Итак, вы готовы к покупке квартиры. Вариант вас устраивает, цена тоже. Следующий шаг - государственная регистрация прав на недвижимость. Вы вместе с продавцом отправляетесь в учреждение юстиции, где и сдаете документы на регистрацию. Тут же встает вопрос о расчете.

Не спешите, все хорошо взвесьте. Подача документов на регистрацию еще не означает, что регистрация состоится. Вслед за приемом пакета документов последует тщательная правовая экспертиза, в ходе которой могут быть выявлены противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Бывает, ситуация складывается так, что покупателя ждет отказ в регистрации. В этом случае важным видится только одно - не поторопились ли вы с расчетом за квартиру? Может статься, продавец уже отбыл за границу или скрылся. Ищи его, свищи!

Чтобы избежать ошибок, очень важно понять, что собой представляет государственная регистрация, как она осуществляется? Ответы на эти вопросы очень помогут избежать ошибок при приобретении жилья.

В соответствии с законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (от 21.07.97 г. №122), договор купли-продажи (мены, дарения) жилого помещения, независимо от того, составлен ли он в нотариальной или простой письменной форме (без участия нотариуса), подлежит государственной регистрации и считается заключенным только с момента ее осуществления. Это означает, что только зарегистрированный договор имеет юридическую силу как для сторон, его заключивших, так и для других лиц.

Следующим шагом на пути приобретения жилого помещения является регистрация права собственности, только после осуществления которой покупатель становится собственником этого помещения. Государственная регистрация - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Она является единственным доказательством существования зарегистрированного права, и такое право может быть оспорено только в судебном порядке.

В соответствии с законодательством государственная регистрация в РФ осуществляется учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество в срок до одного месяца со дня подачи документов на регистрацию.

Специалист, принимающий документы на регистрацию, вносит поданные документы в книгу приема документов и выдает заявителю соответствующую расписку.

Затем следует этап правовой экспертизы документов и проверка законности сделки. На этом этапе регистратор скрупулезно изучает предоставленные документы на предмет их соответствия требованиям действующего законодательства, проверяет отсутствие противоречия между уже зарегистрированными и заявляемыми правами на конкретный объект недвижимости. По результатам правовой экспертизы регистратор принимает одно из трех решений: зарегистрировать сделку (право); приостановить регистрацию либо отказать в государственной регистрации.

Государственная регистрация осуществляется путем внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, совершения надписи на правоустанавливающем документе (договоре) и выдаче свидетельства о государственной регистрации прав.

Приостановление регистрации связано с необходимостью получения регистратором каких-либо дополнительных сведений или документов, необходимых для осуществления регистрации. Чаще всего после предоставления таких документов сторонами по сделке такая ситуация заканчивается государственной регистрацией. Если же необходимые документы стороны не предоставляют (например, в связи с тем, что продавец выехал на постоянное место жительства в другое государство и получить требующийся от него документ покупатель не может), приостановление может закончиться отказом в государственной регистрации.

Приостановление регистрации может быть связано также с поступившим в учреждение юстиции определением (решением) суда, например, о наложении ареста на имущество продавца квартиры. Поскольку до момента государственной регистрации права собственности покупателя собственником квартиры по закону является продавец, нетрудно себе представить всю драматичность ситуации, когда покупатель рассчитался за приобретенную им квартиру, но не может стать ее собственником потому, что квартира «арестована» судом.

Отказ в государственной регистрации возможен по основаниям, перечисленным в законе, и может быть обжалован только в судебном порядке.

Как же избежать нежелательного развития событий при приобретении жилья в собственность?

Во-первых, продавец и покупатель должны знать, что в российском законодательстве действует принцип свободы договора. Это означает, что гражданин может по своему усмотрению выбирать как сторону по договору, так и условия договора. Стороны могут договориться о способе расчетов (наличном или безналичном), и рассчитаться не «из рук в руки», а, например, через банк. В договоре купли-продажи можно предусмотреть любой удобный сторонам момент как передачи самой квартиры, так и оплаты за нее.

Рассрочка или даже отсрочка расчетов за квартиру, предусмотренная договором, не является препятствием для его государственной регистрации. Все эти, а также другие значимые условия договора стороны должны согласовать между собой и указать в договоре, не полагаясь на устные договоренности.

Во-вторых, чем ближе момент расчетов за квартиру к моменту государственной регистрации права собственности, тем надежнее положение покупателя, рассчитавшегося за эту квартиру с продавцом.

Все эти знания помогут вам принять правильное решение: когда все-таки лучше рассчитаться за квартиру - сразу или после регистрации?

Ирина БУДАНОВА.