В связи со структурной перестройкой системы верховной власти Росземкадастр преобразован в Российское федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (сокращенно - Роснедвижимость). Как считает руководитель Хабаровского крайкомзема - территориального органа Роснедвижимости Виктор КУТЕЛЕВ, заметно изменились, расширились и стали качественно другими его функции. Основными направлениями в деятельности крайкомзема до сих пор были организация и проведение кадастровой оценки земель, ведение государственного земельного кадастра, осуществление землеустроительных мероприятий и государственного контроля за рациональным использованием земель. А теперь к ним добавились ведение градостроительного кадастра и ведение государственного кадастра объектов недвижимости. Причем новые функции агентства основаны на всем том, что было сделано прежде, в частности, в реформировании земельных отношений, что и стало темой беседы.
- Виктор Григорьевич, а какому направлению у нас в крае уделялось больше внимания?
- Инвентаризации земель поселений и кадастровой оценке земель. Это самые дорогие земли - хоть на Дальнем Востоке, хоть в Москве, хоть в Африке. Нашему краю они дают от 85 до 90 процентов от суммы всех земельных налогов и платежей. Поэтому надо знать, что имеем. Мы сделали уже около 60 процентов от необходимого объема работы. Для сравнения: по Дальневосточному федеральному округу инвентаризация земель поселений выполнена процентов на тридцать пять - тридцать восемь. Хотя число поселений и их разброс у нас достаточно велики в отличие от большинства дальневосточных территорий.
- А почему мы впереди других?
- В этом еще одно отличие. Инвентаризация у нас проводится не только за счет денег муниципальных бюджетов. Руководство края помогает привлекать еще и деньги крупных предприятий. Задача проста и принципиальна: хотите сейчас нормально пользоваться землей, помогайте уточнить, где и какой землей пользуетесь, справедливо ли платите за земельный участок.
- Вы хотите сказать, что у нас в крае на этот счет есть сознательное большинство?
- К сожалению, не большинство - в противном случае мы бы имели стопроцентное исполнение. Но есть, например, главы Хабаровского и Верхнебуреинского районов, которые за последние два-три года обошли бывших лидеров инвентаризации, выделяя по 3-5 миллионов рублей ежегодно на эту работу.
- Так много денег выделяют районщики?
- А почему нет? Каждый вложенный в инвентаризацию рубль дает четыре-пять рублей отдачи. Причем половина земельных платежей остается в муниципальных бюджетах. И каждый глава района волен распоряжаться этими деньгами.
- Значит, хитрят градоначальники, когда плачут: где деньги взять? Где-где… На земле!
- Это еще не поняли Николаевский, Советско-Гаванский, Ванинский, Нанайский, Амурский и некоторые южные районы края. Так, например, за работу, выполненную в прошлом году, Нанайский район задолжал более 1,8 миллиона рублей. Очень медленно ведется эта работа в Ульчском районе. Но особенно удивляет позиция руководства Амурского района, бедность и финансовые проблемы которого у всех на слуху. В 2002-2003 годах ему оказали существенную помощь, пригласив иногородних подрядчиков для инвентаризации земель. Выполнено работ более чем на 2 миллиона рублей. А район вернул из этой суммы долга всего 330 тысяч. Хотя районный бюджет в 2003 году получил около 15 миллионов рублей земельных платежей. Представляете? А в этом году Амурский район вообще отказался и с долгами рассчитываться, и финансировать инвентаризацию. Хотя наведение порядка в этом вопросе еще больше увеличило бы району те же самые арендные и налоговые поступления в бюджет.
