27 законов, призванных изменить мир жилищного строительства, наделали столько шума, что даже не самые богатые люди стали интересоваться, что такое ипотека и с чем ее едят.
Центральные средства массовой информации пыл желающих уже остудили: предрекается резкий рост цен при дефиците новостроек. Наша газета об ипотеке уже рассказывала. Сегодня - несколько штрихов к портрету жилищного строительства в Хабаровске.
Заколдованные десять тысяч баксов
Заколдованные десять тысяч баксов
Мой знакомый - человек не бедный, но весьма далекий от леса, нефти, рыбы, золота и так далее, решил построить квартиру. Прошелся по агентствам, компаниям и выяснил, что перспектива у него такова: либо почти элитное жилье в центре стоимостью 30 с лишним тысяч рублей за квадратный метр, либо авиагородок - за 25 тысяч рублей квадратный метр, либо стандартная «панелька» по 22 тысячи за метр.
Стал знакомый интересоваться иными условиями - сроками, гарантиями и так далее. В одной крупной компании ему предложили договор, в котором сроки сдачи объекта вообще не значатся - для этого существует отдельное приложение, которое, как пояснили сведущие люди, никому на руки не выдается. Другие компании сроки ставят, но про штрафные санкции за их нарушение ничего не пишут.
Но что смутило больше всего, так это условия оплаты. В большинстве договоров он обнаружил тревожный пункт: цена предварительная, окончательная будет уточнена после завершения строительства. Сколько это будет, строители затруднились ответить.
Поскольку хабаровчанин, как уже говорилось, деньги считает, решил он все же выяснить, о какой сумме идет речь. Друзья, уже успевшие поучаствовать в жилищной «рулетке», пояснили, что стоимость квартиры в итоге выходит примерно на 10-12 тысяч долларов выше, чем расчетная.
Наконец он нашел то, что искал: двухкомнатную квартиру хорошей площади недалеко от центра, не элитную, но с удачной планировкой и, что приятно, - по достаточно приемлемой цене. Около года насчет цены никаких разговоров фирма не вела, но когда дом был уже практически возведен, и до окончания строительства остались считанные месяцы, знакомому предъявили перерасчет. Стоимость квадратного метра выросла на 4 тысячи рублей. Сел знакомый с калькулятором, посчитал, и получилось, что двухкомнатная его квартира подорожала как раз на заколдованные 10 тысяч долларов.
Руководитель компании, ставший за год строительства почти родным, объяснил новую цену всевозможными дополнительными издержками - ростом себестоимости строительства, повышением стоимости земли, чиновничьими поборами (якобы органы власти требуют чуть ли не бесплатного предоставления квартир в новостройках). Друзья посмеялись: с тобой хотя бы видимость уважения создали, в других компаниях никто ничего не объясняет: либо плати дополнительную сумму, либо мы продаем твою квартиру другому инвестору.
Сегодня рынок нового жилья - это рынок застройщика, и будущие жильцы играют по его правилам. Слишком много желающих въехать в новую квартиру, слишком мало строится. В Хабаровске соотношение спроса и предложения оценивается примерно два к одному. Рыночная цена неуклонно ползет вверх. За три последних года стоимость квадратного метра в России, по правительственным данным, на первичном рынке выросла на 50 процентов, а на вторичном - на 70. В Хабаровске - в два-два с половиной раза. Вторичный рынок играет только на руку. Уезжают из Хабаровска меньше, чем приезжают, цена на приличное вторичное жилье немногим отличается от стоимости новостройки.
А потому строительные компании, весьма и весьма заинтересованные в инвесторе на начальном этапе строительства (своих средств не хватает, с кредитами - туго, а чтобы пошли с «мешками» денег, надо достроить объект почти до готовности), к концу строительства смотрят на него уже как на ненужный груз, откровенно мешающий получить хорошую выгоду, то есть продать квартиру по рыночной цене. Заколдованные десять тысяч - лишь небольшая компенсация за моральный и экономический ущерб.
