Пресс-центр

26.05.04 13:00

Еще год назад составить целую таблицу из пяти банков, которые предлагают хабаровчанам условия по ипотечному кредитованию, было просто нереально. Вообще более десяти лет об ипотеке говорили лишь в разрезе намерений и благих пожеланий. Реально же она появилась в крае лишь в 2003-2004 годах.

Ожидается, что к осени практически все основные банки, работающие в Хабаровске, начнут потихоньку обкатывать свои ипотечные программы, а в 2005 году их развернут на полную катушку. Пока же реально могут заявить о собственном ипотечном кредитном портфеле у нас лишь три банка. Первооткрывателем здесь является Дальневосточный Сбербанк. Он начал еще в 2003 году и кредитов выдал больше всех. Далее идут Внешторгбанк и «Мичиноку Банк». Летом-осенью к ним должны присоединиться Далькомбанк, «ОВК», возможно, и другие…

Но это еще не значит, что ипотечное кредитование станет в столице края, не говоря уже о других городах, явлением массовым. По всем расчетам, все начнется с обслуживания достаточно узкой прослойки граждан. Однако и это уже большой шаг вперед. Ибо год назад мы рассуждали на тему: «Почему у нас до сих пор вообще нет ипотеки?». А сегодня предлагаем разобраться: «Почему она пока еще не для всех желающих?»

Заемщиков мало, но они в смокингах

Итак, с одной стороны, в Хабаровске готовы давать кредиты несколько банков. С другой, по официальным данным, 70 тысяч горожан нуждаются в улучшении жилищных условий. Реально же эту цифру нужно умножить в 3-4 раза. То есть, по оценкам экспертов, взять кредит хотели бы порядка 200-300 тысяч человек. А вот отдать его смогли бы далеко не все из них. Поэтому банкиры, оценивая потенциальный рынок ипотечного кредитования, в первую очередь учитывают хабаровчан, уже имеющих значительные остатки на своих банковских вкладах (сбережения).

Другой индикатор - объем текущих сделок по покупке недвижимости, рост активности в приобретении дорогой мебели, бытовой техники. Есть и третий, и четвертый… В результате и появляется общая оценка - не более 10 процентов нуждающихся хабаровчан могут на данный момент стать клиентами ипотеки. То есть из 200-300 тысяч желающих остается 20-30 тысяч, имеющих шанс.

Потому как в первую очередь хабаровчане сегодня в ипотечное кредитование не проходят по уровню своих доходов. Ведь любое кредитование построено на том, что человек часть своих доходов не проедает, а направляет на обслуживание (возвращение) кредита. В нашей таблице по этому поводу есть графа (требования к размеру дохода и максимальный процент от дохода, идущий на погашение кредита). Банкиры прекрасно понимают, что все свои доходы клиент не может ежемесячно отдавать на оплату кредита. И загонять его, в смысле потребления, на хлеб и воду нельзя. Нужно оставлять запас на жизнь. Каждый банк этот запас рассчитал по-своему. У Внешторгбанка - 40 процентов доходов может идти на погашение кредита, у Далькомбанка - 50…

А в результате большинство хабаровчан по своим доходам в ипотеку пока не проходят. Судите сами, вот расчет, сделанный одним из хабаровских банков, для семьи из двух человек на двадцатилетний кредит в валюте по ставке 11,5 процента годовых:

Стоимость квартиры - $44712.

Сумма кредита - $33758.

Ежемесячные платежи - $360.

Зарплата (семьи)

на руки - $1000.

Первый взнос - $10954.

Если вы вписываетесь в эти расчеты, значит, попадаете в 10 процентов потенциальных клиентов хабаровской ипотеки - можете уже идти в банк за кредитом. Правда, вам там придется подтвердить не только свои нынешние высокие доходы, но и их стабильность в будущем, вашу порядочность, в конце концов. Все это и многое другое, что входит в понятие «кредитная история».

