Дом на пустом месте

Строительство дома начинается  с приобретения участка. О том, как им обзавестись недалеко от краевого центра, мы рассказывали в прошлом выпуске «Большой стройки» 23 мая. Сегодня мы расскажем о том, как выбрать проект и получить разрешение на строительство.

Итак, у нас есть 10 соток земли, предназначенных для индивидуальной застройки. Мы получили участок как многодетная семья, или приобрели право аренды, или купили хибару вместе с землёй... В общем, участком обзавелись на законных основаниях. Право строить свой дом получили. Но это еще далеко не разрешение на строительство.

- Разрешение на возведение индивидуального жилого дома выдается бесплатно в органах местного самоуправления в течение 10 дней, - просвещает домостроителей-любителей начальник управления архитектуры и проектных работ министерства строительства Хабаровского края Игорь Лавринович. - Разрешение выдаётся на 10 лет. То есть в течение этого времени вы можете на своём участке спокойно возводить свой дом.
А чтобы получить такое разрешение, нужно предоставить всего три документа: правоустанавливающий документ на владение этим куском земли (свидетельство о собственности или договор аренды), градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и схему планировочной организации этой территории (генплан участка). И всё.
Но если с правоустанавливающим документом на участок всё ясно - только с этой бумагой в руках можно всё и затевать, то где взять две остальные?  
Начнем с ГПЗУ. Градостроительный план земельного участка выдаётся в органах местного самоуправления бесплатно в течение 30 дней. Основание - ваше заявление и тот самый правоустанавливающий документ на участок. Как показывает практика, ГПЗУ выдают в муниципалитетах быстрее. В частности, в Хабаровске всего за 10 - 15 дней.
В этом документе вам укажут все требования застройки вашего участка: что можно строить, сколько этажей, какую часть участка можно занять непосредственно под застройку, на сколько метров постройки должны «отступить» от границ участка, может быть даже указана линия, у которой должен стоять дом. Это делается тогда, когда под застройку разным владельцам сразу выделена целая улица. Чтобы здания «вырастали» на одной линии.
Кроме того, в ГПЗУ указано расположение инженерных сетей и места возможного подключения к ним, а также указан так называемый сервитут: территория, обременённая правами третьих лиц. К примеру, через участок проходит единственный «аварийный» проезд или подход к инженерным сетям для их обслуживания. Такие места запросто можно занять клумбами, но ни в коем случае - какими-либо постройками. Не сносить же ту же баньку раз в десять лет, чтобы тот же электрокабель менять.
А далее на основании ГПЗУ разрабатывается третий нужный нам документ - генплан участка. Для его разработки ещё нужны технические условия (ТУ) на подключение к коммунальным благам (теплу, газу, воде, электричеству). Такие документы выдают поставщики этих услуг. Что касается сетей, если их рядом нет и подключение невозможно, то нужно в проекте предусмотреть автономное водоснабжение, канализацию, отопление, газоснабжение.
А генплан -  это «карта» расположения всех нужных вам объектов: от самого дома до будки с собакой и пляжного зонтика. Прежде, чем проектировать сам дом, нужно не только определиться с его габаритами и этажностью, но и заранее продумать, в каком именно месте он будет располагаться, где будут ворота, гараж, баня, клумбы, пешеходные дорожки, мангал, песочница, детская горка, собачья будка...
При разработке этой схемы нужно продумать, чтобы заезд в ворота и в гараж был удобным, чтобы расположение дорожек соответствовало маршрутам перемещения по участку, а также обязательно учесть не только уже существующее расположение инженерных сетей и сервитут, но и рельеф местности.
- На этапе разработки генплана участка можно легко угробить в недалёком будущем самый лучший дом, - предостерегает от ошибок Игорь Лавринович. - К примеру, не учли, куда по участку идут ливневые стоки - вода окажется в подвале. В результате в доме будет постоянно сыро, и его конструкции от этого быстро придут в негодность. Не говоря уже о стойком запахе сырости в жилых помещениях. Или не промеряли расположение ворот и заезд - каждый раз, приезжая домой, будете мучиться и сердиться, а не радоваться.
