С 1 марта вступает в действие Жилищный кодекс РФ. Что нового сулит он нам? В сложностях солидного документа, который принят в конце прошлого года, разбираемся со специалистами министерства жилищно-коммунального хозяйства края.
Вопрос первый: насколько актуален Жилищный кодекс, почему потребовалось переписывать прежний? Тот, который был принят двадцать лет назад, попросту устарел. Подзаконные акты к нему принимались еще в СССР. И потом жизнь стремительно меняется. Появились новые понятия, такие, скажем, как собственники жилья. Раньше частными были лишь дома, которые со временем по большей части превратились в развалюхи. Теперь в собственности - солидные постройки, коттеджи. Собственниками являются больше половины граждан, живущих в городских квартирах.
В новом кодексе разграничиваются полномочия между государством и муниципальной властью. Государство на федеральном уровне оставляет за собой регулирование тарифов за наем и обслуживание жилья и коммунальных услуг, определение категорий граждан, которые имеют право на получение жилья, признание жилого помещения нежилым. Власть на уровне регионов владеет, распоряжается и управляет своим жилищным фондом. Муниципалитет устанавливает порядок очередности предоставления жилья, стоимость коммунальных услуг.
А что же мы, собственники? В кодексе появилось принципиально новое понятие - управление многоквартирным домом. Жилищники пока сами плохо представляют, как это будет работать, но предписанная процедура выглядит так. В течение года жители дома должны собраться на общее собрание и определить, как они будут управлять своим домом. Собственники выбирают жилищную организацию, которая и станет их обслуживать. Причем назвать они могут не только муниципальную, но и частную компанию. Запротоколировав свое общественное мнение, они должны представить его в муниципалитет. Кодекс фиксирует обязательность письменной формы, а также публичный характер договора управления.
Если людям все равно, что будет с их домом, тогда муниципалитет в течение года должен объявить конкурс на управление этим домом. Если он не состоялся, ибо не было желающих в нем участвовать, муниципалитет должен назначить профессиональную управляющую компанию. В тех случаях, когда все жилье в доме является государственной или муниципальной собственностью, открытый конкурс проводится как для определения управляющей компании, так и подрядных организаций, которые будут обслуживать дом и проводить ремонтные работы. Но ровно через год все должно повториться сначала - волеизъявление жильцов, а при отсутствии оного - конкурс или назначение управляющей компании.
Отдельная статья в кодексе - собственник. То, что наша святая обязанность - платить за квартиру, мы усвоили. Но оплачивать надо и места общего пользования, ибо дом - от подвала до чердака - наш. Отдавая денег все больше и больше, мы, наконец, можем спросить: а куда, собственно, они тратятся? И опять же общим собранием решить, как распорядиться собственными деньгами. Что насущнее: отремонтировать подъезд или поменять стояки в квартирах?
Все жилье, полученное после 1 марта 2005 года, будет предоставляться по договору социального найма. То есть человек живет в квартире, ею пользуются его дети и внуки, но приватизировать ее, оформив в собственность, они не могут. А что станет со старой очередью? В Хабаровском крае 35 тысяч человек нуждаются в улучшении жилищных условий. Очередь, говорят, останется. Более того, законодатели утверждают, что они приложат максимум усилий, чтобы в ближайшие пять - семь лет люди решили квартирный вопрос. Что имеется в виду, правда, не уточняется.
Будет ли выстраиваться новая очередь? Будет, ибо всегда есть люди, которые не в силах купить себе квартиру сами. Право на бесплатное предоставление квартир по договору социального найма имеют малоимущие граждане и иные категории, определяемые федеральным законом. В частности, те, у которых дома или квартиры признаны непригодными для проживания, аварийными, подлежащими сносу.
Кодекс опускает понятие первоочередного предоставления жилья. Квартиры будут предоставляться в порядке очередности, то есть по дате поступления заявления. Исключение делается лишь для тех, кто попал в чрезвычайную ситуацию, в результате чего человек либо вовсе лишился крова, либо жилье пришло в негодность.
Может, оно и правильно. Первоочередники у нас тоже томятся в недвижимой очереди. Не обидно ли: все двадцать лет первые. Конечно, ветхое жилье будет постепенно сноситься. Но если раньше отдельное жилье предоставлялось всем прописанным в квартире, а их набирается по три-четыре семьи, то теперь в расчет берутся исключительно квадратные метры. Было в бараке, к примеру, 18 квадратов, их обитатели трущоб и получат. И ни метром больше, даже если каждому члену семьи их не хватит, чтобы расположиться с собственным диваном. Возможно, сделано это для того, чтобы поумерить количество желающих решить свои квартирные проблемы за государственный счет.
Нет в кодексе и такого понятия, как ордер. Основанием для вселения в квартиру является договор социального найма. Понятно, что, живя в такой квартире, человек не волен распоряжаться ею. Единственное, что он может себе позволить, так это обмен, но опять же с согласия на то муниципалитета и только с таким же нанимателем.
