О том, что в стране идет земельная реформа, краем уха слышали, наверное, все. А многие уже и на себе почувствовали ее шаг - наша газета не так давно писала о бюрократических сложностях приватизации садовых земельных участков, о хамском поведении некоторых новоявленных собственников по отношению к пенсионерам-огородникам, детским интернатам и так далее.
Но этими нюансами, увы, далеко не исчерпывается проблема земельной приватизации. Судя по тому, что удалось нам выяснить, процесс этот грозит затянуться не на одно десятилетие и выпить не одну бочку крови у тех, кто примет в нем участие.
В чем суть реформы? В том, чтобы вовлечь землю в оборот, чтобы все желающие стали ее собственниками, чтобы предприятия владели не только стенами и станками, но и участком под этими стенами. Под землю можно получать инвестиции, кредиты, в том числе и простым гражданам, поскольку это самая ценная недвижимость - не сгорит, не украдут. Земля ценится даже там, где регулярно «трясет», а у нас в ближайшее столетие никаких землетрясений не предвидится. Разве что вот это самое, административное. Но это теория. А практика?
Вы будете смеяться, но за два года, прошедшие с момента принятия Земельного кодекса, в Хабаровском крае среди юридических лиц зарегистрировано всего два десятка земельных собственников. Причем, как пояснил нам глава краевого учреждения, регистрирующего недвижимость, Владимир Бабушкин, половина этих владельцев купила землю у частников (граждане, как известно, получили право приватизировать землю еще в 1993 году). И только десять предприятий выкупили земельные участки непосредственно у государства: шесть в Хабаровске, два - в Советской Гавани и два - в Николаевске-на-Амуре.
Конечно, это не значит, что у нас в крае всего 20 собственников земли - их гораздо больше. Владеют своими участками наиболее «продвинутые» граждане, а также те, кто купил землю друг у друга. Немало тех, кто урвал кусочек в период дикой ельцинской земельной приватизации, крест на которой Земельный кодекс и поставил. И, как пояснил нам тот же Бабушкин, никто пересматривать итоги той приватизации не собирается - всех велено регистрировать. Но тех, кто выкупил землю у государства уже в ходе нынешней, цивилизованной реформы, - единицы.
Что же случилось, почему за два года всего несколько предприятий приватизировали землю? Причин, как считают специалисты, по большому счету - две. Во-первых, государство до сих пор не определилось, кто конкретно будет тот или иной участок продавать, - то есть не поделило землю на федеральную, краевую и муниципальную. Вторая причина - деньги. В тех немногих случаях, когда продавец определен, за землю заламывается такая цена, что даже золотодобывающие предприятия просят о рассрочке платежа.
Межевой вопрос
Процедура на сегодняшний день такова: составил документы на участок, согласовал с муниципальной властью, потом с краевой, потом уже край отправляет список согласованных участков в правительство, в Москву. Даже если ни у кого не возникает сомнений и возражений, процедура затягивается на год. Говорят, каждый день в правительство поступает до 200 килограммов этих перечней для согласования.
Темпы таковы: по Дальневосточному округу сегодня в мин-имуществе на согласовании около двух тысяч участков только федеральной собственности. Согласован 151 участок. Из них наших, хабаровских, только 24. Первопроходцы выкупа земли под приватизированными предприятиями - нефтяники «Альянс» и «Хабаровскнефтепродукт». Правда, говорят, есть решение правительства: до 1 сентября представить проекты изменений в законодательство, чтобы процедуру разграничения собственности ускорить. Предполагается, что все, что входит в земли поселений, будет отнесено к муниципальной собственности, кроме федеральных и краевых предприятий. Но снимет проблему сроков это решение лишь частично, поскольку тут же встанет вопрос: где чья земля? Генпланов по большей части нет. Где заканчивается Хабаровск и где начинается Тополево? В нашем округе глава муниципального образования вот уже приписал себе одно предприятие, которое всю жизнь числилось за соседним городком и обеспечивало львиную долю налогов. А кто откажется получить выкупные миллионы? Они же в муниципальный бюджет и пойдут.
Есть и другой нюанс. Пока суд да дело, особо нетерпеливые граждане, желающие приобрести землю, не дожидаясь разграничения собственности, идут в муниципальные образования со своими предложениями. И главы образований, как ни странно, подписывают договоры купли-продажи на землю, даже не входящую в состав территории поселения.
