18.07.25 08:06
В марте 2025 года в силу вступил ряд законодательных изменений, касающихся владельцев земли. Главная новость, которая взволновала и простых садоводов, и председателей СНТ – федеральный закон, в соответствии с которым продать, подарить земельный участок, а также совершить с ним какую-либо иную подлежащую регистрации сделку можно будет только в том случае, если проведена процедура межевания и в ЕГРН содержится сведения о местоположении его границ. Разобраться в тонкостях законодательства читателям «Тихоокаеснской звезды» помогает Екатерина Кондратьева, заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости № 1 Управления Росреестра по Хабаровскому краю.– Мы неоднократно в средствах массовой информации, в том числе и через «Тихоокеанскую звезду», рассказывали гражданам, садоводам, огородникам, что рекомендовано не откладывать процедуру межевания земельных участков. – говорит Екатерина Кондратьева. – Но, если ранее эта процедура была по желанию, то с 1 марта 2025 года на законодательном уровне закрепили новую норму. А в соответствии с ней, – земельные участки, в отношении которых не установлены границы, то есть, проще говоря, не проведено межевание, не могут быть предметом сделок. И, соответственно, их нельзя продать, обменять, заложить в залог и осуществить иные сделки.
Это необходимость: покупателю надо чётко знать, что он приобретает. Потому что, если вас привели в какое-то место, просто показали вам какой-то земельный участок, вы не можете со 100 процентов уверенностью знать, что вам по документам продали именно эту землю. А если границы участка установлены, то, соответственно, вы можете информацию о его местоположении увидеть и на публичной кадастровой карте, и в выписке из ЕГРН, которую вам должен предоставить продавец перед сделкой.
РАСПУТАТЬ ПЕРЕПУТАННОЕ
– Можно увидеть участок без межевания на публичной кадастровой карте?
– Если межевание не проведено, то вы никогда не увидите этот участок на публичной кадастровой карте, и вы не удостоверитесь, что тот участок, который вы купили, находится именно в этом месте. Случается, что продавец, продавая земельный участок, полагает, что он находится в одном месте, а в соответствии с документами, которые находятся у него на руках, участок находится совсем не там.
– Почему все так перепутано?
– Когда-то, в 80-е и 90-е годы отношение к земле было иным. Случалось, граждане просто так друг с другом договаривались и менялись земельными участками без оформления. Или свой участок, предоставленный по документам, бросали, и занимали другой, заброшенный. Но при этом в документах-то информация об участке осталась иная, и когда покупатель приобрёл, к примеру, участок номер 30 – по документам, а на самом деле продавец пользовался участком номер 29. Или наоборот. О последствиях, думаю, говорить излишне.
Представьте, добросовестный собственник пользуется земельным участком, он его купил, ему его показали, ему его продали, а через лет несколько выясняется, что когда он начинает делать межевание и
вызывает специалиста, кадастрового инженера, который изучает его документы и говорит: по документам-то ваш участок не здесь, а в другом месте. И чтобы не произошло таких неприятностей в дальнейшем, надо обязательно отмежевать землю. Теперь уже невозможно совершить сделку, если границы не установлены.
– То есть изменения как раз вовремя?
– Считаю, что это решение даже запоздало, надо было давным-давно уже принять его и на законодательном уровне закрепить. И сейчас мы стремимся к тому, чтобы наша публичная кадастровая карта была наполнена точными и актуальными сведениями, чтобы любой потенциальный покупатель любого объекта недвижимости, будь то земельный участок, объект капитального строительства, здания или сооружения, открыто и прозрачно увидеть, где расположен объект, в отношении которого у него возник интерес.
– Если я не собираюсь ничего делать со своим участком, совершать какие-то сделки, я не обязан межевать участок?
– Пока на уровне федерального законодательства нет таких требований обязательных. Но я полагаю, что, возможно, через пару-тройку лет законодатель закрепит такую норму, чтобы всем отмежеваться без исключения. Независимо от того, вы совершаете вы сделку или не совершаете. Необходимо определить границы всех объектов, собственниками которых вы являетесь, – это не только земельные участки, и не только сады и огороды, это – земельные участки иных категорий, земель населённых пунктов, промышленности и так далее. Только так можно навести порядок в земельной сфере.
До того момента, пока вы не соберётесь продать участок, закон не требует от вас обязательного межевания. Но вместе с тем все-таки мы всегда рекомендуем – проводите межевание в любом случае. Не ждите момента, когда вам придётся срочно его продать. Не ждите того момента, когда у вас возникнут, не дай бог, споры с собственниками смежных земельных участков. Договаривайтесь заранее, подписывайте акты согласования.
При проведении межевания, еще раз скажу, обязательно подписывайте акт согласования с собственниками смежных земельных участков. Это подтверждение того, что у вас все договорено, что соседи не возражают и вы не против. Вы подписываете внутреннюю границу участка, соседи – смежную границу земельного участка. И это даёт вам спокойствие – у меня все хорошо, все в порядке, с соседями споров никаких нет. Если вдруг завтра у вас появится потенциальный покупатель, вы сможете спокойно выйти на сделку, и вам не придётся оттягивать момент проведения кадастровых работ.
