Этот случай заинтересовал нас в качестве показательного урока: как построить квартиру и не остаться в дураках. Потому что обвинить строителей в обмане - это одно, доказать, что вас обманули, - другое.
Галина Маркина приехала в Хабаровск из Советской Гавани, где прожила 37 лет. Она скопила 12 тысяч долларов и хотела купить квартиру.
Варианты были разными, пугала лишь перспектива нарваться на мошенников. Но когда Галина встретила на своем жизненном пути Владимира Майоровича Дойхена, опасения рассеялись, как дым. Не мог оказаться мошенником такой положительный мужчина! Владимир Майорович работал на руководящей должности в стройтресте управления ДВЖД и казался весьма надежным партнером. ООО «Билдинг», директором которого он являлся, через газету пригласило граждан к участию в долевом строительстве 25-квартирного жилого дома на улице Нагишкина, 2а. Квартира в новостройке, по соседству с театром музыкальной комедии...
К сожалению, не обратила Маркина внимания на то, что приглашали ее к участию в строительстве 25-квартирного дома, а в договоре о долевом участии дом значился 24-квартирным. Как бы то ни было, 69 миллионов рублей (12 тысяч долларов по курсу 1997 года) - стоимость однокомнатной квартиры, Маркина ООО «Билдинг» заплатила. Но уже скоро пожалела об этом.
Дело в том, что квартира, которую по договору о долевом участии в строительстве ООО «Билдинг» должно было передать Маркиной, была мансардной. В ней не было кухни, а свет в комнату «шел» из единственного небольшого арочного окна. Зато все другие квартиры в доме были светлыми, просторными, с балконами. Путем опроса соседей Маркина выяснила, что заплатили за них они немногим дороже. И пришла к выводу, что ее обманули. К тому же вскоре выяснилось, что квартиры №11 в элитном доме... нет.
«Пустошовка»
28 сентября 1998 года дом на улице Нагишкина, 2a был сдан в эксплуатацию. В зарегистрированном кондоминиуме числились 24 собственника. Маркиной среди них не оказалось. Чтобы развеять страшные предчувствия, отправилась она в городское управление архитектуры и градостроительства. Архитекторы и огорошили заявлением, что никакой мансардной квартиры в «билдинге» по бумагам нет. Есть техническое помещение под разводку горячей и холодной воды. А для пущей убедительности выдали Маркиной справку, что «проект реконструкции технического этажа в доме по улице Нагишкина, 2а под жилую квартиру управлением не согласовывался, разрешения на производство работ не выдавалось».
Между тем наступила зима... И Маркины поняли, что такое «черные дни» и «белые ночи». Температура в квартире не поднималась выше 6-8 градусов тепла. Галина Владимировна предположила, что дело в строительном браке. Чтобы удостовериться, разобрала местами кирпичную кладку стен. Так и есть: стены выложены где в один кирпич, где в два с половиной. Во внутреннем стеновом пространстве кирпич положен без раствора. Этот строительный брак специалисты называют «пустошовкой» и «забутовкой». Тепла такие стены не держат.
По словам Галины Владимировны, она испытала самый настоящий шок. Ведь в акте приемки жилья она написала, что претензий к качеству жилья не имеет. Пришлось ей обивать пороги чиновников: в техническом помещении кто ее пропишет? Заместитель мэра Иван Крейс наставил ее на правильный путь - в управление технической инвентаризации. Как ни странно, техническое свидетельство на квартиру №11 там было. По нему Маркина и зарегистрировала чердачную подсобку в собственность. После чего подала заявление в суд Центрального района, попросив расторгнуть договор с ООО «Билдинг», взыскать ее взнос в строительство в сумме 12 тысяч долларов либо компенсировать ей разницу между сметной и коммерческой стоимостью квартиры.
Лаборатория судебной экспертизы подтвердила претензии Маркиной к застройщику. Эксперт Нина Казаченко отметила в своем заключении, что вентиляция в квартире №11 не присоединена к общей вытяжной системе. Что кухни в квартире нет, под нее используется часть прихожей. Что вход из «кухни» в санузел является нарушением норм СНиП. Кроме того, эксперт отметила нехватку естественного освещения и ненормативную высоту стен. Но главным выводом исследования сделала такой: «В квартире стены недостаточной толщины. Толщина стен должна соответствовать проекту, предусматриваемому строительство помещения в чердачном пространстве».
По закону «О защите прав потребителей» такой обширный перечень недоделок уже тянул на солидную сумму взыскания. Однако не тут-то было.
