Жмём на педали, но силы на исходе

Рынок недвижимости некоторые специалисты сравнивают с двухколесным велосипедом, который едет только до той поры, пока крутят педали. Педалями в данном случае выступают деньги населения, приобретающего жилье. Девелоперы живут и строят только в условиях постоянного притока на рынок новых средств. Когда этот приток сокращается, «велосипед падает», и строители остаются один на один с квадратными метрами никому не нужного недостроя.

Сегодня мы наблюдаем именно такую картину, о чем свидетельствуют цифры хабаровского рынка жилья. Спрос снижается из-за низких доходов населения, снижаются и цены на жилье, предлагаемого на продажу.

За первый квартал начавшегося года квадратный метр стал предлагаться в городе дешевле в среднем на 0,9%. Наиболее существенно он потерял в цене у самого дорогого жилья - у квартир в центре города (-4,2%), а также у квартир новой планировки (в среднем по городу -2,5%). У востребованных на рынке двухкомнатных квартир квадратный метр тоже стал дешевле за квартал на 2,7%.

В результате всех изменений самый дешевый квадратный метр жилья по итогам квартала предлагался на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 43 тысячи рублей. Но рекордно низкие цены запрашиваются за квадратные метры у двух- и трехкомнатных «сталинок» на окраинах и в средней отдаленности от центра в Краснофлотском районе города. За квадратные метры в этом жилье запрашивают 15,5-16 тысяч рублей.

О снижении покупательной способности населения говорит и то, что из месяца в месяц снижается разница в ценах квадратного метра относительно прошлого года. Так в январе цена квадрата была дороже января прошлого года на 10,4%, а в марте - 8,9%.

О низкой покупательной способности населения и сохраняющейся при этом потребности в жилье, которое выражается в повышенном спросе в отдельных сегментах рынка, говорит рост здесь цен на квадратный метр. За квартал подорожал квадрат в средней отдаленности от центра и на окраинах города. Рост средних цен в этих районах престижности составил 6% и 3,2% соответственно. У «хрущевок» в среднем по городу цена квадрата вырос на 2,3%, а у квартир улучшенной планировки (брежневок) - на 1,4%.

Большинство продавцов и покупателей на рынке жилья при сделке не ориентируются на цену квадратного метра, а смотрят лишь на цену квартиры. Могу обрадовать покупателей и огорчить продавцов тем, что за первый квартал года в Хабаровске средняя цена квартиры упала на 290 тысяч рублей (более чем на 7%).

Наиболее заметно подешевели квартиры в центре города (-14,3%) и на окраинах (-7%). Продавцы однокомнатных квартир, выставленных на продажу в конце года, надеялись на волне высоких цен продать их подороже. Но предновогодний ажиотаж прошел, и цены на такие квартиры за квартал упали в среднем по городу на 12,3%. За ними потянулись цены и на двух- и трехкомнатные квартиры (-5,7% и -2% соответственно).

Постепенно приходят в адекватное состояние и цены на малосемейки, которые раньше предлагались по цене полноценных однокомнатных квартир, а иногда даже дороже. За квартал цены на них упали в среднем по городу на 28%. Сегодня это самое доступное в городе жилье. На окраинах его средняя цена составляет чуть больше одного миллиона рублей.

Нельзя не отметить, что в микрорайонах и жилмассивах, где жилье по цене гораздо ниже, чем в центре города, а по качеству не уступает, сохранился устойчивый спрос на него. Это поддержало здесь и незначительный рост цен. В жилмассивах района престижности ближе к центру города (ул. Вяземская, Памятник партизанам, квартал Строителей и других) средние цены выросли на 0,6%, а дальше от центра, в средней отдаленности - на 0,4%.

Все эти выкладки по стоимости жилья в городе говорят о том, что «велосипед» начал падать. Активная застройка города дает сбой. Банкротятся застройщики, растет количество недостроев и безнадежных дольщиков.

Ужесточаются требования банков по выдаче ипотечных кредитов, растет задолженность по ним.

Выходом из сложившейся ситуации может стать переход застройщиков на эскроу-счета. По версии авторов этого нововведения, деньги дольщиков (ради их же безопасности) должны передаваться не напрямую застройщикам, а храниться на специальных эскроу-счетах в банке. Предполагается, что под эти депозиты девелопер может получать кредиты и вести строительство. Забрать же заблокированные деньги дольщиков и погасить взятые кредиты он сможет только после завершения строительства.

Но вместе с тем растет процентная ставка на кредиты, налог на добавленную стоимость, дорожают материалы и услуги подрядчиков, растут цены на строительную технику. Все это ведет к росту цен на жилищном рынке, который становится производной общеэкономического кризиса, развивающегося в стране уже не первый год. Его движущей силой является сокращение доходов населения, которое, похоже, уже дошло до того уровня, после которого «строительный велосипед» уже не может сохранять вертикальное положение.

Александр ХВОРОВ.