В ЗОНЕ РИСКА
– Сколько участков в Хабаровском крае находятся вот в зоне риска?
– Мы провели проверку, и по данным статистики было установлено, что у 72 процента земельных участков у нас в Хабаровском крае границы установлены, то есть отмежеваны. Остальные 28 процента с неустановленными границами. То есть, соответственно, что вот такое количество правообладателей не смогут со своими земельными участками совершить никакие сделки.
– Если на участке расположен дом, или другое строение, то тут какие особенности?
– Изменения также коснулись объектов капитального строительства. Это те, которые являются объектами недвижимости, имеют фундамент, неразрывную связь с землей.
Если на вашем земельном участке есть такой объект капитального строительства, вы решите его поставить на кадастровый учёт и зарегистрировать ваше право, то для этого тоже предварительно нужно обязательно отмежевать границы земельного участка. Это может быть жилой дом, какая-то нежилая недвижимость, хозпостройки…
Если раньше это было необязательно, сейчас сначала, будьте добры, отмежуйте земельный участок, а потом уже занимайтесь вашими зданиями и сооружениями.
– Могут ли продавец и покупатель участка как-то договориться и совершить предварительную куплю-продажу без регистрации, прописать в договоре, что покупатель потом сам потом отмежует участок и зарегистрирует сделку в Росреестре?
– Нет, это нереально, потому что оформление сделок происходит только через Росреестр, через органы регистрации прав. Оформление по личным договоренностям, переписыванием каких-то членских книжек, передача друг другу расписок также не влечёт правовых последствий. И в итоге вы всё равно должны будете через какое-то время найти продавца, с которым вы о чем-то устно договорились, привести его в Росреестр, многофункциональный центр, и все равно сделка будет совершаться в двустороннем порядке.
Ваши предварительные договоренности ничего не значат. Поэтому все делается так: сначала продавец делает межевание, потом вы дружно идёте в многофункциональный центр, либо, если вы пользуетесь электронными сервисами Росреестра – документацию подаёте через личный кабинет на сайте Росреестра. И никаких иных способов не предусмотрено, поэтому ваша передача денег и подписание каких-то бумаг «на коленке» в дальнейшем доставит вам огромную кучу проблем.
ВАМ НУЖЕН ИНЖЕНЕР
– Как узнать, прошёл ли участок процедуру межевания?
– Первый способ, самый простой, – обратиться к сервису «Публичная кадастровая карта» на сайте «Национальная система пространственных данных».
И хочу ещё раз заострить внимание, что публичная карта, единственная актуальная, достоверная – та, которую ведёт Росреестр. Она находится на сайте nspd.gov.ru. Вы заходите на сервис «Национальная система пространственных данных» НСПД, там увидите вкладку «Публичная кадастровая карта». Войти туда нужно через вашу учетную запись на Госуслугах. И на этом сайте вы можете просмотреть все объекты недвижимости, есть ли у них границы.
Только вам нужно для этого знать кадастровый номер земельного участка. Узнайте его у продавца. Затем вы заходите на публичную карту на НСПД, вбиваете номер в окошечко, и всё увидите – поймёте.
Он будет квадратиком, прямоугольником или треугольником, условно говоря, высвечиваться. В его характеристиках в окошечке слева будет написано «граница уточнена».
Поэтому если вы намерены купить участок, то первым делом спрашиваете у продавца кадастровый номер земельного участка.
И второй способ, если вдруг у вас нет Госуслуг до сих пор. Просто говорите продавцу: «Предоставьте мне, пожалуйста, выписку из ЕГРН об объекте недвижимости». Если ему нечего скрывать, конечно же, он её вам предоставит.
И в этой выписке вы увидите, на последних листах будут координаты характерных точек границ. То есть на первом листе будет также написано «граница уточнённая», а на последних – информация о характерных точках «х» и «у». И тогда вы поймете, что у участка есть координаты, соответственно, он тоже уточнённый.
Только эти два способа есть. Проще, конечно, НСПД. Публичная кадастровая карта.
И хотелось бы ещё раз подчеркнуть – не ходите на какие-то непонятные публичные кадастровые карты. Единственная публичная карта Росреестра – это карта на сервисе НСПД.
Если вы в интернете просто наберете «публичные кадастровые карты Росреестра», то увидите массу кадастровых карт непонятного содержания, непонятного происхождения. Не пользуйтесь ими, не заходите, не смотрите, не доверяйте этой информации.
– Что необходимо сделать уже сейчас, если земельный участок не размежеван, а мы планируем какую-то сделку с ним в ближайшее время?
- Вы обращаетесь к кадастровому инженеру, дальше его работа. Он изучает ваши документы, выезжает делать полевые работы, устанавливает точки, готовит межевой план. Он сейчас готовится в электронном виде, и переносится на диск. С этим диском вы идёте в многофункциональный центр, либо можете поручить кадастровому инженеру, и он самостоятельно через свой личный кабинет может подать документы к нам в Росреестр для проведения межевания.
И после того, как этот межевой план к нам поступает в Росреестр, мы его проверяем, вносим сведения в ЕГРН, и ваш участок появляется, на публичной кадастровой карте и в ЕГРН. Всё, межевание проведено, можете смело продавать.
Подготовил И. ВИКТОРОВ.
Количество показов: 465