Страха, что, однажды попавшись на эту удочку, инвестор больше не вступит в строительные игры, у компаний нет. Как пояснил мне один из руководителей, инвестор все равно имеет свою выгоду в размере 15-20, а то и 25 процентов. Возможно, для бизнеса это небольшой процент, но тех, кто занимается инвестированием в строительство как бизнесом, считанные единицы. Главным образом народ строит для себя, для детей, для сдачи квартиры в аренду. А в этом случае 20 процентов экономии по сравнению с рыночной ценой - вещь неплохая. А главное - куда он денется с подводной лодки: иных вариантов никто не предложит.
И инвестор, на плечах (деньгах) которого был возведен объект, матерясь и скрипя зубами, выкладывает дополнительные 10-12 тысяч долларов. Знакомый, для которого эта сумма весьма немалая, все же изыскал возможности и заплатил. Но это, заметим, человек небедный, представитель среднего класса. А если в строительство ввязывается обычный гражданин, набравший долгов или взявший ипотечный кредит под квартиру? Куда ему деваться?
Узок круг компаний
Узок круг компаний
Теория говорит, что в подобной ситуации (превышения спроса над предложением) действующие компании должны резко увеличить темпы строительства. Да и самих строительных компаний должно появиться больше. В принципе нечто подобное в Хабаровске происходит. За последние три года число строительных компаний выросло на порядок. Если в 2002 году мы построили около 92 тысяч квадратных метров жилья, в 2003 г. - 100 тысяч, то в 2004 г. планируется ввод уже 150 тысяч квадратных метров, в 2005 г. - еще больше. Однако с учетом грядущего выхода на рынок «ипотечников» этого явно недостаточно.
Мы спросили руководителя средней строительной компании, что мешает ему нарастить объемы. Ответ был предсказуемым: дефицит площадок для строительства, особенно в центре города, сроки и сложность согласования вопросов о начале строительства, острая проблема «сетей», к которым нужно подключать объект. Значительно удорожает строительство принцип аукциона на площадки, который практикует в последнее время мэрия.
Существенно затрудняет рост объемов дефицит денег. Это в конце строительства желающие ходят с мешками рублей и долларов, а в начале никого нет. Первые пять этажей строители возводят на собственные или заемные средства. Получить кредит на длительный срок - проблема. Стоит он недешево - 15 процентов годовых. Опять же всегда есть опасение, что «инвесторы» кончатся раньше, чем строительство, то есть до того момента, когда пойдет поток с «мешками». Одно дело достроить один-два объекта, другое - пять-десять. А потому политика строительных компаний проста: строить немного, выдерживая высокие цены и хорошую рентабельность.
Цены - на взлет
Цены - на взлет
В этой и без того тяжелой ситуации правительство активно работает над ипотекой. Меры, предполагается, в десятки раз увеличат объемы ипотечного кредитования. Лиц, готовых построить недорогое новое жилье, станет втрое больше. В Хабаровске число потенциальных «ипотечников» банкиры оценивают в 20-30 тысяч. Причем порядка 4-6 тысяч из них могут позволить себе поучаствовать в дорогом жилищном строительстве и получить кредиты в самое ближайшее время. Если при этом мы сохраним существующие темпы строительства, жилье не только не подешевеет - оно катастрофически подорожает. Строим мы сегодня в год менее полутора тысяч квартир. Спрос только «ипотечников» - порядка пяти тысяч. А куда девать остальных? Строители, наверное, следят за всеми этими разговорами и действиями по ипотеке и уже радостно потирают руки в предвкушении лавинообразного спроса на свою продукцию.
Говорят, «спасти» ситуацию может небольшой финансовый кризис. Если доллар взлетит вверх, нынешние инвесторы, которые не могут сохранить свои средства иначе, как вкладывая их в недвижимость, уйдут с рынка. Одновременно резко сократится и число потенциальных «ипотечников». Ведь их платежеспособность рассчитывают в долларах и кредиты выдают в долларах. Но подобный кризис аналитики предрекают не ранее 2007 года. И не факт, что он будет. А если ипотека «заработает» раньше?
Надежда на то, что в ближайшем будущем кончатся богатые Буратины, весьма призрачна. Да, наметился поворот от строительства больших элитных квартир в сторону относительно небольших одно-двухкомнатных. Что свидетельствует: в строительство вовлечена уже не элита бизнеса, а средний класс. Но этот средний класс достаточно большой. Ждать, что инвесторы уйдут со строительного рынка, не приходится: доходность этих вложений куда выше, чем банковские вклады, игра на акциях и прочие «инструменты».
