В рейтинге УК края лидеров больше, чем аутсайдеров

Рейтинг управляющих организаций, который вот уже пятый раз ежеквартально формируется в Главном управлении регионального государственного контроля и лицензирования Хабаровского края, называют светофором. Все из-за цвета групп - зеленой, желтой и красной. В зеленой зоне находятся управляющие компании (УК), набравшие по определенным критериям оценки деятельности наибольшее количество баллов - от 60 до 66. И, соответственно, объективно неплохо зарекомендовавшие себя на жилищном рынке обслуживающих организаций.

А вот в красной зоне сегодняшнего актуального рейтинга в тройке антилидеров в краевой столице оказались ООО «УК «Энке ЖКО», набравшее всего три балла, ООО «Хабаровская» - 13 баллов (кстати, эта управляющая организация на сегодня прекратила свою деятельность). И ООО «Управляющая компания» - 15 баллов. В Комсомольске-на-Амуре и Комсомольском районе худшими стали МУП «Служба заказчика № 1» (18 баллов) и ООО «Наше» (26 баллов).

А вот первые три места в зеленой зоне достались в Хабаровске и Хабаровском районе ООО «УК «Комфорт» (66 баллов) и по 65 баллов у ООО «Принцип» и ООО «Такт». В городе юности в лидерах: ООО «УК «Дземги-КП» (65 баллов), ООО «Служба заказчика по МКД» (64 балла) и ООО «УК «Амурлифт-Прибрежный» (63 балла).

Курс на зелёный цвет!

В желтой зоне, самой объемной (от 36 до 59 баллов), - условно скажем, «середнячки», у которых есть все шансы как повысить свои позиции, так и скатиться вниз. В красную зону (35 баллов и ниже), где располагаются так называемые аутсайдеры, попали в этот раз одиннадцать УК из Хабаровска и Хабаровского района и две из Комсомольска-на-Амуре и Комсомольского района.

- В настоящее время ситуация с рейтингом достаточно стабильная, - комментирует и. о. начальника Главного управления регионального государственного контроля и лицензирования Хабаровского края Дмитрий Зубарев. - Например, все те управляющие организации, которые вошли в зеленую или красную зону, как правило, находились там и до этого. Движение, конечно, происходит в ту или иную сторону, но не масштабно.

Что касается желтой зоны, то, по мнению Зубарева, управляющие компании, которые туда входят, нельзя твердо назвать хорошистами. То есть нарушения есть, кто-то работает с ними лучше, кто-то хуже. Исключение, пожалуй, составляет верх желтой группы. Эти УК все же стремятся к более добросовестному исполнению своих обязанностей.

- То есть собственнику, изучающему позицию управляющей организации в рейтинге (особенно в желтой зоне), лучше всего ориентироваться именно на количество баллов, нежели на цвет, - советует Дмитрий Зубарев. - А также - на предыдущие рейтинги, насколько стабильно УК находится в той или иной зоне.

Чтобы удобнее было отслеживать динамику движения в рейтинге УК по сравнению с предыдущими позициями, смена позиций также отображается в таблице главного управления. Сразу видно, как та или иная организация отработала в течение квартала и какого показателя она достигла. Кроме того, на сайте Главного управления размещаются оценочные листы по всем рейтингам. В отношении каждой организации: за что она получала тот или иной балл.

Критерии добросовестности

- Вообще, если говорить о рейтинге, это, по сути, некий инструмент публичной оценки деятельности управляющих организаций, - говорит Дмитрий Зубарев. - И его направленность - это прежде всего обеспечить людей данными о добросовестности (или нет) работы их УК.

Все те критерии, которые заложены в рейтинг, позволяют определять, насколько качественно УК работает с собственниками и не нарушает ли она жилищное законодательство. А именно: как содержится общее имущество, правильно ли выставляются квитанции. Размещается ли вся необходимая информация в системе ГИС ЖКХ. Вовремя ли отрабатываются обращения собственников и т. п.

Критерии такие: задолженность управляющей компании перед ресурсоснабжающими организациями, обоснованные жалобы и обращения граждан, которые поступают в надзорные органы. Количество неисполненных предписаний (неустранение выявленного нарушения).

Также принимается во внимание «возраст» домов, находящихся в управлении. Ведь понятно, что в том случае, когда управляющая организация берет новостройку, ничего «героического» в этом нет. Так как в новых домах, как правило, все в порядке - текущим ремонтом там заниматься не нужно, а если есть существующие недостатки, их обязан устранить застройщик, согласно действующей гарантии.

Если же жилой фонд является проблемным в силу своего «возраста», а УК берет такие дома в управление и при этом старается работать добросовестно в отношении них, то, конечно, нужно это приветствовать и добавлять баллов в рейтинге.

Имеет значение и период деятельности УК на рынке. Если она новая и никак не зарекомендовала себя, конечно, не получает никаких дополнительных баллов. А за каждый успешный год деятельности начисляется балл. Кроме того, учитывается увеличение или, наоборот, уменьшение количества домов за период деятельности.

