В прошлом номере «Деловой среды», обсуждая шансы ипотечного кредитования стать массовым в Хабаровском крае, мы пришли к неутешительному выводу - таковых пока нет. «Сейчас в Хабаровске идет сбор сливок - кредитуются наиболее обеспеченные граждане с идеальной кредитной историей, - писала «ДС». - Когда же им всем дадут кредиты, банкам придется работать уже с населением, то есть с более рискованными группами. Вот тут проблема дефицита законов (например, по обеспечению залога) встанет наиболее остро. А кончатся сливки в Хабаровске, как рассчитывают банкиры, года за два-три. К тому времени есть надежда - и законодатели решат все ипотечные проблемы».
Однако, не дожидаясь столь долго, депутаты Государственной думы на своем июньском заседании уже рассмотрели целый пакет из 27 ипотечных законопроектов. 21 из них был принят в первом чтении. Комментарии вслед за этим решением, как обычно, разделились до диаметрально противоположных.
«С помощью этих законов у 30 процентов населения появится возможность приобрести стандартную квартиру», - пообещал глава Минпромэнерго Виктор Христенко. «На рынке по-прежнему останется элитное жилье по несколько тысяч долларов за квадратный метр, но будет и массовое - по 8-10 тысяч рублей за метр», - считает вице-спикер Георгий Боос. «Весь пакет законов - антисоциальный и антинародный по своей сути: под репрессии попадут 100 с лишним миллионов граждан, которые могут лишиться не только своего жилья, но и ранее гарантированных государством льгот», - заявил Геннадий Зюганов.
Что же это за законы такие? Повлияет ли их принятие на развитие ипотеки в Хабаровском крае? На эту тему у нас состоялся разговор с Александром Левинталем, министром экономического развития правительства Хабаровского края, и Надеждой Косаревой, руководителем рабочей группы, которая, собственно, и занималась разработкой всего пакета законопроектов.
Все очень базово и очень федерально
Все очень базово и очень федерально
Надежда Косарева общалась с хабаровскими журналистами в режиме телефонной пресс-конференции. Как руководитель разработчиков, она не стремилась критически относиться к пакету своих законопроектов. Скорее, это была их реклама. Александр Левинталь при этом присутствовал, задавал Москве вопросы, а потом живьем отвечал на вопросы журналистов. В результате получилась некая привязка высоких материй на нашу грешную землю…
- Отличительной особенностью этого пакета, - говорит Надежда Косарева, - является то, что он оказался комплексным. Это была основная идея - посмотреть на проблему не узко, а с той точки зрения, что нужно, чтобы жилье стало доступно. Нужно, чтобы были возможности у людей приобретать это жилье. Но и это только полдела. Если человек может приобретать жилье и у него есть возможность взять кредит, то на этом рынке должно быть жилье, жилье это должны строить. Иначе, если мы будем поддерживать только платежеспособный спрос населения и не обеспечим адекватное предложение, то лишь увеличим цены на рынке жилья.
Поэтому внимание было уделено как расширению платежеспособного спроса населения, так и увеличению объемов жилищного строительства. Но сначала надо было также посмотреть внимательно на общую государственную жилищную политику. Ее в первую очередь регулирует законопроект нового Жилищного кодекса.
Как вы знаете, старый Жилищный кодекс уже практически не работает, поскольку был принят в советское время и отвечает государственной жилищной политике советского периода. Новый проект Жилищного кодекса устанавливает новую жилищную политику в новых условиях. Кроме блока, касающегося государственной политики в сфере жилищного комплекса, были подготовлены блок и предложения жилья; спроса на него; транзакций на жилищном рынке, оборота и укрепления прав на этом рынке - система регистрации учета и так далее.
И, наконец, блок, связанный с налогообложением, который должен стимулировать эту новую институциональную структуру, развивать ее в правильном направлении. Поэтому получился комплексный взгляд на вещи, а отсюда и такое большое число законопроектов - 27.
