Как превратить долю в квартиру

Сегодня и в Хабаровске, и в крае, да и во всей России не перевелись недостроенные дома, в возведении которых приняли так называемое долевое участие обычные граждане. Свою денежную долю, и немалую, люди в строительство внесли, а квартиру так и не получили.
На начало ноября в России насчитывалось 569 проблемных объектов долевого строительства. Пострадали от действий недобросовестных застройщиков 46,4 тысячи человек. Проблема обманутых дольщиков остается в 54 субъектах Федерации. Стоит заметить, что год назад эти цифры были значительно выше. Проблема постепенно решается.
Естественно, каждому, кто решит обзавестись новым жильем, будет куда спокойнее и приятнее, если обмануть его будет просто невозможно. Когда, наконец, люди не будут оставаться и без жилья, и без денег, еще и при огромных долгах, а смогут без опаски участвовать в долевом строительстве с полной уверенностью, что в указанный срок въедут в новое жилье? Тогда и дольщиков будет больше, и, естественно, жилищное строительство получит новый импульс развития.
Чтобы максимально приблизить это светлое и, будем надеяться, недалекое будущее, с 10 по 12 декабря представители более 55 субъектов Федерации, федеральных и региональных органов исполнительной власти собрались в Сочи на десятый юбилейный Общероссийский форум «Долевое строительство: десять лет практики применения закона». Специалисты подняли новые проблемы и поделились достижениями в решении старых.
Стройся, кто может!
- Представители каждого субъекта Федерации поделились опытом проделанной работы, озвучили трудности, с которыми сталкиваются, - рассказывает участник форума от Хабаровского края, заместитель начальника Главного контрольного управления правительства Хабаровского края, начальник управления госстройнадзора Олег Сутурин. - Это и несовершенство законодательства, и нововведения, которые были приняты в начале 2014 года.
С одной стороны, Федеральный закон № 214 о долевом строительстве, принятый в декабре 2004 года, стал революционным. Этот нормативный акт прописал порядок заключения договоров участия в строительстве, гарантировал права граждан, обязательства застройщиков, предусмотрел существенные условия самих договоров долевого участия. С другой - на практике дали о себе знать с самой негативной стороны слабые стороны как самого закона, так и подзаконных актов.
От субъектов РФ было выдвинуто немало предложений по совершенствованию законодательства. Были затронуты самые актуальные вопросы страхования ответственности застройщиков, а также проблема их банкротства. Далеко не всегда фиаско застройщика - следствие его недобросовестности. Бывают и объективные процессы, с которыми строительные компании не всегда справляются. Но и не чистых на руку на строительном рынке, к сожалению, немало.
Страховка есть,
а страх остался
А потому для защиты граждан государство ужесточило контроль над деятельностью компаний по привлечению долевых инвестиций. С 1 января 2014 года средства граждан подлежат страхованию либо страховыми компаниями, либо Обществом взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков.
В настоящее время готовится законопроект, согласно которому будут ужесточены требования к страховым компаниям. Предлагается также подключить банки к контролю средств дольщиков, для чего в кредитных организациях будут открывать специальные номинальные счета, владельцами которых станут застройщики, а бенефициарами - граждане.
- К сожалению, до сих пор нет единых правил страхования ответственности застройщика. Обязанность ввели, а единые правила и стандарты не установили, - посвящает в подробности Олег Сутурин. - Участники форума в резолюции обратились к Центральному банку России, как госоргану, осуществляющему надзор за деятельностью субъектов страхового дела, разработать единые федеральные правила и стандарты страхования, что позволит регулировать размер страховых взносов.
Также на форуме обсуждался вопрос о введении лицензирования деятельности застройщиков по привлечению средств дольщиков. По мнению специалистов, эта мера повысит ответственность застройщика. Обсуждалась и новая статья, которую планируется ввести в Уголовный кодекс Российской Федерации. Сейчас в Госдуме рассматривается вопрос о введении уголовной ответственности для должностных лиц застройщиков за нарушение прав участников строительства.
Печальный список
стал короче
Стоит заметить, что по предложению регионов всероссийские совещания по долевому строительству проводятся с 2008 года. И с этого же времени в субъектах Федерации были сформированы реестры проблемных объектов. В частности, на территории Хабаровского края в этот грустный список вошло 5 недостроенных многоквартирных домов. Площадь застройки - 57 тысяч квадратных метров, остались без квартир и без денег 646 граждан.
Для решения проблемы при правительстве Хабаровского края была создана постоянно действующая комиссия по защите прав граждан, пострадавших при строительстве многоквартирных домов. Указанную комиссию возглавляет лично губернатор Хабаровского края Вячеслав Шпорт.
С начала работы этого органа в течение трех лет разрабатывались планы достройки этих домов. В итоге с 2011 по 2012 год достроены и введены в эксплуатацию три объекта, это 36 тысяч квадратных метров жилья. Получили свои долгожданные квартиры порядка 525 граждан.
- К моменту, когда главное контрольное управление правительства края было наделено полномочиями по контролю и надзору в сфере долевого строительства, на начало 2013 года, в реестре проблемных объектов оставалось 2 дома, - продолжает Олег Борисович. - И они будут достроены.
Что нам стоит
дом достроить
К примеру, пятиэтажный жилой дом со встроенным магазином и пристроенной гостиницей на улице Марины Расковой, 30 в Хабаровске ООО «Барокко-строй плюс» начал строить в мае 2005 года. А в декабре 2008 г. строительство остановилось. Готовность объекта была 66%. Для окончания строительства необходимо было выполнить внутренние и наружные отделочные работы, завершить устройство кровли, монтаж внутренних инженерных систем, строительство наружных сетей, а также благоустройство территории.
