Жара рынку не помеха

В июне средний квадратный метр в городе дорожал в подавляющем числе сегментов рынка

Хотя июнь, по данным синоптиков, оказался на 2-3 градуса более жарким месяцем, чем обычно, но и это не замедлило рост цен на жильё в Хабаровске.

Средний квадратный метр за месяц подорожал в краевом центре на 1,75% (1276 рублей) и стал предлагаться к июлю по 74209,23 рубля.

В первый летний месяц на рынке жилья не произошло ничего необычного. Стоимость среднего квадратного метра, как и предполагалось, выросла, хотя и больше ожиданий.

Средний показатель для этого месяца по многолетним наблюдениям составляет около 0,5%. Но были годы, когда средний квадратный метр по городу дешевел на 0,5-6%, как правило, во время кризисов в стране или мире. А были годы, когда рост в июне превышал 3%, в основном при восстановлении послекризисных спадов.

Исключением стал 2007 год, когда рост рынка составил без малого 7%. Но в остальные годы рост стоимости основного показателя рынка недвижимости в июне не превышал 0,5-1,5%. Так что нынешний год можно смело записать в крепкие середнячки по темпам роста.

Поскольку июнь шестой месяц года, то можно подвести и некоторые итоги за минувшие два квартала. Квадратный метр жилья за этот период в среднем дорожал каждый месяц на 2,7% и стал предлагаться на продажу к середине года дороже, чем в начале года, на 11032,5 рубля (17,5%). Это в три раза больше, чем за тот же период в 2010 и 2011 годах.

Рост цен на недвижимость бьёт рекорды, несмотря на высокие темпы жилищного строительства. Причин активного роста рынка может быть несколько. Главная, на наш взгляд, рост покупательской способности населения. Хотя для многих возможность купить жильё по-прежнему остается только мечтой. Но сегодня активно развивается ипотечное кредитование, на которое приходится уже более половины всех сделок по жилью. Широко используются различные социальные схемы обеспечения жильём некоторых групп населения. А наиболее имущие граждане успешно вкладываются в недвижимость для сохранения и приумножения своих капиталов.

Существенное влияние на рост цен оказывает также повышение стоимости строительных материалов и трудности подключения к инженерным сетям, неразбериха в земельном вопросе и повышение роли административного фактора.
В первом квартале текущего года, как это обычно и бывает, рост был более активным. Среднемесячный темп составил 3,5%, а общий - почти 11% (6862,5 рубля). Во втором квартале среднемесячный рост был меньше 2%, а суммарный за последние три месяца - почти 6% (4170 рублей).

В июне средний квадратный метр в городе дорожал в подавляющем числе сегментов рынка. Исключение составили лишь однокомнатные «сталинки» в центре города и ближе к центру, квартиры улучшенной планировки в центре, трехкомнатные «хрущевки» в центре и ближе к центру и однокомнатные на окраинах.

Из анализа рынка видно, что цена среднего квадратного метра растет хотя и не значительно, но на широком фронте. Даже снижение средних цен предложения в городе на «малосемейки» и «хрущевки» не смогли отбросить стоимость среднего квадратного метра у этих типов квартир в отрицательную зону. Видимо, снижение цен на такое жильё должно быть ещё более значительным, чтобы они стали адекватными, соответствующими его качеству. Это подтверждают и средние цены предложения на трехкомнатные «хрущевки» в центре города. Здесь они по цене обогнали в июне даже квартиры улучшенной планировки.

Цены предложения на двухкомнатные квартиры в июне росли особенно активно. В центре города двухкомнатные квартиры новой планировки стали предлагаться дороже на 3,4%, а на окраинах на 4%.

Заметно выросли цены в районе средней отдаленности на «хрущевки» и квартиры улучшенной планировки (3,7% и 2% соответственно). А однокомнатные «хрущевки» здесь стали предлагаться дороже на 6,8%.

Квартиры улучшенной планировки («брежневки») активно росли в цене и на окраинах: от 3% трехкомнатные и 2,7% однокомнатные до 1,4% двухкомнатные.

Микрорайоны и жилмассивы Хабаровска, по которым проводится мониторинг цен, в июне дорожали почти все.
Исключением стало только жильё в районе улиц Антенной-Санитарной (-2%), Большой Аэродром (-0,3%) и Северный микрорайон (-0,8%). Снижение цен предложения в этих жилмассивах наблюдалось в основном за счёт одно- и двухкомнатных квартир.

Остальные микрорайоны и жилмассивы росли дружно и очень энергично. Наиболее значительный рост наблюдался в районе 68-й и 38-й школ, остановки транспорта «Топографический техникум» и улицы Флегонтова, в районе станции Хабаровск-2 и в Южном микрорайоне, в поселках Красная Речка и Берёзовка.

Наиболее заметно выросли цены в этих микрорайонах на двухкомнатное жильё. Так, в районе 68-й школы двухкомнатные квартиры стали предлагаться на продажу дороже, чем месяц назад, в среднем на 6,7%. На станции Хабаровск-2 двухкомнатные квартиры подорожали на 8,6%, в Южном микрорайоне и на Красной Речке на 4,1% и 4,6% соответственно.
Следует заметить, что в поселке Красная Речка рост наблюдался не только за счет общего роста цен из-за постепенного повышения престижа этого района, но и за счёт снижения числа предложений квартир низкого качества в старом жилом фонде.

База КАФ сохранила за собой первенство по уровню цен, хотя трехкомнатные квартиры в других окраинных микрорайонах по этому показателю вплотную подступают к ней.

Перспективы рынка в летние месяцы не предполагают каких-либо неожиданностей. Продолжится вялый рост вплоть до осени. А вот с сентября можно ожидать активизации рынка и соответственно более активного роста цен.

При этом новым фактором повышения цен может стать инициатива Минфина, предлагающего все покупки на сумму свыше 600 тысяч рублей перевести в безналичную сферу. Чиновники хотят вывести из тени все крупные сделки, чтобы повысить собираемость налогов. Цель, как всегда, хорошая, но проведение сделок с недвижимостью через банки увеличат издержки и, соответственно, цены на жильё на 2-3% будут в этом случае выше.

Александр ХВОРОВ.
Фото Марии СМИРНОВОЙ.