- В общем, все эти законы, - комментирует Александр Левинталь, - с разных сторон подталкивают ипотеку к массовому развитию. Ни для кого не секрет, что сделать доступным жилье можно, с одной стороны, снижая процентную ставку по ипотечным кредитам, с другой, снижая стоимость строительства самого жилья. Два эти процесса должны идти навстречу друг другу. И в какой-то точке их сближения наступит момент, когда не сотни, а десятки тысяч хабаровчан смогут покупать жилье. Новые федеральные законопроекты к этому стремятся. Но надо учитывать, что они устанавливают общие очень правильные принципы. Предстоит их наполнить еще чем-то более конкретным, причем не только в Москве, но и на местах. А с этим у нас всегда были трудности.
Муниципальные трудности
Муниципальные трудности
На конференции прозвучало два вопроса, ответила на которые Надежда Косарева одинаково, и пресса этим была разочарована.
Во-первых, в новом Жилищном кодексе государство заявляет, что (цитируем Косареву) «бесплатно или за доступную плату социальное жилье будет предоставляться малоимущим гражданам, которые нуждаются в улучшении жилищных условий. Всем остальным гражданам нужно покупать жилье на рынке».
Возникает вопрос: кто и по каким критериям будет отделять малоимущих граждан от средне- и многоимущих? Надежда Косарева ответила: муниципальные власти.
В соответствии с разграничением полномочий эта функция является функцией органов местного самоуправления. Они должны будут исполнять ее по своим стандартам, которые определят в своем муниципальном образовании, и предоставлять социальное жилье малоимущим гражданам, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
Теперь возьмем другой стратегический вопрос ипотеки - обеспечение залога.
- Сейчас, - говорит Надежда Косарева, - основная проблема состоит в том, что у нас очень слабо развито жилищное кредитование. На этом рынке очень высокие риски, и банки, исходя из оценки этих рисков, устанавливают высокие процентные ставки. Если законодатель сможет снизить эти риски, то тогда банк сможет адекватно снизить процентную ставку по этим кредитам. Поэтому большая часть законопроектов связана с усилением залоговых прав кредитора при ипотечном кредитовании. Например, в случае, если заемщик не может погасить кредит, банку предоставляется возможность свободной реализации залога без учета прав членов семьи бывшего собственника. Сейчас в Гражданском кодексе существует норма о том, что собственник может продать жилье, но члены его семьи имеют право там проживать. Понятно, что такой залог реализовать очень трудно. Законопроекты связаны с тем, чтобы органы опеки и попечительства не вмешивались в рыночный оборот жилья без твердых на это оснований.
На самом деле банки, в том числи и работающие в Хабаровске, ждали такого решения давно. В принципе оно их устраивает. Но есть одна меленькая деталь. Даже в новых законах предусматривается выселение несостоятельных ипотечных кредиторов в некий маневренный фонд отселения. Не на улицу же выгонять их, если возникнет проблема. Кто создаст в Хабаровске такой фонд? Надежда Косарева отвечает, что все те же муниципалитеты.
А теперь вернемся на землю. Вы можете себе представить, что хабаровская, комсомольская, тем более николаевская мэрии начнут создавать фонды выселения или вдруг предоставлять квартиры малоимущим гражданам? Согласитесь, с большим трудом. Однако говорят, что когда городам и весям дадут новые функции, то к ним добавят и денег в доходную части их бюджетов. Вы верите?
- Конечно, - говорит Александр Левинталь, - решение жилищной проблемы по логике - дело муниципалитетов. Но многие из них у нас слабы не только в финансовом, но и в кадровом отношении. Если по замыслу реформы им кроме функций передадут и деньги, я лично боюсь некомпетентности. Сегодня муниципалы в большинстве своем работают по смете, а завтра должны будут составлять бюджет. Но люди там пока не знают таких слов, как бюджет, межбюджетные отношения, правила. И никто к этому не готовится.