Как видим, документ очень серьёзный. По-хорошему, нужно не только учесть требования ГПЗУ и ваши желания, но и произвести
изыскания. Чтобы в итоге не подмочить репутацию уже готовой радующей ваш глаз постройке.
Такой документ разрабатывают проектные организации, частные проектировщики и даже компании-застройщики в том случае, если строят дома по своим проектам. Есть в крае компании, которые не только строят дома по предоставленным вами документам, но и предлагают на выбор свои проекты. Как правило, такие компании и генплан разрабатывают, и корректируют проект выбранного дома под ваш участок, и воплощают в проектную документацию ваши пожелания.
Итак, ГПЗУ мы получили, генплан разработали - теперь можно отправляться в муниципалитет за разрешением на строительство. И при этом совершенно не важно, сделали мы проект самого дома или ещё нет.
- Для получения разрешения на строительство индивидуального дома его проект никуда предоставлять не нужно, - уточняет Игорь Евгеньевич. - Главное - соблюсти согласованный в органах местного самоуправления генплан и уместить дом в те габариты, которые в нём указаны. У нас сейчас законодательство создало самые «тепличные» условия для развития индивидуального строительства. Иностранцы диву даются.
И наш народ этим, естественно, пользуется. Частенько дома возводят вовсе без проекта. Он возникает по ходу стройки. Купили фундаментные блоки, прочитали инструкцию, позвали на помощь свата, брата, тестя - сделали фундамент. За год скопили деньжат - купили материал «по карману» для стен. Спустя год соорудили стены, а по ходу - и межкомнатные перегородки, как бог на душу послал. Ещё через год - перекрытие поставили и окна. А там, глядишь, и на кровлю наскребли.
- Это самый распространённый способ индивидуального строительства у нас в крае. Большинство домов в районе «Овощесовхоза», на 14-м километре Владивостокского шоссе, около Берёзовки возводились именно так, - продолжает Игорь Лавринович. - Улицы выглядят - кто в лес, кто по дрова. Но это - полбеды. Главное помнить, что вся ответственность за безопасность вас и вашей семьи лежит только на вас. Никто прочность и правильность возведения конструкций вашего дома проверять к вам не придёт. Но и в случае аварии вам никто не поможет. Будете ликвидировать её последствия своими силами и за свой счёт.
Так что, если не уверены, что вам на такой поворот жизни хватит сил и средств, делайте проект. Его можно заказать в проектной организации или подбирать из готовых. При заказе стоимость проекта, как правило, составляет пять процентов стоимости готового дома. К примеру, если строительство домов эконом-класса стоит 50 тысяч рублей за квадратный метр, дом площадью 100 квадратных метров обойдется вам в 5 миллионов рублей. При этом проект с генпланом потянут из этой суммы 250 тысяч рублей. А стоимость подключения к сетям и благоустройство может стоить столько же, сколько непосредственно строительство дома от фундамента до крыши.
При проектировании, при покупке готового проекта или деталей всего готового дома обратите особое внимание на комплектность. Чтобы в перечне было всё: фундамент, стены, перегородки, двери, окна, перекрытия, кровля... А то бывает, вам продадут дом по той же канадской технологии всего за 14 тысяч рублей за квадратный метр. Начинаете собирать - а он без крыши. Или без окон-дверей. Глядь в перечень поставки - а там таких деталей нет.
- Пожалуй, самый малозатратный путь для сохранения своих сил и нервов - это выбрать подрядчика, который занимается не только непосредственно строительством, но и проектированием. Или предлагает свои готовые проекты на выбор, - считает Игорь Лавринович. - Но по затратам денежных средств этот путь не самый экономный. К тому же, строительных компаний, предлагающих свои услуги, в крае очень много. И успешно построить свой дом можно далеко не с каждой из них.
А вот о том, как выбирать застройщика для своего дома, мы подробно поговорим в следующем выпуске «Большой стройки».
Татьяна ВАН.