Останется ли служебное жилье? Останется. Однако ряд вопросов изложен в кодексе иначе, нежели прежде. Теперь категории граждан, которым предоставляются служебные помещения, устанавливаются органами государственной власти РФ в жилищном фонде Российской Федерации и в жилищном фонде субъекта Федерации, органом местного самоуправления - в муниципальном жилищном фонде. Выходит, тот же дворник, проработавший пятнадцать лет в ЖЭКе, так и останется жить в служебной квартире? Оказывается, нет. Человек, исполнивший свои обязательства перед организацией, которая в свое время предоставила ему жилье, и до сих пор не расторгший с ней договор, имеет право оформить квартиру в собственность.
Кодексом определен окончательный срок приватизации - 1 января 2007 года. В ближайшие два года нам всем, кто еще не принял решение относительно того, оформлять квартиру в собственность или нет, придется определиться. Если в течение этого времени вы не станете собственником жилья, его отнесут к категории социального, и оно будет принадлежать уже не вам, а муниципалитету.
На самом деле вопрос не такой простой, как кажется на первый взгляд. Понятно, что скоро собственникам придется платить налог на имущество. Одни говорят, что он может достигать трех процентов от рыночной стоимости квартиры. Нетрудно подсчитать, в какую сумму выльется владение квартирой. К примеру, однокомнатная квартира в центре Хабаровска стоит 30 тысяч долларов, почти 900 тысяч рублей. Три процента - это 18 тысяч рублей в год. Солидно, не правда ли?
Впрочем, другие народ успокаивают, утверждая, что ставка налога составит не более 0,5 процента от стоимости квартиры, приближенной к рыночной цене. Стало быть, он будет вполне посильным для небогатого нашего населения. Ясно одно: стоит подумать.
Понятно, что молодых и обеспеченных никакие налоги не испугают. Другое дело старики, особенно престарелые и одинокие. Не случится ли, что им просто придется избавляться от своих больших квартир, меняя их на более скромные, переезжая из центра города на окраину? Опять же, платить за коммунальные услуги меньше.
Покончив с бесплатной раздачей квартир, закон «О приватизации жилищного фонда» с внесенными в него поправками запрещает с 1 марта 2005 года также приватизацию жилых помещений, находящихся в аварийном состоянии, в общежитиях, в домах закрытых военных городков, а также служебных квартир.
Как на приватизацию, так и на деприватизацию отводится всего два года. Она тоже закончится 1 января 2007 года. Закон о введении нового Жилищного кодекса предполагает ограничение. Так, деприватизировать квартиру могут только малоимущие граждане. Уточнить, кто же к ним относится, должно федеральное правительство. Но оно пока не высказалось по этому поводу, значит, начать деприватизацию жилья нельзя. К слову, к Жилищному кодексу уже на федеральном уровне будет принято около 20 подзаконных актов.
Ну, хорошо, а как быть с теми, кто, отстояв свой срок в многолетней очереди, получит, наконец, долгожданную квартиру? Вроде бы недвусмысленно сказано, что если не успел до 28 февраля, то безнадежно опоздал. Квартира, полученная 1 марта, вроде бы твоя, но ни продать, ни завещать ее права не имеешь. А как же справедливость? Ведь человек не виноват, что попал в жилищное безвременье, когда муниципалитет долгие годы практически ничего не строил. Но он-то терпеливо ждал, надеялся и верил. Ведь тот, который был в очереди до него, успел и все эти годы живет в собственной квартире. Заявления же подавали они почти в одно и то же время. Специалисты осторожно говорят, что, может быть, людям из многострадальной очереди позволят оформить квартиры в собственность. Впрочем, возможно, и нет. Единственный вариант стать собственником - выкупить квартиру у муниципалитета. Если, конечно, он на то согласится.
Увы, время наступило жесткое. Настоящий капитализм. Если ты совсем немощен, государство еще позаботится о тебе, а если в силах и здоров, жилищный вопрос придется решать самому. Не зря же так активно заговорили об ипотеке. Во всем мире именно на кредит под залог строятся и покупаются квартиры. Но он дается на много лет и под небольшие проценты. У нас же банковские ставки таковы, что, построив квартиру себе, придется возвращать стоимость еще одной - кредитной организации. Да и попробуй взять деньги в банке на длительное время! Понятно, что всерьез рассчитывать на ипотеку как средство решения квартирного вопроса большинству россиян не приходится.
Жилищный кодекс в некоторой степени затрагивает даже семейные отношения. Скажем, урегулирован важный вопрос относительно пользования квартирой между собственником и бывшими членами его семьи. Коль все семейные отношения прекращены, то право пользования квартирой за бывшими членами семьи собственника не сохраняется. Если, конечно, между ними не будет достигнуто мирное соглашение.
Правда, тут есть исключение. В частности, если у бывшего мужа или жены материальное положение таково, что он или она не могут купить квартиру, а съезжать им просто некуда, то бывший член семьи может некоторое время пожить в не принадлежащей ему квартире. Но только на основании решения суда, и не более года.
Подробнее об этом и других статьях Жилищного кодекса мы поговорим в следующий раз.
Елена Ищенко.
Количество показов: 486