Строительный бум, который очевиден в Хабаровске, создает ощущение, что безвременье кончилось. Взору горожанина на месте еще недавних пустырей и оврагов являются жилые дома и офисы оригинальных проектов. Строятся они быстро. Долгострой за забором теперь большая редкость. Строить долго экономически невыгодно. И, кажется, нет у строителей проблем, кроме извечной - нехватка денег. Оказывается, впечатление обманчивое. Как раз с деньгами все не так плохо. Есть люди, у которых они появились и которые готовы вкладывать капиталы в недвижимость. Но так, чтобы инвестиции быстро обернулись. Тут и начинаются проблемы.
Получить разрешительные документы на строительство менее чем за два года никак не получится. Отвод земли, сбор технических условий, экспертизы - вневедомственная, экологическая, МЧС, Минтруда, Госархтехнадзора. Причем прохождение по инстанциям - линейное, всякая последующая экспертиза требует получения предыдущей. Часто так случается, что пока получишь одну, другие уже устарели. Справок, согласований и заключений приходится собирать до семидесяти. И за все приходится платить, порой немалые деньги. Инвестор от перспективы безнадежно увязнуть в бумагах скучнеет и может даже отказаться от идеи что-либо построить. Но если он мужественно преодолеет первоначальный этап, то почувствует истинную радость от момента строительства. Оно длится не более года. Правда, потом начинаются новые круги ада - сдача объекта. Владелец недвижимости и строители несут убытки, ибо процесс сдачи растягивается от двух-трех месяцев до нескольких лет. Готовый дом или офис надо охранять, оплачивать коммунальные счета.
Понятно, сроки подготовки строительства серьезно тормозят темпы. Экспертизы, считают специалисты, хорошо бы объединить в пресловутое «одно окно». По мнению генерального директора строительной компании «Инфа» из Комсомольска-на-Амуре Сергея Игнатовича, если мы хотим решить жилищную проблему, придется в стране построить и реконструировать 1,5 миллиарда квадратных метров жилья. Когда успеем при такой громоздкой системе? Для отдаленных и районов, приравненных к районам Крайнего Севера, нужны преференции. Они даются во всех развитых странах. Кстати, помнится, поощрял переселение в медвежьи места и наш царь-батюшка. Земля у нас должна стоить дешевле, а налоги для строителей снижаться.
С ностальгической грустью вспоминаются градостроителями и более поздние времена планового хозяйства. На пять лет подробно расписывалось, что, где и когда предполагается построить. Теперь все зависит от воли инвестора, который появляется, как всегда, внезапно, требуя начать строительство немедленно. Он получил участок земли, и для него время пошло. Походив по кабинетам и увидев, что несть им числа, догадливый инвестор начинает понимать: тот же путь станет короче, если договориться. Понятно, каким образом. Но, преодолев одни препятствия, он неизбежно сталкивается с другими. Осуществить его фантазию быстро и оригинально часто не получается, делать это попросту некому. В проектных институтах почти не осталось специалистов. Востребованные индивидуальными застройщиками, они ушли, создав небольшие частные фирмы. За последние десять лет в крае не распределился ни один выпускник вуза по специальности инженерных изысканий. Ошибки непрофессионалов, понятно, оборачиваются большими потерями.
- Уровень проектирования снизился до безобразия, - такое публичное признание сделал начальник ФГУП «Дальспецстрой» Юрий Хризман на депутатских слушаниях в краевой думе. - Начинать надо с обучения кадров. Причем не только проектировщиков, но и служащих в администрациях, которые принимают заявки.
Хризман сказал, что до сих пор с трудом понимает, почему сначала надо получить разрешение на начало строительных работ и только потом - строительно-монтажных. Чем одни отличаются от других? Надо ли все так усложнять? Даже в бывшем Госстрое понимали: не надо. Но уже и Госстроя нет, а система осталась.
Беспрестанный рост цен на недвижимость одинаково не понятен тем, кто строит квартиры, и тем, кто осознает, что ему никогда не скопить на приличное жилье. Цена складывается, понятно, из множества составляющих, одна из них - плата за возможность подключиться к инженерным сетям. За сто-квартирный дом сетевикам надо отдать двадцать миллионов рублей. Цифру эту назвал тоже Хризман. Стоимость каждого квадратного метра сразу возрастает на две тысячи рублей. Плюс инфляция, стройматериалы и прочее. Поставщики подняли цены на металл, а он - серьезная составляющая в стоимости квадратного метра.
Абсурдная ситуация. Во всем мире продавец идет к покупателю. Вводя новые дома, строители дают энергетикам, «Водоканалу» готовых клиентов. Им бы быть благодарными за то, что кто-то увеличивает их капитал, но поборы не отменяются.