Для самых честных

Один хабаровчанин пошел в банк брать ипотечный кредит. Ему там сказали, что в настоящее время дают только своим постоянным клиентам, за плечами которых есть положительная кредитная история. Он, не долго думая, открыл в этом банке счет и несколько месяцев перечислял на него свою зарплату, снимал деньги - тратил. Спустя время вновь попросил кредит, но ему все равно не дали. Потому что кредитная история - понятие более широкое, нежели кажется на первый взгляд.

В одном из хабаровских банков, начавших ипотечное кредитование, нам рассказали, что, несомненно, приветствуют наличие у себя вклада потенциального заемщика. Но это не главное. Анализ поступления и расходования денег на счету - важная информация. Однако она говорит лишь об уровне доходов-расходов. А кроме этого банк проверяет: как его будущий клиент платил коммунальные платежи, за тепловую и электрическую энергию, не отключали ли у него за неуплату сотовый телефон; брал ли человек кредиты в своей жизни - как отдавал? От всего этого зависит не только дадут-не дадут, но и процентная ставка кредита. Ведь некоторые банки используют при оценке клиента балльную систему. Допустим, человек регулярно брал кредиты на коммерцию либо на покупку бытовой техники и отдавал без нареканий - плюс ему 10 баллов и минус 0,3-процентной ставки. Примерно так… И логика назначения меньшей ставки более надежному клиенту в том, что, работая с ним, банк снижает степень собственного риска.

Кроме того, банк должен оценить стабильность доходов своего потенциального заемщика. Но как это сделать в наши нестабильные времена? Где гарантия, что завтра не разорится предприятие и человек не потеряет свою высокооплачиваемую работу, а значит, и возможность ежемесячно рассчитываться по кредиту? На этот вопрос во Внешторгбанке, например, нам ответили, что оценивают не только, где человек сейчас работает, а, в принципе, что он из себя представляет как специалист. Смотрят с самого начала: где учился, качество его образования, как затем строил карьеру, повышал ли квалификацию, если менял работу, то почему?.. То есть исходят из принципа: хороший специалист всегда найдет себе высокооплачиваемую работу.

И вот такой дополнительный отбор по параметрам кредитной истории, по оценкам специалистов, заметно сокращает наш десятипроцентный потенциал у ипотеки. И это не единственный секвестр. Ведь есть еще такая проблема, как…

Отсутствие дешевого жилья

Ипотечный кредит хабаровский банк может вам дать либо на покупку старой квартиры (вторичный рынок жилья), либо на покупку строящейся. В обоих случаях возникает проблема цены.

Вторичный рынок недвижимости в Хабаровске отнюдь не расширяется. По всем статистическим данным, из города уезжает людей меньше, чем сюда приезжает. Спрос в арифметической динамике превышает предложение. Отсюда постоянный рост цен на квартиры. Мы, говорят банкиры, готовы дать кредит, но человек хочет купить, например, двухкомнатную квартиру, а она в Хабаровске стоит больше, чем он может себе по доходам позволить.

С новостройками еще тяжелее. Ведь то, что у нас сегодня возводят, скорее подходит под категорию элитного жилья. Стоимость квартир зашкаливает за пределы возможностей среднего класса. Новая квартира стоит от 70-100 тысяч долларов (еще поискать надо) до 200-300 тысяч (найдете без особого труда).

А теперь вспомним: мы начинали расчеты с 10 процентов потенциальных клиентов из числа нуждающихся в жилье. Но сколько среди них способны потянуть элитное домостроение?

Большинство из опрошенных нами банков дружно заявили, что, начав более активно работать по своим ипотечным программам осенью 2004 года, они будут вынуждены ориентироваться только на элитное строительство, что сократит потенциал клиентуры с 10 до, максимум, двух процентов. А это уже не 20-30, а 4-6 тысяч хабаровчан!

Однако оптимизма банкиры не теряют. Более того, они заявляют, что в перспективе 3-5 лет действительно на рынок ипотечного кредитования смогут выйти все 10 процентов. И к тому имеют некоторые основания.

