На первичном рынке

Для первичного рынка характерно то, что на продажу предлагаются квартиры в многоэтажных домах не столько в построенных, сколько еще только предполагаемых к строительству.

Именно на этапе согласований проекта, подготовки строительной площадки и еще до начала нулевого цикла работ продается большинство квартир. Если же здание уже начато строительством или даже готова коробка и ведутся отделочные работы, то, как правило, на таких объектах уже распродаются только остатки из неликвида. Когда же дом сдан в эксплуатацию, то там уже практически покупать нечего, можно только перекупить у тех инвесторов, которые вложились на самой начальной стадии строительства.

Кроме показателей этапов строительства, в Хабаровске сильно отличаются и сами здания по качеству проектов. Даже у такого крупного застройщика, как «Дальспецстрой», который строит десятки тысяч квадратных метров жилья, помимо типовых и бюджетных проектов зданий, есть и различные варианты индивидуальных проектов повышенной комфортности. А что уж говорить о менее масштабных застройщиках? У них, как правило, все проекты индивидуальные, и отличаются и повышенным комфортом жилья, и более привлекательным расположением дома, и большим благоустройством. Многие из них предлагают и самые современные и передовые технологии строительства и отделки зданий. Все это, конечно же, влияет на цену строительства и стоимость среднего квадратного метра.

Нельзя забывать и об инфляции. Если при проектировании и экономическом обосновании строительства специалисты не смогли правильно учесть все прогнозы, то в проектной декларации может стоять очень привлекательная цена квадратного метра (40-45 тысяч рублей). По окончании же строительства или даже еще когда оно ведется, выясняется, что расчеты сделаны неправильно, а инвесторам, участвующим в финансировании проекта, приходится вкладывать дополнительные средства для завершения основных работ.

Подавляющее большинство застройщиков предлагает льготы для инвесторов. Это может быть различный процент первоначального взноса (от 30%), рассрочка от трех месяцев до десяти лет, или скидки (2-5% от стоимости) при оплате полной цены квартиры.

Значительное влияние на цену строительства оказывает инженерная инфраструктура. Подключение к сетям водо- и теплоснабжения и канализации, электро- и телекоммуникационным порой для застройщика выливается чуть ли не в 30% стоимости проекта. Особенно остро стоит вопрос в тех районах, где имеется дефицит в снабжении этими ресурсами. А это в первую очередь центр города, застроенный давно и очень плотно. Потому застройщикам приходится тратиться на подстанции и прокладку дополнительных сетей. Что также сказывается на цене квадратного метра.

Да и стоимость аренды земельного участка обходится недешево. Особенно если строительство ведется в центре города или вблизи него. Если же строительство идет на окраине, то аренда обходится дешевле, и отражается это на цене квадратного метра. Например, в строящемся доме на улице Руднева (База КАФ) стоимость квадратного метра от 58 тысяч рублей, а на улице Кавказской (комплекс «Амурские зори») цена доходит до 100 тысяч рублей. Здесь, конечно, сказываются и другие факторы, но стоимость земли играет не последнюю роль.

Тенденцией последних лет на строительном рынке Хабаровска можно считать проектирование в многоквартирных жилых домах, в первую очередь в центре города, офисных помещений, а также помещений для магазинов, ресторанов, кафе и предприятий службы быта и выставочных залов.

Все это создает для некоторых покупателей жилья в таких современных домах значительные удобства. Наличие парковочного места под домом обеспечивает лучшую сохранность железного коня,  и нет нужды беспокоиться о гараже для него. А офисные и торговые места позволяют свое дело организовать, не выходя из дома, или найти работу здесь же.

На конечном этапе строительства или по его завершению к продаже недвижимости могут подключиться посредники в виде риэлторских компаний, которые выкупают в доме несколько квартир и продают их с какими-то своими надбавками. Это выгодно и застройщику, и посреднику. А возможен вариант, когда инвестор или посредник проводит окончательную отделку квартиры или даже создает какой-то интерьер и только после этого выставляет ее на продажу. Цена квадратного метра в этом случае может вырасти на 30-50% и более от первоначальной стоимости.
Основная масса квартир на первичном рынке города предлагается с ценой среднего квадратного метра у двухкомнатных квартир - 72-82 тысячи рублей. При этом у однокомнатных квартир в этих же домах средний квадрат стоит на 1-2 тысячи рублей дороже, а у трехкомнатных на 1-2 тысячи дешевле.

Минимальная цена квадратного метра в домах законченных строительством составляет 60 тысяч рублей. Это, как правило, дома бюджетных серий, построенные под социальные программы. Квартиры в них приобретены с различными льготами, когда цена среднего квадратного метра составляла для покупателя 45-50 тысяч рублей. При этом квартиры там сдавались с полной отделкой и комплектацией, но минимальным качеством. Так что предлагаемая цена в 60 тысяч рублей за квадратный метр в таких квартирах еще и высока!

Средний квадратный метр у многокомнатных квартир (4, 5 и более комнат) и многоуровневых (до 3 уровней), а это, как правило, жилье повышенной комфортности или пентхаусы, стоит 90-150 тысяч рублей. Квартиры с готовыми интерьерами и качественной отделкой могут предлагаться по цене и более 200 тысяч рублей за квадратный метр площади.

Преимуществом приобретения квартиры на первичном рынке является только то, что у нее чистая история. Квартира только зарегистрирована как объект недвижимости, у нее короткая история и не более одного собственника, которого легко проверить по семейному положению и другим проблемным вопросам, другие юридические проблемы тоже скорей всего решены успешно.

Но если недвижимость приобретается на самом раннем этапе строительства, то существует множество рисков, связанных с невыполнением своих обязательств со стороны застройщика по срокам строительства, заявленной цене квадратного метра и некоторым другим вопросам.
Так что в деле приобретения жилья лучше иметь дело с проверенным застройщиком, имеющим опыт, законченные проекты и славную историю.

Александр ХВОРОВ.