- Как же мы раньше жили без инвентаризации, без кадастров…
- Раньше не было рыночных отношений, и земля не была объектом недвижимости. Сейчас рынок есть, хотя он еще дикий. Вот, например, покупается дачный участок, что там ценится? То, что есть - домик, сад, водоем, свет, дорога… А цена земли? Она весьма условна. Или еще: от какой «печки» плясать фермеру, покупая участок? Примеров могу привести уйму, но все они подводят к следующему направлению нашей работы - определению кадастровой стоимости земли по категориям. Сегодня она влияет на размер госпошлины при оформлении сделок у нотариуса, при расчете сельхозналога и т.д. А завтра без нее вообще ни шагу. Могу доложить, что сегодня Хабаровский край в числе первых двадцати регионов страны, которые в 2004 году полностью завершают эту работу. Говорю с некоторой гордостью, потому что у многих наших соседей ей еще не видно конца. Почему мы и здесь впереди? Потому что у нас в крае и эта работа финансировалась своевременно.
- Кадастровая стоимость земель в Хабаровске, например, влияет на арендные ставки и прочее?
- Влияет, но не напрямую, а опосредованно - через ставку земельного налога. Причем хабаровская городская власть использует кадастровую стоимость достаточно умело. На мой взгляд, они даже немного завышают, но в рамках Земельного кодекса, без нарушений. Речь о том, что, быть может, не всегда надо рубить курицу, которая несет яйца. Но это право городской власти, хотя можно и дискутировать на эту тему.
В этом году Хабаровский край в числе первого десятка россий-ских регионов перешел ко второму этапу - к расчетам кадастровой стоимости конкретных земельных участков для целей налогообложения. Мы начали эту огромнейшую работу опять же благодаря своевременному финансированию из краевого бюджета и - соответственно - из федерального. И эту работу обязательно надо закончить в будущем году. Наши соседи по Дальневосточному региону, большинство из которых еще не приступало к определению кадастровой стоимости земельных участков для создания новой налогооблагаемой базы, очень скоро почувствуют, что потеряли не только время, но и значительные поступления в свои бюджеты.
- Почему?
- В 2006 году начнет действовать новая редакция Налогового кодекса, по которому ставки земельного налога будут устанавливаться в зависимости от кадастровой стоимости каждого земельного участка. Согласитесь, что цена участка земли в центре города отличается от цены на его окраине, а сельхозугодья под Некрасовкой от угодий под Ситой. Но какую стоимость считать достоверной? Как сделать цену земли независимой от своеволия местной власти? Как достичь в этом открытости решений власти? Это может быть только через кадастровую стоимость конкретных земельных участков.
- Если мы такие «первые» в реформе земельных отношений, то неплохо бы узнать и о каких-либо конкретных результатах.
- Пожалуйста - за последние годы в Хабаровском крае стабилизировалась площадь пашни. Особенно в организованном секторе АПК края, то есть в госхозах (бывших совхозах).
- Не поняла.
- Объясняю. Год за годом идет уменьшение пахотных земель - это тенденция по всей России. Например, в Амурской области десять лет назад пашни было почти три миллиона гектаров, а нынче только один миллион. И наш край не избежал такой участи: как только упразднили совхозы и колхозы, производство стало падать, посевы сократились примерно на двадцать тысяч гектаров. Зато у нас появилось 13 тысяч селян - частных владельцев земельных паев. И что получил край от перехода к частной собственности в сельхозпроизводстве? Развал получил. Что сделала краевая власть дальше? На базе примерно восьми тысяч земельных и имущественных паев образовала 12 государственных сельхозпред-приятий. Я их называю госхозами. Это уникальный случай, когда частные владельцы земельных паев и имущества добровольно передали (официально - подарили) свои доли краю. Итог? Люди в этих госхозах имеют работу. Краевой бюджет имеет право им помогать. Пашня, как я уже говорил, не зарастает - ее засевают.
- Но ведь не все, кто подарил свои доли, работают именно в сельхозпроизводстве? Какой, скажем, бабушке смысл от этого?
- Смысл - жить не в заброшенном, а в живом селе с почтой, медпунктом, школой, где есть работа для ее дочери, где не спился от безнадеги ее зять. Каким бы сложным ни было состояние этих сел, но оно намного пригляднее, чем у большинства соседних областей.
- Можно конкретный пример?