Во-первых, о своей программе возрождения панельного домостроения заявляет «Дальспецстрой» (первые дома уже стоят). «Панелька» же априори считается жильем массовым.

Во-вторых, никто уже не спорит с тем, что благосостояние наших граждан растет, а вместе с тем и платежеспособность. Напомним, банкиры это видят по постоянному росту остатков на счетах своих вкладчиков.

В-третьих…

Ставка снижается, пусть и медленно

Сегодня (смотрите таблицу) хабаровские банки предлагают взять у них рубли в кредит на жилье по ставке от 12 до 19 процентов годовых и доллары от 6 до 15 процентов годовых. Вернемся к нашим расчетам двадцатилетнего валютного кредита. Так вот, там в графе «Ежемесячные платежи - $360» более 80 процентов занимает выплата процентов по кредиту и, соответственно, менее 20 процентов - расчет за саму квартиру. Представьте теперь, насколько снизятся ежемесячные платежи, если уменьшить кредитную ставку. По Российской Федерации Госстрой давно уже провел такие расчеты и пришел к выводу, что при снижении ставки ипотечного кредитования до 10-12 процентов (в рублях) ипотека сдвинется с мертвой точки (станет доступной для тех самых 10 процентов нуждающихся). А при ставке менее восьми процентов расцветет, как японская сакура…

Руководитель Федерального агентства по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству Владимир Аверченко заявил, что до 86 процентов населения РФ готовы участвовать в строительстве жилья по ипотечным программам. «По нашим подсчетам, - сказал он, - около 51 процента населения готовы платить по ипотеке 4-5 тысяч рублей в месяц, а 16 процентов россиян - до 4 тысяч рублей. Но данные показатели достижимы лишь при годовой ставке по ипотечным кредитам в размере 5-5,5 процента».

Вот только свои проценты банки снижать до такого уровня (аж в три раза) ни за что, ни про что не намерены. Судите сами, в 2004 году правительство РФ оптимистично планирует уровень инфляции в стране в 10 процентов - на столько у нас, как минимум, подешевеет рубль. А значит, любой рублевый кредит в России не может, в принципе, быть меньше, чем по ставке 10 процентов годовых. При этом далеко не все уверены, что на этом уровне инфляцию правительству удастся сдержать. Еще 3-4 процента скептики сюда добавляют (итого - 13-14 процентов). Кроме того, банки зарабатывают на том, что дают деньги в долг. То есть к проценту инфляции нужно добавить еще процент коммерческого интереса банка. Плюс общая нестабильность российская, которая повышает риск любого кредита, а значит, и его процент (для подстраховки). Вот в результате и получается, что минимальная ставка банка по ипотечному кредитованию должна сегодня быть ниже 15 процентов в рублях и 10 процентов в валюте.

Из этого коллапса есть, по мнению экспертов, лишь два выхода.

Первый - ждать, когда инфляция действительно упадет хотя бы до 9-10 процентов. Оптимисты предполагают, что в течение трех-пяти лет.

Второй - государственные дотации. Тот же Сбербанк еще с прошлого года заявляет о своей готовности давать ипотечные кредиты под 10 процентов годовых, если правительство Хабаровского края из своего бюджета будет дотировать 5-7 процентов. И это не нонсенс. В ряде западных регионов РФ есть такие программы. Может, и в Хабаровске будут. Но, как говорят банкиры в приватных разговорах, это уже не ипотека.

Судите сами. Кому может сегодня государство дотировать кредитные ставки? Отнюдь не всем, а только незащищенным своим гражданам, за которых чувствует моральную ответственность, - бюджетникам, ветеранам, молодежи, военным. Так это не ипотека получается, а сугубо социальная программа. Причем глупая отчасти. Ну заявит Хабаровский край, что всем врачам снизит ставки ипотечного кредитования до 10 процентов. Так врач и этого не потянет - накоплений, чтобы оплатить первоначальный взнос в 10-20 тысяч долларов, у него нет, доходов, чтобы платить даже по 200 долларов в месяц, нет. Кто воспользуется? Да кто угодно, кроме врачей. Поэтому правительство края до сих пор строит конкретные дома для конкретных ветеранов, организует молодежное жилищное строительство. В таком виде дотации наиболее точно находят своего адресата.