В-третьих, народ, в массе своей наученный финансовым кризисом 1998 года, понял, что долго благополучие и стабильность в нашей стране, зависимой от мировых цен на нефть, продолжаться не могут. А потому все, кто может и хочет, стремятся успеть построить жилье как можно быстрее, за ближайшие два-три года, которые аналитики считают потенциально стабильными. Жилье ведь тоже своеобразная финансовая пирамида: можно сорвать куш, а можно «пролететь», если цена, как в 1998 году, упадет в два раза. Можно - и того хуже - заморозить деньги на неопределенный срок. В том случае, если объект не успеют достроить до кризиса.
По некоторым данным, себестоимость строительства в Хабаровске сегодня 14-16 тысяч рублей за квадратный метр. Сегодня это кажется дешевым. Но случись обвал, и может не найтись достаточного числа инвесторов, готовых вложить подобные деньги. А далеко не все строительные компании обладают собственными средствами, чтобы закончить объект. В Хабаровске только сегодня достраивается то, что было заложено до кризиса 1998 года. Ажиотажный спрос на новые площадки этот тезис подтверждает. В год их выделяется по 300. Свободных, без сноса площадок в центре Хабаровска уже практически не осталось. Процент сноса превышает 20 процентов от количества вводимого жилья.
Надежда умирает последней
Насколько реально увеличить объемы строительства, дабы удовлетворить всех желающих? Заместитель мэра Хабаровска Виктор Новицкий, курирующий архитектуру и строительство, считает, что город легко может строить в год по 300 тысяч квадратных метров жилья. То есть в три раза больше, чем в 2003 году. Для этого хватает и мощностей стройиндустрии, и самих строительных компаний.
Что касается площадок, то все заявки, которые подают сегодня строители, удовлетворяются. Правда, не всегда в том месте, где просят... Для роста объемов места в городе достаточно. Генеральное направление - на восток, в сторону аэропорта. Куда большая проблема - дефицит инженерной инфраструктуры. В городе не хватает воды, очистных сооружений, тепловых сетей. Все это серьезно увеличивает сроки строительства и его себестоимость. И в обозримом будущем кардинально поменять ситуацию вряд ли возможно. Резерв - повышение этажности застройки, повышение скорости возведения объекта.
Есть надежда, что, заработав сегодня хорошие деньги, строители смогут вложить их в дополнительные новые фундаменты. Должно улучшить ситуацию ожидаемое снижение налоговой нагрузки строительных организаций, стоимости оформления разрешительной документации. Грядущий новый Градостроительный кодекс предусматривает сокращение сроков выдачи разрешения на начало строительных работ, а также сроки очистки площадок от некапитальных строений.
Надежду внушает Дальспецстрой, который быстро строит относительно дешевые дома. Возможно, повлияет на процесс привлечение в край китайских или турецких строителей.
Но все это - вероятная перспектива. А что реально можно посоветовать «ипотечнику»-инвестору, решающему почти гамлетовский вопрос: брать или не брать кредит, вступать или не вступать в строительные игры?
Если нельзя, но очень хочется...
Во-первых, быть готовым к всевозможным казусам в плане денег. То есть если брать кредит, то побольше, если откладывать деньги, то тоже побольше. Во-вторых, вклиниваться в строительство на средних этажах. Поскольку выгода от первоначального инвестирования все же есть. В-третьих, по возможности узнать, на какие деньги строит компания. Если на свои - хорошо. Если на кредиты - хуже. Поскольку, если не наберется достаточное число дольщиков на середине строительства, то стройка может остановиться. А если строят на свои, то процесс пойдет в любом случае. Хорошо, если компания строит что-то кроме жилья. Показатель - высокая скорость строительства.
И последнее - без особой необходимости не пороть горячку. Подождать до очередного кризиса. Может быть, цены упадут. Но для этого нужно быть уверенным в своих силах - что сохранишь доход. И что строители будут строить с минимальной прибылью.
Раиса ЕЛДАШОВА.
Количество показов: 422