Всё хорошо - мы падаем!

Нарушая многолетние традиции весеннего роста, рынок недвижимости Хабаровска продолжает снижение, переходящее в пикирование.

За май средняя стоимость квадратного метра стала ниже более чем на 1% (на 894,92 рубля), и к началу лета составила 81331,8 рубля.

Среднемесячный показатель изменения стоимости квадратного метра с начала года пока еще сохраняется в положительной зоне, но переход к отрицательным значениям, на наш взгляд, уже вопрос времени. В лучшем случае в летние месяцы сохранится достигнутый уровень цен, а вероятней всего, снижение продолжится. Дело в том, что стагнация цен в летние месяцы наблюдалась, когда весной имел место уверенный рост. В этом же году мы наблюдаем уже в течение трех месяцев снижение рынка, причем с возрастающим темпом. Поэтому и летом, скорей всего, снижение стоимости квадратного метра продолжится.

Усугубляет ситуацию и рост числа предложений на рынке жилья. Если в январе-феврале имелось порядка 7 тысяч предложений, то в мае - почти 10 тысяч. При этом рост предложений наблюдается больше всего в микрорайонах и жилмассивах массовой застройки. Видимо, к летним отпускам инвесторы, вложившиеся здесь в недвижимость, спешат обналичить свои вклады и потратить их на Лазурном берегу или в европейских отелях.

Увеличивает объем рынка, прежде всего, новое жилье, сдаваемое строителями. Но цены таковы, что эти квартиры не продаются. Поэтому снижение рынка в разумных пределах для Хабаровска - хорошо. Это добавит потенциальных покупателей, оживит застоявшийся рынок.
Снижение стоимости основного показателя рынка недвижимости в мае произошло в основном за счет трехкомнатных квартир. У них в среднем по городу квадратный метр стал предлагаться на продажу дешевле почти на 1,5%. Из районов престижности наиболее значительно квадратный метр подешевел в средней отдаленности (1,6%), а из планировок - у «брежневок» (квартир улучшенной планировки - 1,6%).

При этом в средней отдаленности от центра города квадратный метр дешевел у всех типов жилья. А наибольший показатель здесь был отмечен у двух- и трехкомнатных «хрущевок» (4% и 3% соответственно). Значительно дешевле здесь стал предлагаться в мае и квадратный метр у двухкомнатных квартир улучшенной планировки, а также у однокомнатных квартир новой планировки (2,8% и 2,2% соответственно).

Даже у малосемеек в мае наблюдалось снижение стоимости квадратного метра. При этом у одно- и двухкомнатных в средней отдаленности и на окраинах, а это более 80% всех предложений этого типа жилья, темп снижения цены превышал средний по городу и в некоторых сегментах доходил до –2,6%.

На общем фоне снижения особенно ярко высветился сегмент трехкомнатных «хрущевок» на окраине города. Здесь был отмечен рост средней цены квадратного метра более чем на 2%, и к началу лета средний квадратный метр у «хрущевок» на окраинах по цене уступает только «малосемейкам».

В полном соответствии с динамикой основного показателя менялись цены и на квартиры. Трехкомнатные в среднем по городу стали предлагаться дешевле на 2%, однокомнатные - на 1,6%. Из районов престижности с наибольшим темпом дешевели квартиры ближе к центру (в среднем на 1%), а из планировок лидировали «хрущевки» (1,5%) и квартиры новой планировки (1,4%). Заметно дешевле стали предлагаться «малосемейки» (в среднем на 1,8%), но они составляют всего около 2% от всего объема рынка и существенного влияния на общую картину оказать не могут.

Квартиры новой планировки сегодня составляют почти 60% от всех предложений квартир на продажу, поэтому именно они и определяют основные тенденции на рынке. В мае квартиры этой планировки предлагались дешевле, чем месяцем раньше, почти во всех сегментах рынка. В центре однокомнатные квартиры новой планировки стали дешевле на 1,5%, трехкомнатные - на 3%, ближе к центру на 1,2% и 1,5% соответственно. В средней отдаленности наиболее активно дешевели однокомнатные квартиры новой планировки (–3,4%), а на окраинах города на 2% дешевле стали предлагаться на продажу однокомнатные, и на 1% трехкомнатные квартиры новой планировки.

«Хрущевки» составляют более 15% рынка города и тоже оказывают существенное влияние на ситуацию с ценами. В мае заметно дешевле стали предлагаться на продажу одно- и двухкомнатные квартиры этой планировки в средней отдаленности и на окраинах города. Падение цен составило от 3% до 6,5%.

Но вот на окраинах трехкомнатные «хрущевки» продолжали расти в цене. За месяц средние цены предложения выросли на 2,6%. Такая ситуация лишний раз подтверждает высокую потребность хабаровчан в доступном жилье, а именно эта категория квартир и является наиболее доступной из тех, что может позволить себе молодая семья с одним-двумя детьми, да и то с помощью родственников и банковского займа. Росли на окраинах и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (1,2%). Они мало чем отличаются по качеству от «хрущевок», разве что «помоложе», поэтому и спрос на них почти такой же. Дорожали и однокомнатные «брежневки» на окраинах и в средней отдаленности (2% и 1% соответственно).

Анализ ситуации на рынке жилья Хабаровска лишний раз доказывает, что цены в рыночной экономике определяет соотношение спроса и предложения. Например, в центре города больше предлагается элитного жилья больших площадей и, как результат, цены на трехкомнатные квартиры в центре снижаются (–2,4%). Больше стало предлагаться квартир в новых микрорайонах (Строитель, Рабочий городок), и цены там тоже пошли вниз (в среднем на 0,9% и 0,7% соответственно). В Северном и Первом микрорайонах новостроек нет, объем предложения практически стабилен, и как результат - цены на жилье здесь продолжили свой рост, в основном за счет трехкомнатных квартир. В Северном микрорайоне они подорожали на 3%, а в Первом - на 2,6%.

В Березовке прибавилось на продажу однокомнатных квартир, и цены на них снизились на 2,2%, а сегмент двухкомнатных квартир по объему даже немного сократился, и цены соответственно выросли почти на 4%.

Но в большинстве наблюдаемых микрорайонов и жилмассивов в мае цены на квартиры снижались, особенно активно - на окраинах. Жилье на Базе КАФ стали предлагать дешевле в среднем на 2,7%, при этом квартиры там остаются самыми дорогими из всех окраин. Только в поселке имени Горького однокомнатные квартиры дороже, чем на северной окраине. Квартиры в Авиагородке тоже стали предлагать дешевле в среднем на 4,9%. Но здесь сказался и опережающий рост цен в предыдущие месяцы.

С опережением среднего темпа падения цен по городу снижались цены на жилье по улице К. Маркса от остановки «Памятник партизанам» до Выборгской, в Прибрежном микрорайоне, на Большом аэродроме и на Пятой площадке - в среднем на 1,8%. В остальных мик­рорайонах и жилмассивах снижение цен не превышало средних показаний по городу.

1%-ное снижение цен - не повод делать глобальные выводы и долгосрочные прогнозы, но основание для размышления есть, тем более что снижение происходит третий месяц подряд. Сложившаяся ситуация не грозит катаклизмами хабаровскому рынку жилья, скорей даже, пойдет ему на пользу - увеличится количество сделок, в оборот будут вовлечены новые объекты, цены будут больше соответствовать реальной стоимости квартир. Хотя это, скорей всего, будет касаться осеннего периода, когда на рынке должно начаться традиционное оживление после летних отпусков.

Александр ХВОРОВ.
Фото Вячеслава РЕУТОВА.