Затишье после бури

После взрывного роста цен в сентябре рынок жилья в Хабаровске в октябре стал спокойнее. Рост основного показателя, средней стоимости квадратного метра, за минувший месяц составил 1,27% (1193,89 рубля) и к ноябрю достиг цены 95 335,68 рубля.
Такой темп роста даже меньше среднего многолетнего показателя октября (1,69%). Причина лежит на поверхности. Рынок не может из месяца в месяц расти такими высокими темпами, какие отмечались в сентябре, для этого нет предпосылок.
Скачкообразный рост был вызван целым рядом макроэкономических факторов и усугубился ситуацией с распространением коронавируса. Но постепенно буря на рынке утихает, хотя и не до полного штиля.
Почём
квадратные метры
Продолжился сентябрьский рост стоимости квадратных метров у квартир новой планировки всех размеров в центре (в среднем на 4,2%) и ближе к центру города (2,4%).
Кроме того, больше стали запрашивать за «квадрат» у двухкомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности от центра города (1,4%) и на окраинах (2%), а также у трехкомнатных этой планировки в самых дальних микрорайонах и жилмассивах от центра города (2,8%).
Дороже стали предлагать на продажу квадратные метры у «хрущевок» всех размеров ближе к центру города (в среднем на 2%), у двухкомнатных в центре (5,5%) и на окраинах (0,9%), а также у трехкомнатных квартир этой планировки в средней отдаленности от центра (11,3%) и на окраинах города (5,6%).
У квартир улучшенной планировки, так называемых «брежневок», квадратные метры жилья в октябре стали дороже лишь у двух- и трехкомнатных квартир в центре города (в среднем на 13,5%) и одно- и двухкомнатных ближе к нему (6,3%).
К концу октября самые дорогие «квадраты» жилья предлагались на продажу в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города в среднем по 140 525 рублей.
А по рекордно высоким ценам квадратного метра в городе предлагаются квартиры в 25-этажном доме на улице Тургенева с ценой свыше 200 тысяч рублей за каждый метр жилья.
Всего же квартир с ценой свыше 100 тысяч рублей за квадратный метр общей площади стало на 2% больше, чем месяцем ранее.
Тем не менее, в отдельных сегментах рынка жилья Хабаровска в октябре отмечалось снижение цен на квадратные метры. Это наблюдалось в основном в сегментах наименее качественного жилья: у однокомнатных квартир в средней отдаленности от центра города и на его окраинах.
Так, у однокомнатных «хрущевок» и «брежневок» в средней отдаленности снижение составило в среднем 4%, а у двухкомнатных - 4,5%. На окраинах города средние цены квадратного метра у однокомнатных квартир этих планировок стали ниже на 2,5%.
Самые доступные квадратные метры жилья в городе в октябре предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по средней цене 51572 рубля.
Рекордно низкая цена за квадратные метры жилья в октябре запрашивалась в городе у трехкомнатной «сталинки» на улице Орджоникидзе (8220 рублей).
Следует отметить, что это единственное предложение с такой низкой ценой. Чаще можно найти в этом сегменте предложения по 20-30 тысяч рублей за квадратный метр жилья.
Цены на квартиры
Средняя цена за квартиру в октябре составила в городе 4 миллиона 749 тысяч рублей, что на 1% ниже цены предыдущего месяца. При этом медианная цена, как более объективная, в Хабаровске выросла на 1% и составила 4 миллиона 345 тысяч рублей.
Эти изменения говорят о смещении цен на квартиры в городе в сторону увеличения, хотя их число с максимально высокими ценами, свыше 10 миллионов рублей, стало в октябре меньше, и они составили лишь 3% от всех предложений в городе. В сентябре этот показатель был 3,3%, а в августе вообще лишь 1,6%.
Самые многочисленные квартиры новой планировки в октябре выросли в цене в центре города, но лишь двух- (7,9%) и трехкомнатные (3,6%). В средней отдаленности рост цен наблюдался только у двухкомнатных квартир новой планировки (3,6%), а на окраинах города подорожали квартиры этой планировки всех размеров в среднем на 4%.
В центре города подорожали за месяц одно- и двухкомнатные «хрущевки» (в среднем на 3,5%) и трехкомнатные квартиры улучшенной планировки. Ближе к центру выросли в цене «хрущевки» всех размеров в среднем на 4,8% и однокомнатные квартиры улучшенной планировки.
В средней отдаленности дороже стали лишь двухкомнатные квартиры новой планировки (3,6%) и трехкомнатные «хрущевки» (9,8%). На окраинах города рост цен был отмечен только у трехкомнатных квартир: новые подорожали на 2,7%, «брежневки» - на 1,2%, а «хрущевки» - на 9,3%.
Цены на большие квартиры в центре города в новых домах стали за месяц значительно выше, и в результате средняя цена в этом сегменте превысила 10 миллионов рублей на 367 тысяч. А самая дорогая в октябре трехкомнатная квартира общей площадью 120 квадратных метров в центре города предлагалась на продажу по цене 25 миллионов рублей.
Но все же средняя цена на квартиры в городе хоть и не на много, но за месяц стала ниже. Произошло это по причине того, что почти в половине анализируемых сегментов рынка было отмечено снижение цен на квартиры. Наибольшие потери понесли однокомнатные квартиры.
В центре города дешевле стали квартиры новой планировки (-1,4%), «брежневки» и «сталинки». В средней отдаленности от центра потери в ценах наблюдались у однокомнатных квартир всех планировок, кроме «сталинок», а на окраинах города спад цен был у «брежневок» (-7,4%) и «хрущевок» (-5,7%).
У двухкомнатных квартир снижение цен предложения за месяц было отмечено у квартир новой планировки лишь ближе к центру города (-0,3%). А у квартир улучшенной планировки во всех районах престижности в среднем на 4%.
За двухкомнатные «хрущевки» стали запрашивать в октябре меньше в средней отдаленности от центра (-8,2%) и на окраинах города (-1,8%).
Снижение средних цен у трехкомнатных квартир обеспечили в основном самые многочисленные квартиры новой планировки ближе к центру города (-4%) и в средней отдаленности (-5,3%).
Наиболее доступными по цене (помимо малосемеек) в октябре были однокомнатные «сталинки» в районе престижности ближе к центру. У них по итогам месяца средняя цена составила 2 миллиона 185 тысяч рублей.
А наиболее интересное по цене предложение - однокомнатная квартира общей площадью 32,8 квадратных метра на верхнем этаже в 22-этажном строящемся доме на улице Карла Маркса по цене всего 800 тысяч рублей.
Каковы прогнозы?
О перспективах рынка жилья в городе можно сделать предположение на основе статистики многолетних наблюдений и сложившейся ситуации этого года.
Среднее многолетнее значение темпа роста основного показателя рынка недвижимости в ноябре составляло в городе 1,2%, несколько снижавшись относительно октября.
Поэтому и в этом году можно ожидать продолжения снижения рынка в ноябре, тем более, что коронавирус снова пошел в наступление и разумные люди будут стараться минимизировать контакты, в том числе при подготовке и проведении сделок с недвижимостью.
В итоге рост среднего показателя стоимости квадратного метра вряд ли превысит 1%. А в декабре рынок может несколько отыграть замедление и подрасти с темпом около 2%. В результате к концу года средняя цена квадратного метра в Хабаровска может вплотную подойти к 100 тысячам рублей.
Аналитический обзор рынка жилья в городе подготовлен на основе информации сайта FarPost.ru.
Александр ХВОРОВ.