По данным краевого предприятия по регистрации сделок с недвижимостью, за прошлый, 2002 год по Хабаровску на регистрацию было представлено девять договоров по продаже участков приватизированным предприятиям, по Хабаровскому району - четыре договора по предприятиям и 10 договоров по продаже «чистых», то есть незастроенных земельных участков. Практически все они зарегистрированы не были, поскольку регистрационная палата стоит на том, что муниципалы продавать землю имеют право только в том случае, если они выступали приватизаторами предприятия, а чистые участки - это сугубо государственная земля, распоряжаться которой до разграничения полномочий нельзя.
Те, кто не прошел государственную регистрацию, редко оспаривают решение. В арбитражный суд пошло только одно предприятие. Остальные, очевидно, и без регистрации неплохо себя чувствуют.
Цена земли
Вторая и самая пикантная проблема - это цена на землю. Цена большей частью «кусается». Откуда берутся такие «кусачие» цены? А вот откуда.
Как пояснил нам глава комитета по земельным ресурсам и землеустройству по Хабаровскому краю Виктор Кутелев, сначала определяется так называемая кадастровая стоимость земли. Считают ее по программе, разработанной в Москве. Закладывают в компьютер 90 показателей - начиная от категории земли (промышленная, сельскохозяйственная, земля поселения и так далее) и заканчивая близостью к участку детского садика или школы и уровнем преступности на 100 тысяч населения. Умная машина все это подсчитывает и выдает стоимость земельного участка. Полученная сумма и есть налогооблагаемая база. На нее считают земельный налог, а он - основа определения выкупной стоимости земли. Закон о введении в действие Земельного кодекса определил, что стоить она должна от трехкратной ставки земельного налога до 17-кратной, в зависимости от привлекательности участка. А земельный налог за годы реформы подскочил в 3,6 раза. В результате выкупные цены на землю тоже поднялись в 3,6 раза и во многих местах сравнялись с рыночной стоимостью, а то и перепрыгнули её. Плата за выкуп земли под приватизированными объектами сравнялась с ценой на свободные участки.
О каких деньгах идет речь? Промышленные земли ценятся высоко. Скажем, знаменитый Хабаровский ликеро-водочный завод может хоть сейчас приватизировать свои гектары... за 7 с лишним миллионов рублей. Швейная фабрика «Комсомолка» свои 5,4 га - за 11 миллионов. Амурская «ЭРА» шесть гектаров - за 10 миллионов рублей. Нефтяники выкупили 0,53 гектара за 1 миллион 900 тысяч рублей. То есть гектар обошелся бы в 3,6 миллиона. Для сравнения: самые высокие выкупные цены в центре Москвы равны 30-кратной ставке земельного налога. Получается 5 тысяч рублей за квадратный метр.
Продажных цен на сельхоз-угодья пока нет, но известна кадастровая стоимость, которая приблизительно равна рыночной. Усредненная кадастровая стоимость гектара сельхозугодий по краю - 7760 рублей. Но под Хабаровском может быть 27 тысяч, а оленьи пастбища в Охотском районе - 27 рублей.
Пикантность ситуации еще и в том, на сколько умножать земельный налог - на 3 или на 17. Разница, мягко говоря, существенная. И если с определением кадастровой стоимости система понятна, прозрачна, если, конечно, не мухлевать с показателями, которые в машину закладываются, то на сколько конкретно - на 3 или на 17 - умножать земельный налог, нигде не сказано, никакой программой не подкреплено. Решение отдано на откуп продавцу - муниципалитету или министерству имущественных отношений. То есть при одинаковой кадастровой стоимости двух участков где-нибудь на Бычихе выкупная стоимость может плясать от 3 налогов до 17. Как будут определять? По привлекательности участка или... по привлекательности покупателя? Не окажется ли таким образом в Охотске участок дороже, чем в Хабаровске?
Российская практика показывает, что умножение идет по максимуму - органы власти стремятся заработать на земельной приватизации. Но то серьезные структуры. Край, может быть, заинтересован побольше взять, а где-нибудь в поселке Бикинского района, где все население состоит на муниципальной службе, предпочтут перемножить на три, чтобы сделать приятное другу или родственнику. Хабаровская мэрия давно уже поделила город на 50 с лишним экономических зон, а в иных районах все решается методом эмпирическим.
На состоявшемся недавно заседании правительства по земельному вопросу о цене говорилось много. В том числе и о том, что система определения цены ведет к особым отношениям и коррупции. И даже поручили некоторым министерствам до 1 сентября подготовить проекты нормативных актов по определению выкупной цены.
