За год рынок жилья рос, рос, да не вырос
23.01.2026
259
Минувший 2025 год был непростым для рынка недвижимости. И в первую очередь из-за максимальной за всю историю ключевой ставки Центробанка в 21%, которая поддерживалась на этом уровне всю первую половину года. И лишь в июне начала постепенно снижаться до уровня 16%. Это привело к удорожанию ипотечных кредитов, тянуло вверх стоимость строительных материалов и логистики, дорожали кредиты для застройщиков. В 2025 году средняя ставка по проектному финансированию выросла с 9,4 до 10,8%, а покрытие задолженности средствами на эскроу-счетах сократилось. Банки усилили дисциплину, ужесточив требования к условиям контрактов.
Всё это отражалось на стоимости квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости. За весь минувший год он подорожал на 4,6% (6 337,6 рубля). При этом среднемесячный темп роста составил 0,4% (528,1 рубля).
Следует заметить, что с 2020 года это самый низкий годовой рост средней цены квадратного метра. Объясняется он, прежде всего, снижением спроса из-за дорогих ипотечных кредитов, а также уменьшением реальных доходов населения на фоне высокой инфляции. Это вынуждает продавцов снижать цены предложения, особенно на самые дорогие квартиры, особенно в центре города.
За год средняя цена квадратных метров жилья в центре города стала ниже на 5,9%. Подешевели «квадраты» у малосемеек (–7,4%) и «сталинок» (–2%) как наименее востребованного жилья, которое к тому же не подпадает под программы льготных ипотечных кредитов.
Тем не менее, если рассматривать рынок жилья поквартально, то отмечался рост средней стоимости «квадратов», притом с нарастающим темпом. Если за первый квартал средний рост составил 1%, то во втором – 1,1%, в третьем – 1,2%, и в конце года средний рост за квартал составил уже 1,4%.
ОДНОКОМНАТНЫЙ РОСТ
В целом ситуация на рынке жилья Хабаровска была в основном типичной: весной рынок постепенно снижался, летом стагнировал, а осенью начался рост, достигнув максимума к концу года.
Более детальный анализ ситуации на вторичном рынке показывает, что самый высокий спрос на жильё сохранялся в минувшем году в районе престижности ближе к центру города, что подняло здесь средние цены на «квадраты» на 9%. Не менее популярным было жильё на окраинах, которое остаётся привлекательным для тех, кто покупает его для проживания, а не использует как инвестиции. Здесь «квадраты» подорожали в среднем на 5,7%. Квартиры в жилмассивах и микрорайонах в средней отдалённости от центра города тоже пользовались спросом, и здесь средние цены на «квадраты» за год выросли на 4,3%.
При нынешних высоких ценах на жильё особым спросом продолжают пользоваться однокомнатные квартиры, что подтверждается ростом цен на «квадраты» у таких квартир за год на 4,2%. У трёхкомнатных квартир вторичного рынка цены на основной показатель за год выросли на 3,2%, а у двухкомнатных – на 2,6%.
Если рассматривать ситуацию на вторичном рынке жилья по популярности квартир различных планировок, то самыми популярными у покупателей были квартиры улучшенной планировки («брежневки»), что привело к росту цен на «квадраты» у такого жилья за год на 9,9%. Почти с таким же темпом подорожали «квадраты» за год и у «хрущёвок» (9,5%). А вот в квартирах новой планировки цены выросли лишь на 5,4%, что объясняется и без того самыми высокими ценами у этой категории квартир.
Первичный рынок жилья Хабаровска, где предлагаются застройщиками ещё не сданные в эксплуатацию дома, а порой и незавершённые строительством, тоже заметно вырос. Только за последний квартал года квадратные метры здесь подорожали на 8,7%, поднявшись в среднем до уровня 202 793,2 рубля.
ЗА ЦЕНТР НАДО ПЛАТИТЬ
Если рассматривать вторичный рынок жилья Хабаровска в 2025 году по стоимости квартир, то получается своеобразная ситуация. Средние цены (декабрь к декабрю) снизились на 4,5%, а медианные выросли на 3,5%. Но такое сравнение не вполне корректно, ибо в декабре 2024 года наблюдался традиционный максимальный рост, а в конце минувшего года на рынке города мы имели снижение средней цены на 7,6%, из-за отсутствия предложений экстремально дорогих квартир. Поэтому, на наш взгляд, логичнее сравнивать сумму средних месячных цен за год. В этом случае получается более объективное сравнение, и оно показывает рост средней цены на квартиры за год на 4,4%. Более объективно выглядит такое сравнение и по медианным ценам, которое демонстрирует рост на 2%.
Детальный анализ показывает, что в подавляющем большинстве сегментов рынка за год цены на квартиры выросли. Самый значительный рост цен был отмечен в районе престижности ближе к центру города (8,4%); квартиры в центре подорожали в среднем за год на 2,3%, а в средней отдалённости – на 0,2%. Квартиры на окраинах города, вполне ожидаемо, стали предлагаться за год дешевле в среднем на 0,9%.