На слушаниях, а к теме строительства депутаты обратились впервые, вопрос был поставлен вполне в духе времени. Ладно, предприятие «Водоканал» - муниципальное, но «Хабаровскэнерго» - открытое акционерное общество. Требуя участия в развитии их компании, логично рассчитывать, что на сумму взноса энергетики выдадут вам соответствующее количество акций. Но этого не происходит. Никто не хочет делиться своей собственностью. Генеральские погоны Хризмана и его приближенность к власти кое-кого останавливают. А как быть инвестору с небольшим капиталом или совсем маленьким, не вхожему в высокие кабинеты власти? Почему его не защищает то же управление по антимонопольной политике?
Можно ли сократить сроки согласований? Даже многочисленные инспектирующие строительство чиновники говорят: вполне. Экологическую экспертизу реально проводить за месяц, а межведомственную - не за четыре, а за два. Для небольших типовых объектов, возможно, она и вовсе не нужна. Часть проблем можно решить на уровне края, если мы всерьез рассчитываем видеть у себя солидных зарубежных инвесторов.
К слову, по данным рейтингового агентства «Эксперт», инвестиционный климат в Хабаровском крае - умеренный, со средним потенциалом. По некоторым позициям мы передвинулись немного вверх, на 29 пунктов - по законодательному риску, а вот экологические и финансовые риски стали, по мнению экспертов, выше. И особенно высокий - криминальный. Такой он на всем Дальнем Востоке. Показатель определяется общим количеством преступлений на сто тысяч жителей.
Инвестор вкладывает деньги туда, где они дают быструю отдачу, в ту же торговлю, и диктует свои условия. Проектировщики часто идут на поводу у заказчика. Что получается в итоге?
- Каждый второй проект возвращается на доработку, - эту удручающую статистику привела начальник сектора управления Главгосэкспертизы России по Хабаровскому краю Лариса Ксенофонтова.
В Комсомольске-на-Амуре строится большой торговый центр, в котором нет выходов на случай эвакуации. Очевидно, предполагается, что в чрезвычайной ситуации спасаться покупателям следует бегством через окно. Не соблюдены требования противопожарной безопасности в проекте Амурского аквапарка, который предполагается построить в Хабаровске. Пример несоблюдения конструктивной надежности - рабочий проект комплекса по обслуживанию пассажиров в районе 19-го километра дороги Хабаровск - Находка, склад по улице Зеленой и даже пристройка к педагогическому колледжу в Комсомольске-на-Амуре. Не учитываются сейсмические требования в проекте реконструкции профессионально-технического училища в Николаевске-на-Амуре, в кафе на улице Луначарского поселка Охотск. Мелкие проектные организации, конечно, нужны, но там нет квалифицированных специалистов. Их проекты потенциально опасны.
По генеральному плану застройки Хабаровска, который разрабатывается, предусмотрены дома в 35 - 50 этажей, с уплотнением застройки в центре. Без высотных зданий трудно представить современный город. Впрочем, сейсмологи, оставляя профессиональные дискуссии архитекторам относительно складывающегося образа города, обеспокоены тем, насколько безопасны даже такие небоскребы. В 2002 году принята новая карта, сейсмичность по стране увеличена на один-два балла. Хабаровск в ней не исключение. Наш край находится в неблагополучной зоне, но считается, что землетрясения нам не грозят. Сейсмичность на уровне пяти-шести баллов совершенно безопасна и даже не требует дополнительного укрепления фундаментов зданий. Нам кажется, что это не наша проблема. Впрочем, в новых обстоятельствах сейсмологи так не считают. Они разработали собственную программу. Но до недавнего времени их исследования воспринимались как частное мнение ученых. За работу прошлогодней давности им не заплатили ни копейки. Но доцент Хабаровского академического научно-технического центра Российской академии архитектуры и строительных наук Вадим Казанцев готов работать бесплатно, отдав деньги на создание в крае сейсмической станции. Ближайшая находится во Владивостоке, но она способна фиксировать только сильные подземные толчки. Федеральное правительство выделяет деньги на сейсмологическую безопасность и готово поделиться с регионами. Но даже если эти средства придут, мы не готовы их освоить, ибо не знаем, что, собственно, укреплять. Время накопления информации о сейсмологических процессах, на взгляд ученых, почти упущено.
Организаций, которые имеют отношение к стройплощадке, так много, что трудно заподозрить их в единомыслии. Строители предлагают разобраться со все увеличивающимся количеством желающих контролировать градостроительные процессы, те, в свою очередь, намерены не уступать ни пяди отвоеванных позиций. А Хабаровск при этом, что удивительно, строится.
Елена Ищенко.
Количество показов: 431