- Пожалуйста - в ЕАО, где предварительно решен вопрос передачи на многолетнюю аренду китайцам примерно 70 тысяч гектаров пашни. (Для сравнения: в Хабаровском крае пашни немногим более ста тысяч гектаров.) У нас такого, слава Богу, не предвидится, поскольку лучшая пашня попала в надежные краевые руки - я не боюсь так сказать.
- Странно как-то получается: мы говорим о реформировании земельных отношений в рыночные, а данный пример как бы антирыночный.
- Отнюдь. Это пример деприватизации, возможный именно в рыночных условиях. Причем это не наша заслуга, а министерств сельского хозяйства и имущественных отношений края, краевого учреждения юстиции, а самое главное - губернатора, который сказал: быть посему.
- Хорошо. А мы в крае уже имеем ответы на главные вопросы: сколько земли и чья она?
- Да, уже третий год в крае ведется государственный земельный учет. То есть Земельно-кадастровая палата по Хабаровскому краю регистрирует все земельные участки, что является основанием для регистрации в учреждении юстиции всех сделок с недвижимостью. Таким образом, все сделки с землей и расположенной на земельных участках недвижимостью узаконены. Могу сказать: в Хабаровском крае на учете уже около 100 тысяч из 500 тысяч имеющихся земельных участков.
- Что можно считать итогом всей этой работы?
- Наведение порядка в этой сфере, законность сделок с землей и платежи в бюджет. За 2003 год мы получили земельных платежей 987 миллионов рублей, из которых 47 процентов пошло в краевой бюджет, а 53 процента - в муниципальные. Согласитесь, весомая цифра? Для сравнения: эти платежи в прошлом году увеличились в 1,9 раза к уровню 2002 года. Еще для сравнения: в Приморье земельная налогооблагаемая база значительно больше, а земельных платежей собрали в прошлом году всего 650 миллионов рублей.
- Что будет дальше в свете новых функций вашего ведомства?
- По недавно принятому постановлению правительства страны, на основе земельного кадастра за нами закрепляются функции по ведению кадастра объектов недвижимости - организация, координация и контроль. По большому счету - это создание в стране (и в крае) единой, прозрачной системы учета и доступа к информации обо всех объектах недвижимости. То есть в одно единое целое должны быть увязаны БТИ, органы юстиции, земельные палаты и прочие учреждения по принципу «одного окна». Чтобы человек получил там всю информацию о земельном участке, о стоимости сооружений на нем, чтобы оформил все документы, если хочет купить землю или дом, завод, замок вместе с землей… Чтобы он заплатил один раз и немного. А сейчас люди месяцами ходят по кабинетам. Чтобы так не было, за этим «одним окном» должен быть пригляд государства, то есть выработка единых правил и их соблюдение. От имени государства наше агентство этим и займется.
- Виктор Григорьевич, а насколько конфликтна ваша работа?
- Приведу два свежих примера. В Хабаровске есть детская железная дорога, а в Комсомольске - парк культуры и отдыха железнодорожников. Железнодорожники говорят: «Это наша собственность? Наша. Тогда и земля под этими объектами наша». С одной стороны, все земли под объектами бывшей ДВЖД «автоматом» переходят в собственность РАО «РЖД». Это по федеральному закону, и мы обязаны взять под козырек. А с другой стороны, какое отношение имеют названные объекты к основной деятельности железнодорожников - к перевозкам? Никакого. И еще: за все годы существования детской дороги и парка разве городские власти туда ничего не вкладывали? Вкладывали. А теперь эти города останутся ни с чем? Лишь потому, что земля эта в центре города, потому что она теперь дороговато стоит, потому что ее можно продать… Идет тяжба: одни - за, другие - против передачи земельных участков. Это очень сложный разговор. И как прикажете судить?
- Давайте этот вопрос адресуем читателям нашей газеты - пусть народ выскажет свое мнение.
- Хорошо, но я готов рассмотреть и любые другие вопросы или коллизии по земельным отношениям.
Раиса Целобанова.
Количество показов: 458