Не дешевле инфляции

Дмитрий Медведев  в ходе рабочей поездки в Сибирь заявил, что разница между ставкой рефинансирования Центрального банка и ставками по ипотечным кредитам не должна быть более 2 процентов.  Почти сразу выяснилось, что такие предложения на рынке вроде как есть, но взять кредит на покупку недвижимости под 10 процентов годовых могут очень немногие.

Большая разница

Нынешнее поколение российских граждан имеет все основания надеяться, что, когда их дети вырастут, ипотека будет доступна каждому. Пока же для получения «подъемного» кредита надо выполнить столько условий, что интереснее взять ипотеку, привязанную к инфляции, и верить, что Центробанку удастся  победить её темпы роста.

- У нас, к сожалению, очень большая разница между ставкой рефинансирования Центрального банка и реальной ипотечной ставкой. Она должна быть 1,5-2%, - заявил российский премьер Дмитрий Медведев на встрече 1 апреля с рабочими «Евраза» в Сибирском федеральном округе.
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) почти одновременно с этим заявлением объявило о запуске кредитов на погашение ранее предоставленного кредита. Ставка, которую АИЖК декларирует по нему, начинается от 9,2% в рублях, а старт продукту был дан первого же апреля.

Объявленная АИЖК ставка менее чем на один процент отличается от ставки рефинансирования Центрального банка России.

- Мы предлагаем условия перекредитования, по которым могут работать все наши партнеры во всех регионах. Перекредитованием смогут воспользоваться как наши заемщики, так и заемщики, получившие кредит в других банках. Мы изменили и улучшили условия по ранее существовавшей программе. Во-первых, теперь мы можем перекредитовывать валютные кредиты. Во-вторых, расчет процентной ставки теперь учитывает текущую стоимость предмета залога (жилья), - рассказала  «Ъ-Деньгам»  директор департамента инноваций, методологии и стандартизации АИЖК Мария Полякова.

Чтобы рефинансировать ипотечный кредит под 9,2%  годовых в рублях, надо выполнить целый ряд условий. Во-первых, заемщик должен застраховать свою жизнь и трудоспособность (без этого ставка сразу вырастает на 0,7 процента). Во-вторых, сумма кредита не должна превышать половину стоимости залога. И, в-третьих, кредит, полученный на рефинансирование ипотеки, не должен составлять более половины максимально возможного для заемщика кредита. При этом деньги по ставке 9,2% годовых можно получить с условием, что она будет действовать не больше года, после чего подлежит ежегодному пересчету в соответствии с инфляцией.

Однако сам процесс рефинансирования будет отнюдь не бесплатным.

- Рефинансирование для заемщика выгодно в том случае, если дополнительные расходы: комиссии банка за рассмотрение кредитной заявки и выдачу кредита, затраты на повторную процедуру оценки ипотечного жилья и его страхования, на перерегистрацию ипотеки и выпуск новой закладной, временные расходы на сбор дополнительных документов - будут покрыты той экономией, которую клиент получит в результате снижения процентной ставки, - считает член правления ипотечного банка-монолайнера  «Дельтакредит» Денис Ковалев.

Рефинансирование ипотечных кредитов пока не пользуется в нашей стране большой популярностью.

- Сегодня на рынке доля кредитов, выданных на погашение ранее взятых ипотечных кредитов, невелика. По данным Центробанка РФ, не более одного процента досрочно погашенных кредитов погашалось с помощью специальных кредитов, - рассказывает Мария Полякова. По ее словам, такая статистика связана еще и с тем, что нередко на погашение остатка по ипотечному кредиту заемщики берут простой потребительский кредит, оформить который проще, быстрее и дешевле.

- Вместе с этим необходимо помнить о внешних факторах, влияющих на формирование спроса на рефинансирование ипотечных кредитов. Так, в настоящий момент отсутствуют условия и предпосылки для возможности значительного понижения ипотечных ставок по кредитам, а стабильность ставок или их повышение не создают какого-либо значимого стимула для рефинансирования заемщиками своих ранее оформленных кредитов, - считает  директор департамента розничных продаж Юникредит-банка Иван Матвеев.

- Если сравнивать с развитыми рынками, в которых на рынок рефинансирования приходится до 70% всей выдаваемой ипотеки, в нашей стране он только зарождается, как и сам рынок ипотеки, учитывая незначительное количество граждан, имеющих ипотечные кредиты, - делится своей оценкой рынка рефинансирования ипотеки  Денис Ковалев.

Обусловленные ставки

Между тем банки предлагают кредиты по ставкам, которые Дмитрий Медведев посчитал бы вполне приемлемыми. Так, Сбербанк на своем сайте сообщает, что выдает ипотеку под 9,5%  годовых в рублях, то есть всего на 1,25%  больше ставки рефинансирования ЦБ.  Но такие ставки доступны лишь в рамках специальных социальных программ по договоренности с  властями субъектов РФ и муниципальных образований. По стандартным же продуктам зарплатный клиент Сбербанка может получить ипотечный кредит под 12-13% годовых в рублях, а клиент с улицы - на один процент выше. Обязательно - при условии страхования имущества.

По  условиям других банков, ипотечные кредиты со ставкой до 10% годовых привязаны к разным спе­цифическим ограничителям.  К примеру, только к займам на приобретение недвижимости, уже находящейся в залоге у банка.  Или к укороченному от стандартного сроку выплаты кредита. Или к высокому первоначальному взносу и комиссии за снижение ставки.  При этом по «дешевой» ипотеке, как правило, обязательны страхование имущества, жизни заемщика и титула приобретаемого жилища.

Есть и программы с плавающими ставками, которые популярны и у банков, и у клиентов. Банкам они дают возможность предлагать клиентам «низкие ставки»: некий переменный индикатор плюс всего 3-5 процентов, а заемщику - шанс, что его ставка при благоприятном стечении обстоятельств снизится и он будет меньше платить.

Конкурентоспособно и предложение АИЖК, которое привязывает плавающую ставку к инфляции. Инфляционная прибавка для расчета ставки будет составлять всего 2,6% (при условии страхования жизни и трудоспособности сумма кредита не превышает половины стоимости залога). Для получения такой ставки есть и еще одно условие: фиксировать ставку до начала ее расчета с поправкой на инфляцию надо не более чем на год. Однако это условие выполнить нетрудно: по итогам прошлого года инфляция, по данным Центробанка, составила 6,6%, а за период с марта 2012 года к марту 2013-го - 7%. Так что ждать больше года при такой инфляции и получить удвоенную прибавку к ставке нет никакого смысла.

Виктор ОРАТАЙ.