Механизм достройки таков: правительством Хабаровского края по результатам состоявшихся торгов определен инвестор. ООО «Инвестиционно-строительная компания «Реал Строй» 5 декабря 2013 года приобрело долю, оставшуюся нераспределенной после признания в судебном порядке пострадавшими гражданами за собой прав на доли в указанном объекте.
В дальнейшем органами исполнительной власти края данному инвестору оказано содействие в переоформлении прав на земельный участок, в предоставлении права аренды на рядом расположенный участок для возможности строительства дополнительной блок-секции жилого дома для покрытия затрат на достройку проблемного объекта, в получении разрешения на достройку дома.
Также оказано содействие в получении технических условий на подключение к сетям инженерного обеспечения. Стоимость выполнения технических условий по подключению объекта к теплоснабжению удалось снизить.
Выработанная стратегия позволила завершить строительство многоквартирного дома без внесения пострадавшими гражданами дополнительных денежных средств, сверх указанных в ранее заключенных договорах долевого участия.
В итоге в сентябре текущего года застройщик получил разрешение на ввод 1 этапа объекта в эксплуатацию. Были переданы дольщикам 1, 2, 3-й подъезды.
А в октябре текущего года были введены в эксплуатацию 4, 5, 6-й подъезды.
Что касается руководства строительной компании, не выполнившей свои обязательства, директор ООО «Барокко-строй плюс» В.В. Шиповалов за присвоение денежных средств дольщиков в особо крупном размере привлечен к уголовной ответственности и осужден на 5 лет 6 месяцев.
Наше ноу-хау
Второй объект - многоквартирный жилой дом, здания смешанного использования, подземный гараж по улице Тихоокеанской в Кировском районе Хабаровска. Жилой дом № 2 ООО «Финансово-строительная компания «Мыс» начало строить в октябре 2007 года. Площадь застройки - 14 тысяч квадратных метров. Стройка замерла в июле 2011 года. Степень готовности объекта к тому моменту была 63%.
Из 185 квартир на 55 были заключены договоры долевого участия с гражданами. В рамках дела о несостоятельности ООО «ФСК «Мыс» арбитражным судом Хабаровского края при участии главного контрольного управления правительства края утверждено «Положение об условиях, порядке и сроках реализации указанного объекта незавершенного строительства».
В утвержденный судом порядок продажи были включены конкурсные условия, защищающие права граждан - участников долевого строительства. Им предоставлено право на заключение новых договоров долевого участия с новым застройщиком этого дома на ту же площадь квартиры. Причем в таком случае цена квартиры в новом договоре - это та часть стоимости дома, которая причитается дольщикам по результатам продажи «недостроя».
У собственника есть выбор: либо заключить новый договор и получить квартиру, ни копейки не доплачивая, либо получить свои деньги обратно и распорядиться ими по своему усмотрению.
- Это своеобразное ноу-хау нашего региона. Мы поделились этой разработкой с участниками форума, - говорит Олег Сутурин. - Представители некоторых регионов выразили заинтересованность и в самом порядке, и в том, как этот момент был утвержден в суде.
Купила недостроенный дом строительная организация ООО «СамСтрой». 23 пострадавших участника долевого строительства из зарегистрированных 55, получив денежные выплаты от конкурсного управляющего, не пожелали в дальнейшем участвовать в достройке многоквартирного дома. Оставшиеся 32 гражданина оформили правоотношения с новым застройщиком на достройку объекта согласно ранее утвержденным конкурсным условиям.
После приобретения объекта органами исполнительной власти Хабаровского края новому застройщику оказано необходимое содействие. Кроме того, свободные квартиры в этом доме будут предоставлены участникам краевых жилищных программ. А это - дополнительные средства на достройку дома. В соответствии с утвержденным графиком производства работ завершение строительства и ввод в эксплуатацию этого объекта запланированы на апрель 2015 года.
А как у них
- Проблему обманутых дольщиков в регионах решают по-разному. Например, в Воронежской области приняты закон и постановление регионального правительства, которые предусматривают финансовые выплаты как пострадавшим гражданам, так и застройщикам для завершения строительства, - приводит пример Олег Борисович. - Кроме того, застройщику, который завершает объект, правительство предоставляет земельные участки, эквивалентные стоимости понесенных затрат.
В других субъектах есть схемы, когда застройщик берет проблемный объект, достраивает его, предоставляет документы, подтверждающие понесенные затраты, и региональный бюджет это компенсирует. Или новый застройщик обеспечивает дольщиков квартирами в уже построенных домах, а указанный объект незавершенного строительства обращает в свою собственность и достраивает его по своему усмотрению.
Будем въезжать…
- У нас 19 декабря текущего года правительством края принято постановление «Об отдельных вопросах защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства многоквартирных домов на территории Хабаровского края», - напоминает Олег Сутурин. - В документ внесены дополнительные гарантии и ряд механизмов защиты прав граждан. Будем продолжать работу.
С начала года в главное контрольное управление края поступило и рассмотрены 13 заявлений граждан. Включено в реестр 5 граждан, 8 заявителям отказано. Все включенные в реестр граждане - бывшие дольщики дома на улице Марины Расковой в Хабаровске.
На 1 декабря 2014 года на территории края действуют 47 застройщиков, осуществляющих строительство 75 объектов недвижимости с привлечением денежных средств граждан на основании 6066 заключенных договоров долевого участия. Теперь главное, чтобы все дома были в срок достроены и жители края без моральных и материальных потерь въехали в свое новое жилье.
Татьяна ВАН.