В результате ипотека пойдет прежде всего в более подготовленных, развитых центрах - Москве и Санкт-Петербурге, если брать Россию, и в Хабаровске и Комсомольске, если брать наш край. В глубине провинций она будет развиваться медленно и очень постепенно.
Ведь там у нас банковская инфраструктура еще практически не развита, чего уж говорить про строительный комплекс.
Что нам стоит дом построить
Даже если оптимистично представить, что благодаря новым законам и снижению отечественной инфляции в банках падут ставки ипотечного кредитования, все равно останется проблема очень дорогого жилищного строительства. Какой здесь выход видят законотворцы?
- К сожалению, - говорит Надежда Косарева, - в секторе предложения жилья, жилищного строительства владельцем и держателем основного ресурса - земли и сетей - является государство, муниципалитеты. Выстраивая большие административные барьеры доступа на этот рынок, они, в конечном итоге, регулируют его объем. Сколько будет построено жилья, определяется тем, кого допустят на этот рынок, кому дадут эти земельные участки. Тем более надо, чтобы земельные участки были обеспечены коммунальной инфраструктурой, иначе, к сожалению, это становится очень дорого, и немногие застройщики могут войти на этот рынок. Поэтому мы пытались решить две основные проблемы. Первая: каким образом снизить административные барьеры на этом рынке и каким образом обеспечить развитие реальной конкуренции. В пакет законопроектов входит новый проект Градостроительного кодекса, который выстраивает систему действий публичных органов власти по территориальному планированию и формированию правил землепользования и застройки. Эти правила должны быть прозрачными и понятными процедурами для инвесторов и застройщиков.
Итак, тезис первый: меньше муниципальной бюрократии - больше строящегося жилья. То есть опять наши взгляды с надеждой обращены на мэрию. Кроме того, Александр Левинталь говорит, что ближайший очередной Совет предпринимателей при губернаторе края будет посвящен этой проблеме. То есть краевая исполнительная власть поможет.
Пока же ничего конкретного не изменилось, а значит, и комментировать нечего.
Второй тезис: повысить конкуренцию среди строителей. Пока они мирно делят рынок Хабаровского края, пока у них покупают квадратные метры по цене в тысячу долларов, никакой идиот снижать цены не будет. Вот когда строить начнут в два-три раза больше…
- Если бы мы сейчас, - говорит Александр Левинталь, - пустили в Хабаровск пару активных китайских строительных компаний плюс одну турецкую, то цена квадратного метра в городе могла бы упасть. Как утверждают в неофициальных беседах китайские строители, у них есть более дешевые материалы, новые технологии, недорогая рабочая сила. В результате они могли бы строить дешевле и качественнее. Но тут же возникают проблемы.
Во-первых, по закону иностранцы не могут покупать землю в пограничных районах, только арендовать. Во-вторых, у нас существуют стандарты, госты, снипы. Далеко не все китайские строительные материалы и технологии им соответствуют. В результате даже при большом желании трудно их пустить на наш рынок. Но в любом случае, ниоткуда у нас в крае новые строители не возьмутся, кроме как из-за рубежа. Поэтому, мне кажется, вопрос надо постепенно решать. Может быть, в рамках пилотного проекта, экспериментальной площадки. Любое такое проявление конкуренции должно подстегнуть наших строителей.
Спустя шесть лет
Ох, как много получается вопросов и в центре, и на местах. Когда же они все будут решены и ипотека у нас начнет работать для всех и каждого?
- В целом планируется, - утверждает Надежда Косарева, - что законы вступят в силу с 1 января 2005 года. Хотя, конечно, это не значит, что в январе мы с вами станем жить по-другому. Можно, конечно, в самых передовых регионах сделать все очень быстро, но, по нашим прогнозам, мы сможем кардинально изменить ситуацию к 2010 году. Если все пойдет по плану, то в 2010 году большая часть наших соотечественников, которые работают, получают зарплату на среднем уровне и хотят улучшить свои жилищные условия, будут иметь возможность это сделать.
Ждать осталось всего шесть лет…
Виктор Илин.
Количество показов: 400