Влияние Дракона на цену квадратного метра

Цены на квартиры зависят от их площади и района расположения

В Китае Амур называют Черным драконом и, видимо, не зря. В этом году он показал свой свирепый, истинно драконий нрав, затопив все поймы и прибрежные поселения. Но скажется ли такое наводнение на ценах на жилье?

В августе рынок жилья в Хабаровске замедлил свое падение. Стоимость среднего квадратного метра за месяц снизилась всего на 0,18% (142,2 рубля) и к началу сентября составила 78668,4 рубля.

В целом ситуацию на рынке можно назвать типичной. Летом, как правило, цены снижаются или, в лучшем случае, стоят на одном уровне. Вот и в этом году стоимость среднего квадратного метра, не удержавшись на уровне майских цен, упала за три летних месяца на 2663 рубля (–3,3%).

И дело здесь не в наводнении, затопившем прибрежные районы города. Его влияние скажется не сразу, а через два-три месяца. Затопленных домов частного сектора на рынке не так много. Многоквартирные дома, подтопленные в районе Затона и Прибрежного микрорайона, - это незначительная доля рынка, и существенного влияния на общую картину оказать не смогут. Другое дело - дома на улицах Вахова и Сысоева, которые не затопило лишь благодаря отчаянным усилиям Дальспецстроя, отсыпавшего дамбы вокруг этого микрорайона. Их цена может несколько снизиться из-за опасения затопления в будущем. А их доля в общем числе предложений заметная, следовательно, может несколько снизить среднюю цену квадратного метра по городу.

С другой стороны, для жителей уничтоженных наводнением домов требуется новое жилье, которое будет приобретаться и на вторичном рынке. А повышение спроса может несколько поднять цены. Сократится и доля квартир на первичном рынке, выделяемых по различным программам социальных ипотек. Органы власти будут вынуждены обеспечивать жильем пострадавших от наводнения. Сужение первичного рынка также окажет влияние на цены в сторону повышения.

Но в целом все эти факторы взаимоисключающие, да и наводнение такого масштаба явление редкое, так что его итоговое влияние на стоимость среднего квадратного метра в городе окажется минимальным.
Другое дело, что в целом популярность жилья в Южном округе города снизится, а в Северном вырастет. Даже микрорайон «Ореховая сопка», хотя он и не близко к центру, станет популярней микрорайонов и жилмассивов Южного округа.

В августе стоимость среднего квадратного метра по городу наиболее значительно снизилась у однокомнатных квартир. И максимальное падение цен наблюдалось у однокомнатных квартир новой планировки в центре города (–2,3%), а также ближе к центру у квартир улучшенной планировки и у «хрущевок» (–2,2%). При этом однокомнатные квартиры новой планировки в центре составляют почти 12% от объема предложения квартир и заметно влияют на ценовую ситуацию, а однокомнатные «брежневки» и ««хрущевки»» в районе престижности ближе к центру не дотягивают и до 6% объема предложения в этом районе престижности и их влияние на общую картину минимальное.

На окраинах города у однокомнатных квартир новой планировки цена среднего квадрата ушла вниз более чем на один процент. Более стремительно на окраинах снизилась цена среднего квадратного метра у двухкомнатных квартир новой планировки (–1,3%). Наблюдалось снижение и в некоторых других сегментах рынка.

Но вместе с тем, в августе в два раза по сравнению с июлем выросло число сегментов рынка, в которых был отмечен рост стоимости среднего квадратного метра. И наиболее заметен этот рост был у однокомнатных квартир большинства планировок в средней отдаленности от центра и у трехкомнатных в центре города и на окраинах.

Не так значительно, как на квадратный метр, в августе замедлилось снижение цен на квартиры. Причина прежде всего в продолжении летних тенденций снижения цен у однокомнатных квартир новой планировки. В центре они стали предлагаться за месяц дешевле на 3,3%, ближе к центру - на 1,7%, а на окраинах - на 1,5%. При этом на окраинах снизились цены предложения на квартиры новой планировки как на двухкомнатные (-1,1%), так и на трехкомнатные (-0,9%).

Продолжилось в городе снижение цен на ««хрущевки»», в среднем по городу на 1%. Самым заметным было снижение цен на квартиры этой планировки в районе престижности ближе к центру и на окраинах. Квартиры улучшенной планировки в целом по городу также стали предлагаться дешевле (в среднем на 0,7%), но в отдельных сегментах рынка цены на них уже начали расти. У квартир новой планировки рост цен был отмечен только на однокомнатные в центре города (1,2%) и на трехкомнатные ближе к центру (0,7%). В остальных сегментах рынка квартиры этой планировки продолжали в августе дешеветь.

Сегодня, когда наводнение продолжает заливать дома и целые жилмассивы, особенно актуально посмотреть на ситуацию с ценами по микрорайонам. Отразилось ли это на цене предложения или все еще впереди? В Прибрежном микрорайоне, самом пострадавшем от наводнения, в августе жилье стало предлагаться дешевле на 2,5%, но при этом одно- и трехкомнатные квартиры дешевели в русле общегородской тенденции на 0,2-0,3%, а на двухкомнатные квартиры цена за месяц здесь упала на 7,2%. И видимо, дело здесь не в наводнении, так как основную массу жилфонда этого микрорайона вода не достала. А сказалось предложение на продажу в этом микрорайоне нескольких двухкомнатных квартир, требующих значительного ремонта. Если в июле минимальная цена за двухкомнатную квартиру здесь была 3070 тысяч рублей, то в августе только 2650 тысяч рублей.

На Красной Речке снижение цен предложения в августе наблюдалось только у однокомнатных квартир (-3,8%), при этом трехкомнатные примерно на столько же стали дороже.

В квартале «Строитель» на двухкомнатные квартиры был отмечен значительный рост цен (2,4%), на однокомнатные - менее процента, а трехкомнатные подешевели на 0,4%. Снижение цен было отмечено в августе в микрорайоне Флегонтова - Индустриальная, в основном за счет трехкомнатных квартир, за которые стали запрашивать меньше на 5,2%. Снижение популярности этих микрорайонов связано, скорей всего, не с наводнением, а с транспортными проблемами - в часы пик движение по улицам Краснореченской и Пионерской и раньше было сильно затруднительно, а после затопления Пионерской осталась для движения только одна магистраль, которая со своей задачей справиться не способна.

В целом менее чем в половине наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов в августе отмечено повышение цен на квартиры. Наиболее значительно подорожало жилье в районе топографического техникума и 68-й школы (1,4%), в остальных рост составил около 0,5%. Главная тенденция августа все-таки - снижение цен.

Помимо отмеченных выше, заметно снизились цены в микрорайоне Большая - Вяземская (-2,3%), 38-я школа (-1,9%), в Первом микрорайоне (-1,7%), в районе станции Хабаровск-2 (-4,7%), в Авиагородке (-2,8%), на Пятой площадке (-2,4%) и Базе КАФ (-2,3%).

Сегодня трудно с уверенностью предположить, как сложится ситуация на рынке недвижимости города. Но что скажется влияние разлившегося Амура, сомнений нет. Это отразится и на коммерческой недвижимости, и на цене земельных участков, и, конечно же, на рынке жилья. В перспективе в Хабаровске осенью и в начале зимы может продолжиться многолетняя тенденция роста цены среднего квадратного метра на жилье. Хотя с учетом особенностей этого года рост может быть не столь интенсивным, как обычно.