Между тем, требование публичности продажи земли содержится и в указе президента о борьбе с коррупцией, и в постановлениях правительства. Везде повторяется и практически нигде не выполняется. Общественная экспертиза плана застройки участка - это уже из области фантастики. А ведь во всем мире принято устраивать общественные слушания, прежде чем заключить договор на продажу участка. Вдруг новый владелец так распорядится своей собственностью, что все соседи окажутся в убытках, в экологической помойке и так далее.
Предпродажная подготовка
О чем законодатели наши подумали правильно, так это о том, что надо навести порядок: создать систему учета, которая предотвратит путаницу, мошенничество и прочие недоразумения. Вот с квартирами в свое время обожглись - одну и ту же продавали два-три раза, потом уже появилась государственная регистрация и так далее. А с землей похлеще будет. Учет земельных участков напоминает учет транспортных средств.
Автомобили, как известно, регистрируются в ГАИ, где им присваивается государственный номер. Земельные участки в специальном учреждении - кадастровой палате. Земельная кадастровая палата по Хабаровскому краю имеет филиалы во всех районах края, кроме Тугуро-Чумиканского. Нужно кому участок купить-продать, а то и в аренду оформить - пожалуйте туда. Выдадут вам кадастровый план, присвоят государственный номер, без которого никакую сделку с землей не совершить. Об этом стоит помнить всем, кто собирается купить участок у частных лиц.
Правда, в отличие от автомобильных правил, кадастрирование носит заявительный характер. Кто хочет вовлечься в оборот, тот идет вставать на учет. А насильно никто идти туда не заставляет. Мы поинтересовались, какова тенденция: много ли желающих вовлечься?
Оказалось, за июнь по Хабаровскому кадастровому округу - 1165 обращений. В прошлом году поставили на учет 7930 участков. За первое полугодие нынешнего - 5746. За прошлый год выдали 8300 кадастровых планов. За полгода этого года - 9200.
Я спросила у Виктора Кутелева, нет ли у нас, скажем, кадастровой карты, на которую разным цветом нанесены эти земли, с цифирками стоимости гектара. Ответили: нет. Есть только толстенная книга со стоимостью земель поселений. Составили ее специальные подрядные организации - наша и красноярская. А по промышленным и сельскохозяйственным землям таких книг нет.
А хорошо бы смотрелась такая карта. Например, зеленые - лесные угодья, серые - пахотные, красные - земли поселений, синие - водные земли. Глянул инвестор, в том числе и иностранный, и хотя бы ориентировочно прикинул, что к чему. Где выгодно строить, где не выгодно.
Если кадастр - заявительный, то инвентаризация - дело государственное, планомерное и обязательное. Закон о землеустройстве определяет, что проводится она для уточнения или установления местоположения объектов землеустройства, их границ, выявления неиспользуемых или не по назначению используемых земельных участков.
Прежде всего речь идет об инвентаризации земель поселений. Того, что востребовано, налогооблагаемо и арендооблагаемо. По данным земельного комитета, в крае инвентаризация выполнена на 50 с лишним процентах площади. По темпам мы в округе третьи - после Магадана и ЕАО. Но там и территория поменьше. Особенно активно процесс идет в последние три года. По основным населенным пунктам в течение года-двух работа будет закончена. Хабаровск на инвентаризацию денег не жалеет. Хуже обстоят дела в южных районах: Бикине, Вяземском, имени Лазо. Там средств не хватает: гектар инвентаризации стоит 6-8 тысяч рублей. В нынешнем году край на эти цели «выбил» из федерального бюджета дополнительно 10 миллионов. Это даст возможность применить аэрофотосъемку. В этом году технология «обкатывается» в Нанайском, Амурском и Хабаровском районах и охватит 30 сел. В будущем году запланировано инвентаризировать таким образом порядка 80 сел. Плюс старая технология.
Затронет инвентаризация и пресловутые земли, приватизированные в дикий период.
Судя по цифрам, в период дикой приватизации у нас ушло не так много земли - меньше процента. По сравнению с 60 ставропольскими или орловскими - просто мелочь. Из них львиная доля - граждане, которые оформляли свои участки.
Кстати, эти самые участки - тоже шанс для рынка. Купил улицу - построил заводик. Правда, по некоторым данным, даже в Хабаровске происходит некоторое недопонимание между земельным ведомством и гражданами. Частникам с базы КАФ посоветовали переоформить участки на правах аренды. Иначе, мол, будете выкупать по 16 тысяч за сотку. А люди и не знают, что 10 соток можно приватизировать бесплатно и только дополнительные - за деньги.
Раиса ЕЛДАШОВА.
Количество показов: 472