Из квартир разных планировок наиболее активно дорожали квартиры новой планировки. За год они стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 8,2%. Есть и ещё одна особенность выставленных на продажу квартир новой планировки на вторичном рынке: средние площади у них за год стали меньше.
Если сравнивать квартиры новой планировки, предлагаемые на продажу в декабре 2024 и 2025 годов, то площади у них уменьшились в среднем на 9,6%. Дело в том, что на вторичном рынке предлагаются квартиры новой планировки в домах, построенных в 70–80-е годы прошлого века, и они значительно уступают по площади квартирам в более современных домах.
Заметно за год в городе выросла цена на «малосемейки» (4,5%). Это связано с тем, что раньше это были в основном приватизированные комнаты в бывших общежитиях с удобствами в конце коридора и общей кухней на этаже, а сегодня всё больше предлагается малосемеек в новых домах в виде однокомнатных «гостинок» со всеми удобствами и кухней в этой же комнате общей площадью 20–25 квадратных метров и редко до 30.
Самые доступные по цене «хрущёвки» пользуются всё меньшим спросом у потенциальных покупателей из-за малых площадей, неудачных планировок, низкого качества строительства и возраста, соответственно, и цены на них росли очень незначительно (0,4%), к тому же у них значительно за год подорожали квадратные метры. А на «брежневки» цены остались фактически на прежнем уровне.
Кроме того, на низкий спрос такого жилья и, соответственно, цены, скорее всего, со второй половины года повлиял эффект Долиной. Ведь потенциальные продавцы таких квартир – люди пожилые, получившие их в своё время от производства.
В ПРЕДЕЛАХ ИНФЛЯЦИИ
Сегодня на каждого жителя Хабаровска в среднем приходится уже примерно по 22,5 квадратных метра общей площади жилья, и, тем не менее, стремление к лучшему у них сохраняется. Поэтому опережающим темпом растёт спрос на трёхкомнатные квартиры. За год средние цены на трёхкомнатные квартиры в городе на вторичном рынке выросли на 6,2%. Несколько медленнее подорожали за 12 месяцев двухкомнатные квартиры (3,8%) и совсем незначительно – однокомнатные (2,6%), включая и малосемейки.
Значительно более высокими темпами дорожали квартиры на первичном рынке жилья города. Только за последний квартал года они в среднем выросли в цене на 24,6%, превысив значения в 10,5 миллиона рублей. Больше они стали и по площадям. В среднем этот показатель увеличился на 14,6%.
Невзирая на все сложности, рынок жилья Хабаровска продолжает расти в абсолютных цифрах. При этом, если сравнивать с инфляцией, которую правительство по итогам года обещает удержать в пределах 6%, то роста рынка жилья Хабаровска фактически нет. Более активно растут в цене коммунальные услуги, продукты, транспорт, горючее и многое другое. Так что у нас есть повод радоваться и надеяться на дальнейшее улучшение жилищных условий, хотя бы для молодого поколения.
Александр ХВОРОВ.
Всё это отражалось на стоимости квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости. За весь минувший год он подорожал на 4,6% (6 337,6 рубля). При этом среднемесячный темп роста составил 0,4% (528,1 рубля).
Следует заметить, что с 2020 года это самый низкий годовой рост средней цены квадратного метра. Объясняется он, прежде всего, снижением спроса из-за дорогих ипотечных кредитов, а также уменьшением реальных доходов населения на фоне высокой инфляции. Это вынуждает продавцов снижать цены предложения, особенно на самые дорогие квартиры, особенно в центре города.
За год средняя цена квадратных метров жилья в центре города стала ниже на 5,9%. Подешевели «квадраты» у малосемеек (–7,4%) и «сталинок» (–2%) как наименее востребованного жилья, которое к тому же не подпадает под программы льготных ипотечных кредитов.
Тем не менее, если рассматривать рынок жилья поквартально, то отмечался рост средней стоимости «квадратов», притом с нарастающим темпом. Если за первый квартал средний рост составил 1%, то во втором – 1,1%, в третьем – 1,2%, и в конце года средний рост за квартал составил уже 1,4%.
ОДНОКОМНАТНЫЙ РОСТ
В целом ситуация на рынке жилья Хабаровска была в основном типичной: весной рынок постепенно снижался, летом стагнировал, а осенью начался рост, достигнув максимума к концу года.
Более детальный анализ ситуации на вторичном рынке показывает, что самый высокий спрос на жильё сохранялся в минувшем году в районе престижности ближе к центру города, что подняло здесь средние цены на «квадраты» на 9%. Не менее популярным было жильё на окраинах, которое остаётся привлекательным для тех, кто покупает его для проживания, а не использует как инвестиции. Здесь «квадраты» подорожали в среднем на 5,7%. Квартиры в жилмассивах и микрорайонах в средней отдалённости от центра города тоже пользовались спросом, и здесь средние цены на «квадраты» за год выросли на 4,3%.
При нынешних высоких ценах на жильё особым спросом продолжают пользоваться однокомнатные квартиры, что подтверждается ростом цен на «квадраты» у таких квартир за год на 4,2%. У трёхкомнатных квартир вторичного рынка цены на основной показатель за год выросли на 3,2%, а у двухкомнатных – на 2,6%.
