КАФ хотя и выросли цены предложения на одно- и трехкомнатные квартиры, рост снивелировали двухкомнатные, из-за чего средние цены по микрорайону стали ниже. Аналогичная ситуация сложилась и в районе станции Хабаровск-2, где подорожали одно- и двухкомнатные квартиры, а из-за снижения цен на трехкомнатные квартиры средние цены по жилмассиву ушли вниз.
Перспективы рынка
Значительное влияние на конечную цену квадратного метра жилья оказывает целый ряд факторов. Это и цена аренды земли, и стоимость строительных материалов, и стоимость рабочей силы, и цена присоединения к инженерным сетям. При этом, чтобы подключиться к ним, требовалось еще на стадии проектирования согласовать эти подключения и проекты узлов присоединения. Сегодня правительство отменило процедуру согласования проектной документации на оборудование узла учёта воды, сточных вод с организацией, занимающейся водоснабжением и водоотведением. Как рассчитывают в Минстрое России, отмена процедуры позволит сократить срок получения разрешения на строительство на 30 дней. До конца 2015 года предстоит отменить еще порядка 40 аналогичных процедур.
Все это позволяет надеяться на то, что принятые меры в перспективе хоть немного позволят сократить сроки согласования проектов и строительства жилья и снизить стоимость квадратного метра и в Хабаровске.
Пока же летний спад продолжается, и это снижение сохранится до осени, когда из отпусков начнут возвращаться потенциальные покупатели жилья.
Александр ХВОРОВ.