То есть, если УК не наращивает, а теряет жилой фонд, это говорит о том, что либо с бизнесом у нее не очень хорошо, либо сами жильцы не хотят находиться в ведении данной управляющей организации. Соответственно, в рейтинге такая компания заслуживает определенный минус.

Рейтинг, прежде всего, составлен для людей. Чтобы они могли ориентироваться и понимать: если их УК в красной зоне, то, возможно, с ней могут быть какие-то проблемы и, может быть, ее стоит сменить. А управляющие компании, в свою очередь, должны знать, что состояние рынка контролируется не только государственными органами, но и гражданами. И, возможно, сделать какие-то выводы, исправить ситуацию, взять курс на добросовестную работу.

Зона «на вылет»

Справедливости ради стоит отметить: если управляющая организация находится в красной зоне, это не значит, что ее лишат лицензии на право дальнейшей деятельности. Но, по словам Дмитрия Зубарева, порой бывает, что такие УК и сами уходят с рынка, не выдерживают конкуренции.

Нельзя категорично сказать, что позиция управляющей компании в рейтинге «с точностью до миллиметра» отображает ее фактический уровень деятельности, слишком много нюансов в критериях. Ведь собственник оценивает качество работы своей УК прежде всего визуально: хорошо ли убирают в подъезде, чистят ли придомовую территорию от снега… Однако, как показала практика, действительное положение вещей по большей степени соответствует данным рейтинга.

- Мы даже проводили эксперимент, - говорит Дмитрий Зубарев. - Выборочно брали управляющие организации из зеленой, желтой и красной зон. И выезжали по адресам, находящимся в их управлении, с целью определить, действительно ли рейтинг отражает позиции УК, заслуженно ли они находятся на своих позициях.

И оказалось: те, что находятся в зеленой группе, значительно лучше управляют жилищным фондом, нежели внизу желтой зоны. У управляющих компаний из красной зоны, как правило, вовсе все печально.

Что же делать собственникам, если они крайне недовольны работой своей УК и желают ее сменить? Ответ очевиден. Необходимо провести общее собрание и большинством голосов принять соответствующее решение. В идеале (если собственники достаточно активные, а действующая УК не чинит препятствий) на смену обслуживающей организации может уйти до полутора месяцев. Но если такое противодействие начинает происходить (суды, споры и т. д.), то процесс может затянуться надолго.

- Изначальная цель создания рейтинга в том, чтобы предать гласности оценки работы УК прежде всего для собственников, - объясняет Дмитрий Зубарев. - Потому что данный пласт информации, который мы предоставляем, им больше неоткуда взять. В лучшем случае люди могут спросить у знакомых, друзей, родственников. О деятельности одной, ну максимум двух-трех управляющих организаций. При составлении рейтинга проводится объективный, достаточно комплексный анализ всех показателей.

А для самих управляющих организаций, говорит Дмитрий Зубарев, рейтинг является неким инструментом нематериального стимулирования, понуждающего к добросовестному поведению и здоровой конкуренции между собой.

Кто на новенького?

На смену УК, дела которых идут не очень хорошо и в результате они прекращают свою деятельность, приходят вновь созданные, которые только что получили лицензию. Жилищный фонд они приобретают не сразу. Сначала идет работа с жильцами с предложением своих услуг.

В числе таких примеров: ООО «Мецар» (Хабаровск) работает с 01.12.2021 года. В его управлении пока один МКД. ООО «Энка» (Хабаровск) - с 01.11.2021 года, также управляет сейчас одним домом. А вот ООО «УК «Березки» (Хабаровск) обслуживает уже два многоквартирных дома начиная с 21.10.2021 года. В Комсомольске-на-Амуре с 01.10.2021 года также появилась новая управляющая организация - ООО «Союзжилсервис» (один МКД).

- В целом, новые управляющие организации работают лучше, - говорит Дмитрий Зубарев. - Наверное, потому что у них есть стимул: набрать объемы управляемого жилого фонда. У них новые подходы. Помогают собственникам проводить собрания, устанавливают мобильные приложения. Применяют более удобные для людей методики. Нацелены на оказание качественных услуг.

А вот лишения лицензии УК в Хабаровском крае пока не было. Поскольку сегодня этот механизм на уровне жилищного законодательства довольно сложный. Даже если УК дважды не исполнит предписания органа госжилнадзора, она может лишиться права управлять только тем жилым домом, в отношении которого эти предписания и не были выполнены.

- В совокупности же, чтобы лишить управляющую организацию лицензии, ей необходимо набрать общую площадь многоквартирных домов, которые вышли из ее управления: более пятнадцати процентов, - комментирует Дмитрий Зубарев. - Это очень сложная процедура.

А вот варианты, когда дома выводили из управления, в Хабаровском крае были. В таком случае собственники на общем собрании могут принять решение как об оставлении действующей УК, так и о ее смене.

Если же собрание не инициировано и, соответственно, не проведено, ситуацию берут под контроль органы местного самоуправления. Администрация города (в нашем случае Хабаровска или Комсомольска-на-Амуре) сама проводит конкурс на выбор управляющей организации для «бесхозного» дома. Так что все в первую очередь в руках собственников.