...Никакого
мошенничества?
Говорят, что хороший адвокат - уже полдела. Денег на юриста у Маркиной не было. Все ушли на достройку «скворечника». Поэтому в суде свои интересы она отстаивала сама. Уж как умела. Покричала, поплакала... Бедных и юридически неграмотных закон разумеет плохо. Загруженные делопроизводством судьи предпочитают «диетические» разбирательства. Задача юриста при таком подходе понятна: разжевать все как можно лучше. Адвокат В. Дойхена в этом смысле был «подкован» неплохо: говорил про средневзвешенный индекс рыночных удорожаний, про динамику его роста и роста цен на стройматериалы...
С точки зрения адвоката, никаких оснований признавать иск Галины Маркиной у ООО «Билдинг» нет. Договор выполнен. Недостатки, на которые ссылается Маркина (низкие стены, отсутствие балкона и кухни), нельзя было не видеть при заключении его. Квартира передана Маркиной без всяких замечаний с ее стороны. Акт приемки дома зарегистрирован инспекцией Госархстройнадзора. Перепланировка разрешена постановлением мэра.
Что же касается «пустошовки» в стенах, то сего прискорбного открытия Маркина ничем в суде не подтвердила. Оказывается, заключения судебного эксперта для подтверждения брака мало. Надо было пригласить жилищную комиссию, составить при кворуме акт о недостатках. И самое главное - надо было предъявить застройщику письменную претензию.
Галине Владимировне пришлось также осознать в суде всю мрачность перспективы расторжения договора с ООО «Билдинг»: 12 тысяч долларов ей никто не вернет. Вернут 70 тысяч рублей. Именно эта сумма значилась в договоре. В долларовом эквиваленте сегодня это составляет чуть больше двух тысяч. На эти деньги квартиры уже не купить!
Единственное, что оставалось у «дольщицы» в такой ситуации - потребовать от застройщика устранения строительного брака. Такой компромисс суд и предложил Маркиной. Однако Галина Владимировна не согласилась с суммой компенсации, которую ООО «Билдинг» предложило ей выплатить за выполненную собственноручно работу: кладку кирпичей и т.д. По смете, составленной ответчиком, полная сумма возмещения недостатков составила всего 13 тысяч рублей. По подсчетам Маркиной, ООО «Билдинг» должно ей никак не меньше 43 тысяч рублей. Однако она не предоставила ни единого документа, подтверждающего затраты.
Твердость, проявленная Галиной Маркиной в суде, обернулась для нее проигрышем. От ответчика она намеревалась получить либо другую квартиру в доме, либо компенсацию за расходы - 43 тысячи рублей. Но с юридической точки зрения законных оснований «торговаться» с застройщиком у нее не было. Потому что в процессе сотрудничества с ООО «Билдинг» она допустила целый ряд «проколов», которые сделали фирму неуязвимой.
Возможно, шансы выиграть ее дело не были бы так ничтожны, если бы она своевременно обратилась за помощью в отдел по защите прав потребителей. Не мешало бы и другим потребителям услуг строительных компаний почаще консультироваться с юристами, чтобы не остаться у «разбитого корыта». В данном же случае остается только обозначить типичные ошибки Галины Маркиной, чтобы другие могли избежать ее судьбы - судьбы хозяйки «скворечника» с конструктивными особенностями.
Уроки
Согласно ст. 720 ГК РФ заказчик, обнаруживший недостатки в работе при ее приемке, вправе ссылаться на них в случаях, если в акте либо ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении. Если иное не предусмотрено договором подряда (договор долевого участия), заказчик, принявший работу без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки).
Статья 723 ГК РФ разъясняет, что в случаях, когда работа выполнена подрядчиком с отступлениями от договора подряда, заказчик вправе по своему выбору потребовать от подрядчика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения установленной за работы цены, возмещения своих расходов по устранению недостатков, когда право заказчика устранять их предусмотрено в договоре подряда.
В соответствии со ст.29 закона РФ «О защите прав потребителей», потребитель вправе расторгнуть договор о выполнении работы, если в установленный срок недостатки выполненной работы не устранены исполнителем, а также если им обнаружены существенные недостатки выполненной работы.
Сроки и порядок перечисления средств, связанных с дополнительным удорожанием строительства, регулируются дополнительным соглашением сторон.
Не подписывайте никаких документов, предварительно не посоветовавшись с юристом.
Ирина ХАХЕЛЕВА.
Количество показов: 524