Жаркое лето 12-го

Предложение есть - были бы деньги!

В середине лета рост стоимости среднего квадратного метра жилья в Хабаровске продолжился. За июль он подорожал на 1,66% (1231,41 руб.) и к началу августа стоил уже 75440,64 рубля.

Такой темп роста можно назвать высоким для этого месяца. Ведь средний показатель за 15 лет наблюдения рынка жилья в середине лета не превышал 0,5%.

Высокий темп роста рынка этим летом объясняется повышенным фоном всего года. Если в 2010 году среднемесячный темп роста с февраля по июль составил 0,8%, в 2011 году - 1%, то в этом году уже превысил 2,5%.

Высокие показатели этого года требуют углубленного анализа общей экономической ситуации в стране, что не является целью нашего обзора. Можно только заметить, что рынок недвижимости в Хабаровске становится всё более привлекательным для инвесторов, которые хотят сохранить и приумножить свои деньги. Существенным фактором роста цен явились многочисленные государственные ипотечные программы, и программы частных банков. Ну и конечно, вечное стремление людей жить лучше - переезжая в квартиры большей площади, разъезжаясь с подросшим поколением детей, помогая им обзавестись собственным жильём.

Стоимость среднего квадратного метра - основной показатель на рынке недвижимости и позволяет объективно оценить ситуацию, поэтому рассмотрим подробно наиболее значительные изменения этого показателя в отдельных сегментах рынка.

Средний квадратный метр у квартир новой планировки дорожал с опережением во всех сегментах рынка жилья Хабаровска, кроме одно- и двухкомнатных квартир в центре города. При этом темп роста был от 2% у трёхкомнатных в центре и на окраинах, до 4% у однокомнатных квартир на окраинах города. Пониженный темп роста основного показателя у трёхкомнатных квартир по сравнению с другими сегментами рынка квартир новой планировки объясняется тем, что усреднённая площадь трёхкомнатных квартир у них в июле стала больше на 0,2 квадратных метра. Вроде бы значение небольшое, но в целом объясняет ситуацию, так как продавцы ещё не научились строго выверять стоимость недвижимости по её площади.

Возможно по этой же причине в июле на окраинах темп роста среднего квадратного метра превысил средний по городу и составил 2,4%, то есть из-за уменьшения усреднённой площади квартир в этом районе престижности. Но значительную роль здесь всё же сыграли квартиры улучшенной планировки и «хрущёвки». Они составляют на окраинах почти 40% предложения и как всегда растут опережающими темпами, как самое доступное в городе жильё.

А вот в районе средней отдалённости даже при незначительном увеличении усреднённой площади квартир рост стоимости среднего квадратного метра превысил 3%. Здесь причина повышенной активности оказалась другой.

Значительный рост стоимости среднего квадрата у одно- и трёхкомнатных квартир улучшенной планировки (6,3% и 3,6% соответственно) и у «хрущёвок» всех размеров - от 4% у трёхкомнатных до 5,5% у двухкомнатных и 6% у однокомнатных.

Стоимость квартир - та цифра, по которой люди в первую очередь выбирают квартиру для покупки. Потом уже смотрят на её качество, местоположение и другие параметры. Поэтому, хотя цены на квартиры не являются объективным показателем состояния рынка, они наиболее интересны для потенциальных новосёлов. В целом по городу картина следующая. Двухкомнатные квартир в июле стали предлагаться дороже всего на 0,5%. Можно сказать, что остались без изменения по сравнению с началом лета. А вот на трёхкомнатные и однокомнатные квартиры цены предложения выросли. У первых - на 2,3%, у вторых - на 2,4%.

Рост цен у трёхкомнатных квартир произошёл в основном за счёт повышения цен предложения на квартиры новой планировки в районе средней отдалённости и ближе к центру. Это, прежде всего, квартиры в новых районах массовой застройки (Рабочий городок, Вахова, Флегонтова) и микрорайонах застроенных в 70-80-е годы прошлого столетия (Северный микрорайон, квартал ДОСов).

Некоторое влияние на показатели роста цен у трёхкомнатных квартир оказали и «хрущёвки». Они значительно подорожали в центре и ближе к центру, а также в районе средней отдалённости, где составляют до 10-15% от всех предлагаемых на продажу квартир. В центре города на отдельные трёхкомнатные «хрущёвки» цены предложения уже доходят до 6 миллионов рублей при цене квадратного метра свыше 95 тысяч рублей.

Главным локомотивом роста цен у однокомнатных квартир в июле стали квартиры новой планировки. Во-первых, их больше половины на рынке, во-вторых, в июле они выросли в цене в среднем по городу более чем на 2%. При этом в центре цены предложения на них поднялись - на 4,6%, в районе средней отдалённости на 3,8%, а на окраинах - на 3,5%.

Существенно выросли цены предложения на однокомнатные квартиры улучшенной планировки и «хрущёвки» в районе средней отдалённости и на окраинах города (на 5-7%). Они составляют 20-30% от всех предлагаемых здесь на продажу квартир, и свою роль в повышении цен сыграли.

«Малосемейки» - самые малочисленные квартиры на рынке (не более 3% от всех предложений). Существенного влияния на общую картину они оказать не могут. Но спрос на них существует, и цены на них растут опережающими темпами.

Правда, на наш взгляд, они далеко не всегда соответствуют реальной стоимости, и зачастую сильно завышены. Взять, к примеру, окраины, где предлагается на продажу максимальное их количество. Стоимость среднего квадратного метра у них здесь превышает стоимость среднего квадратного метра у квартир новой планировки в этом районе престижности на 24% и порой достигает 110 тысяч рублей. А цены доходят до 2,7 миллиона рублей. При этом однокомнатную квартиру новой планировки на окраине можно найти и за 1,5-2 миллиона рублей, при цене среднего квадратного метра 55-60 тысяч рублей.

Ситуация с предложением жилья на продажу в микрорайонах и жилмассивах в июле сложилась разнонаправленная. Где-то цены росли, а где-то и снижались. Но снижение корректировало в основном активный рост предыдущих месяцев. Например, в районе 38-й школы весной и в начале лета рост цен превышал средние показатели по городу. А в июле цены за счёт снижения вернулись к усреднённым показателям для этого района престижности. Аналогичная картина наблюдалась в Прибрежном микрорайоне и в посёлке им. Горького.

Но в большинстве микрорайонов и жилмассивов цены предложения на квартиры росли, где-то на уровне средних городских, а где-то и превышая их. В наибольшей степени выросли цены предложения в районе улиц Большая–Вяземская (за счёт двух- и трёхкомнатных квартир) и 68-й школы, в Северном микрорайоне и по улице Флегонтова, в Южном микрорайоне (за счёт одно- и двухкомнатных квартир) и в Авиагородке.

В заключение можно сказать, что ситуация на рынке жилья Хабаровска типична, подъёмы и спады соответствуют многолетним трендам, но общий уровень цен и темпы роста несколько выше. Исходя из этого, можно предположить, что и в августе рост рынка продолжится с темпом около 1%, а с сентября–октября стоимость среднего квадратного метра по городу будет расти более активно - до 2-3% в месяц.

Александр ХВОРОВ.
Фото автора.