Давайте жить дружно с управляющей компанией

- Законодательство к управляющим организациям сегодня относится намного строже, чем к ТСЖ. Во-первых, деятельность УК подлежит лицензированию, ТСЖ - нет. Во-вторых, руководитель управляющей организации обязан сдать квалификационный экзамен на знание жилищного законодательства, у него не должно быть судимости. К председателям ТСЖ опять же таких требований нет. В-третьих, и управляющие организации, и ТСЖ в равной степени обязаны соблюдать правила содержания общего имущества и предоставления коммунальных услуг. Однако ответственность за их нарушение в управляющих организациях очень жесткая - для должностных лиц штраф от 50 до 100 тысяч рублей или дисквалификация до трех лет, для юридических лиц штраф - от 250 до 300 тысяч рублей. Ответственность ТСЖ за такие же нарушения - штраф на юрлицо от 10 до 20 тысяч рублей, и даже дисквалификации председателя ТСЖ нет. 

Как правило, контрольно-надзорные органы проводят проверки управляющих организаций и ТСЖ по обращениям граждан. В случае выявления нарушений - выдают предписание об их устранении и устанавливают срок его выполнения. Если управляющая организация не исполнит два и более раза предписания в отношении одного дома, то, помимо штрафа, такой дом из её лицензии может быть исключён. А если площадь таких домов составит 15 процентов и более от общей площади домов в управлении, то в судебном порядке управляющую организацию могут лишить лицензии. ТСЖ за неисполнение предписания будет просто оштрафовано, но его никто не лишит права управления домом. Поэтому управляющие организации, в подавляющем большинстве случаев, в отличие от ТСЖ, заинтересованы в выполнении контрольных предписаний.

Тем не менее, если они не выполняются, я считаю, нужно еще разобраться в причинах. Возможно, предъявляются заведомо невыполнимые требования. Например, дом может иметь большую задолженность по коммунальным платежам - ремонтировать его просто не на что. Часто бывает, что текущий ремонт не способен кардинально решить проблему, требуется именно капитальный, но собственники на общем собрании решение о его проведении и финансировании не принимают. Почему за это должны так жестко отвечать УК? Тем более что лишение управляющей организации лицензии за неисполнение предписания проблему в доме не исправит, она останется, пока собственники не начнут платить за коммуналку либо не примут решение о капремонте.

Я считаю, чтобы избежать судебных тяжб, проверок и в рабочем порядке решать вопросы по содержанию и ремонту дома, обе стороны - и управляющая организация, и собственники помещений -  должны, в первую очередь, слышать друг друга.

Простой пример. Один собственник напишет жалобу, что его не устраивает состояние подъезда, второй - про отмостку, третий - про кровлю, четвертый - еще чем-нибудь будет недоволен. В результате получается, что управляющая организация в одном подъезде должна сделать ремонт, возле второго - отмостку, а над квартирой третьего подремонтировать кровлю. Но проблем от этого меньше не станет. Кровля, например, может начать протекать у другого подъезда… Проблемы в многоквартирных домах необходимо решать комплексно. И если из числа собственников создан совет дома, то это сделать легче.

Ведь с советом дома выявляются первоочередные проблемы, обсуждается план работ, и затем уже на общем собрании большинством голосов собственников принимаются решения по видам работ, их стоимости и срокам выполнения.

Жилищный кодекс дает право совету дома контролировать работу своей управляющей организации, вести с ней диалог, предлагать работы, не соглашаться с чем-то. Поэтому, как показала практика, в домах, где есть совет, уровень доверия жильцов к своим управляющим организациям и качество обслуживания гораздо выше, а жалоб и судебных тяжб меньше.