Если рассматривать ситуацию на вторичном рынке жилья по популярности квартир различных планировок, то самыми популярными у покупателей были квартиры улучшенной планировки («брежневки»), что привело к росту цен на «квадраты» у такого жилья за год на 9,9%. Почти с таким же темпом подорожали «квадраты» за год и у «хрущёвок» (9,5%). А вот в квартирах новой планировки цены выросли лишь на 5,4%, что объясняется и без того самыми высокими ценами у этой категории квартир.
Первичный рынок жилья Хабаровска, где предлагаются застройщиками ещё не сданные в эксплуатацию дома, а порой и незавершённые строительством, тоже заметно вырос. Только за последний квартал года квадратные метры здесь подорожали на 8,7%, поднявшись в среднем до уровня 202 793,2 рубля.
ЗА ЦЕНТР НАДО ПЛАТИТЬ
Если рассматривать вторичный рынок жилья Хабаровска в 2025 году по стоимости квартир, то получается своеобразная ситуация. Средние цены (декабрь к декабрю) снизились на 4,5%, а медианные выросли на 3,5%. Но такое сравнение не вполне корректно, ибо в декабре 2024 года наблюдался традиционный максимальный рост, а в конце минувшего года на рынке города мы имели снижение средней цены на 7,6%, из-за отсутствия предложений экстремально дорогих квартир. Поэтому, на наш взгляд, логичнее сравнивать сумму средних месячных цен за год. В этом случае получается более объективное сравнение, и оно показывает рост средней цены на квартиры за год на 4,4%. Более объективно выглядит такое сравнение и по медианным ценам, которое демонстрирует рост на 2%.
Детальный анализ показывает, что в подавляющем большинстве сегментов рынка за год цены на квартиры выросли. Самый значительный рост цен был отмечен в районе престижности ближе к центру города (8,4%); квартиры в центре подорожали в среднем за год на 2,3%, а в средней отдалённости – на 0,2%. Квартиры на окраинах города, вполне ожидаемо, стали предлагаться за год дешевле в среднем на 0,9%.
Из квартир разных планировок наиболее активно дорожали квартиры новой планировки. За год они стали предлагаться на продажу дороже в среднем на 8,2%. Есть и ещё одна особенность выставленных на продажу квартир новой планировки на вторичном рынке: средние площади у них за год стали меньше.
Если сравнивать квартиры новой планировки, предлагаемые на продажу в декабре 2024 и 2025 годов, то площади у них уменьшились в среднем на 9,6%. Дело в том, что на вторичном рынке предлагаются квартиры новой планировки в домах, построенных в 70–80-е годы прошлого века, и они значительно уступают по площади квартирам в более современных домах.
Заметно за год в городе выросла цена на «малосемейки» (4,5%). Это связано с тем, что раньше это были в основном приватизированные комнаты в бывших общежитиях с удобствами в конце коридора и общей кухней на этаже, а сегодня всё больше предлагается малосемеек в новых домах в виде однокомнатных «гостинок» со всеми удобствами и кухней в этой же комнате общей площадью 20–25 квадратных метров и редко до 30.
Самые доступные по цене «хрущёвки» пользуются всё меньшим спросом у потенциальных покупателей из-за малых площадей, неудачных планировок, низкого качества строительства и возраста, соответственно, и цены на них росли очень незначительно (0,4%), к тому же у них значительно за год подорожали квадратные метры. А на «брежневки» цены остались фактически на прежнем уровне.
Кроме того, на низкий спрос такого жилья и, соответственно, цены, скорее всего, со второй половины года повлиял эффект Долиной. Ведь потенциальные продавцы таких квартир – люди пожилые, получившие их в своё время от производства.
В ПРЕДЕЛАХ ИНФЛЯЦИИ
Сегодня на каждого жителя Хабаровска в среднем приходится уже примерно по 22,5 квадратных метра общей площади жилья, и, тем не менее, стремление к лучшему у них сохраняется. Поэтому опережающим темпом растёт спрос на трёхкомнатные квартиры. За год средние цены на трёхкомнатные квартиры в городе на вторичном рынке выросли на 6,2%. Несколько медленнее подорожали за 12 месяцев двухкомнатные квартиры (3,8%) и совсем незначительно – однокомнатные (2,6%), включая и малосемейки.
Значительно более высокими темпами дорожали квартиры на первичном рынке жилья города. Только за последний квартал года они в среднем выросли в цене на 24,6%, превысив значения в 10,5 миллиона рублей. Больше они стали и по площадям. В среднем этот показатель увеличился на 14,6%.
Невзирая на все сложности, рынок жилья Хабаровска продолжает расти в абсолютных цифрах. При этом, если сравнивать с инфляцией, которую правительство по итогам года обещает удержать в пределах 6%, то роста рынка жилья Хабаровска фактически нет. Более активно растут в цене коммунальные услуги, продукты, транспорт, горючее и многое другое. Так что у нас есть повод радоваться и надеяться на дальнейшее улучшение жилищных условий, хотя бы для молодого поколения.
Александр ХВОРОВ.