Вопреки прогнозам квадрат дешевеет

Темп роста рынка жилья в Хабаровске в октябре упал по сравнению с сентябрем, как листья с осенних деревьев. Средний квадратный метр в городе подорожал лишь на 1,74% (1360,83 руб.) и стал предлагаться на продажу к ноябрю по 79489,65 рубля.

Что стало причиной осеннего замедления?

Причина осеннего замедления видится в том, что в начале года и в летние месяцы рынок жилья в городе был очень активен. Уже к июню рост стоимости среднего квадратного метра сравнялся с ростом всего 2011 года (14,6%), летом еще подорожал более чем на 5%, а за десять месяцев текущего года вырос почти на 26%. В абсолютных цифрах рост стоимости среднего квадратного метра с начала года превысил 16 тысяч рублей.

Это большой рост по сравнению с последними посткризисными годами, но вполне сопоставимый с темпами роста хабаровского рынка жилья в нормальные годы, например, в 2001-2006 гг., когда средний рост за десять месяцев составлял около 29%.

Наиболее значительное подорожание среднего квадратного метра в октябре наблюдалось в городе у однокомнатных квартир (более 2%) и на окраинах (3,6%). В этих сегментах опережающий рост уже традиционен из-за самых демократичных цен и повышенного спроса. А он был повышенным на однокомнатные квартиры улучшенной планировки в центре города (рост средних цен за квадрат составил 4,2%) и в районе престижности ближе к центру (5,5%), а также на однокомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности (3,4%) и на окраинах (4%).

Заметное влияние на общегородскую картину с ценами квадратного метра оказали окраины. Здесь во всех сегментах наблюдался активный рост, но наибольшие показатели были у квартир всех размеров новой планировки и «хрущевок».
Стоимость среднего квадратного метра с опережением среднего городского темпа росла также у двухкомнатных квартир этих планировок и в других районах престижности.

По итогам месяца самый дорогой средний квадратный метр в центре был у квартир новой планировки, а на втором месте - «хрущевки». В остальных районах престижности квартиры этих планировок разделили второе и третье место. Ну, а на первом месте, за исключением центра, как всегда «малосемейки».

Динамика цен на квартиры почти полностью совпадает с ростом цен на квадратный метр. В лидерах роста одно- и двухкомнатные квартиры, подорожавшие в среднем по городу на 1,6% и 1,7% соответственно. Среди квартир различных планировок наиболее значителен рост цен предложения в октябре на «хрущевки» (3,3%). А по районам престижности наибольший рост цен наблюдался в районе ближе к центру (4,2%) и на окраинах (2,8%).

Спад цен в октябре наблюдался в центре города на трехкомнатные квартиры. А поскольку квартиры новой планировки составляют здесь более 60%, то их влияние оказывается решающим. Так, если в сентябре средняя цена за трехкомнатную квартиру новой планировки в центре составляла 9123,72 тысячи рублей, то в октябре она упала на 137 тысяч рублей. И хотя минимальные цены на такие квартиры в центре несколько выросли, зато максимальные стали значительно ниже (с 35 миллионов рублей упали до 30), что и оказало свое влияние на уровень цен в центре.

Существенно снизились цены предложения в центре города и на однокомнатные квартиры новой планировки. В сентябре они предлагались на продажу в среднем по 4541,64 тысячи рублей, а в октябре дешевле почти на 170 тысяч рублей. Зато однокомнатные квартиры улучшенной планировки («брежневки») и «хрущевки» стали предлагаться здесь дороже на 3,3% и 2,3% соответственно.

Следует заметить, что «брежневки» и «хрущевки» дорожали в октябре практически по всему городу, за исключением трехкомнатных в центре. При этом рост цен предложения в некоторых сегментах превышал 5% (однокомнатные квартиры улучшенной планировки на окраинах) и даже 6% - у трехкомнатных «хрущевок» в районе престижности ближе к центру.
Такая ситуация, когда самые дорогие квартиры, в основном новой планировки, останавливаются в росте цен, а самые дешевые («хрущевки» и «брежневки») продолжают расти, при этом учитывая, что первые составляют более 60% всех предложений, а вторые лишь 30%, говорит о том, что рынок приближается к некоему пределу покупательной способности населения. И хотя прогноз на повышение темпов роста рынка жилья в городе в оставшиеся месяцы года остается в силе, нельзя исключать и сохранения темпов в рамках последних четырех месяцев, то есть рост по 1,5-2% в месяц.

Ценовая ситуация в микрорайонах и жилмассивах города подтверждает высокий спрос на квартиры более дешевого класса - однокомнатные и квартиры на окраинах. Практически во всех наблюдаемых жилмассивах на окраинах в октябре был отмечен рост цен на жилье. При этом однокомнатные дорожали более высокими темпами, чем другие квартиры.

В остальных микрорайонах как в средней отдаленности, так и ближе к центру рост был отмечен в тех, где преобладают новые массовые постройки жилья - район улиц Сысоева - Вахова, Краснодарской, в Прибрежном микрорайоне. В жилмассивах старой застройки большинство составляют «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки, рост наблюдался в основном за счет однокомнатных квартир.

Александр ХВОРОВ.