В любом случае социальная программа не может быть в принципе механизмом запуска чисто коммерческого рынка ипотечного кредитования.

В заложниках у законодателей

Но даже если бы у нас все это было (высокие доходы населения, низкие процентные ставки, дешевое жилье), ипотеки бы все равно не было. Ведь главная находка этого вида кредитования в том, чтобы деньги в долг давать под само покупаемое жилье. Это позволяет банкам работать с клиентами, у которых нет ни кола, ни двора, кому, кроме честного имени, заложить нечего.

Вот и закон «Об ипотеке» приняли, разрешающий и регламентирующий такого рода залоги. А он, говорят банкиры, противоречит самому Гражданскому кодексу. По которому человека просто так нельзя из квартиры выселить, пусть он пять раз за ипотечный кредит не рассчитался. Ему надо какой-то временный жилой фонд предоставлять. А если дети в ипотечной семье, то органы опеки встанут на защиту. С одной стороны, государство охраняет права граждан, а с другой - просто вычеркивает их из ипотечного кредитования.

Поэтому во многих хабаровских банках, в том числе фигурирующих в нашей таблице, ипотечные кредиты дают пока только своим сотрудникам, акционерам, постоянным, проверенным годами клиентам.

Пока лишь Сбербанк, «Мичиноку Банк» и Внешторгбанк заявляют о возможности ипотечных кредитов для всех желающих. Как же они обходятся без гарантированного залога? А очень просто - жестко просеивают потенциальных клиентов через сито по всем тем критериям, что изложены выше (высокая платежеспособность, кредитная история), требуют поручительства граждан и организаций (см. таблицу) и в результате дают пока очень немногим, прошедшим отбор.

Сергей Якимов, начальник отдела розничных услуг хабаровского филиала Внешторгбанка, говорит, что это нормальная ситуация.

- Новый рынок всегда начинает осваиваться с наименее рискованного сегмента. Проще говоря, вначале снимают сливки, потом идут навстречу середнячкам, в конце концов наступает очередь и самой проблемной массовой группы.

Сейчас в Хабаровске как раз идет сбор сливок - кредитуются наиболее обеспеченные граждане с идеальной кредитной историей, для них, собственно, и уклон в сторону элитного домостроения не проблема. Когда же им всем дадут кредиты, банкам придется работать уже с более рискованными группами. Вот тут проблема залога и встанет наиболее остро. А кончатся сливки в Хабаровске, как рассчитывают банкиры, года за два-три. К тому времени есть надежда - и законодатели решат все ипотечные проблемы.

Наша справка: Государственная дума намерена уже в этом году принять целый пакет законодательных актов и поправок по ипотечному кредитованию. Планируется, что основная их часть даже вступит в силу с 1 января 2005 года. Речь идет, прежде всего, о законах - «О кредитных историях», «О жилищно-накопительных кооперативах и их деятельности по привлечению и использованию накоплений граждан», «Об организации страхового дела в РФ». И самое главное, изменения в Гражданский и Гражданско-процессуальный кодексы, как предполагается, дадут право взыскать с должников «заложенное по договору об ипотеке жилье», избавив граждан «от необоснованных вмешательств органов опеки».

И все-таки она вертится

Какой же вывод должны сделать из всего этого рядовые хабаровчане, имеющие стабильный доход и квартирную проблему? Буквально во всех банках, с которыми мы общались по этой теме, специалисты в один голос заметили: начинать подготовку к ипотечным программам надо уже сейчас. Если у вас нет сбережений, выбирайте банк и открывайте там собственный накопительный вклад. Со временем он может стать вашим взносом в покупку квартиры, а в банке у вас уже будет своя «история». Пусть это займет два-три года, но быстрее жилищные вопросы в России для среднего класса, увы, не решаются.

Количество показов: 454