Получать подарки всегда приятно, да и дарить тоже. И если подарком являются цветы, книга или другая мелочь, то, конечно, между дарителем и одаряемым нет необходимости составлять договор. Но если речь идет о квартире или о другом недвижимом имуществе, все не так просто.

Стоит помнить: дарение квартиры требует оформления в особом порядке, в противном случае его могут признать недействительным. Как грамотно подарить недвижимость, читателей «Тихоокеанской звезды» консультирует начальник отдела приема-выдачи документов и регистрации арестов Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО Светлана Даниловна Усова.

По обоюдному согласию
Правда, сюрприза тут не получится: придется поставить в известность о готовящемся подарке, ведь это договор, основанный на взаимном соглашении. Когда одна сторона - даритель - обязуется БЕЗВОЗМЕЗДНО передать другой - одаряемому - недвижимость в собственность. Это значит, что за переданную квартиру бывший собственник не получает никакого возмещения (ни денежного, ни материального, ни, зачастую, морального).
Если же документ предусматривает встречное обязательство (например, обязанность одаряемого ухаживать за дарителем, состоять с ним в браке), такой договор дарением не признается.
Гражданский кодекс РФ не признает дарением и договор, предполагающий встречную передачу вещи, права или обязательства (п. 1 ст. 572 ГК РФ).
Но и это еще не все! Надо, чтобы одаряемый был готов принять имущество в дар. Вряд ли, конечно, такое случится, но вдруг...
Женщина, задумав, например, расстаться в скором времени с мужчиной, пренебрегает его щедрым подарком.
Закон предусмотрел этот нюанс в ст. 573 ГК РФ. До вступления в полноправное владение она должна написать и официально зарегистрировать свой отказ. После чего договор будет считаться расторгнутым. Но не будем углубляться в этот крайний случай. Итак, оба согласны.

Оформляем договор
Обязательства двух людей должны быть оформлены договором дарения, который не обязательно заверять у нотариуса.
Достаточно просто составить его в трех экземплярах и сдать вместе с остальными необходимыми документами в Управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО, где договор будет зарегистрирован и новому владельцу квартиры выдано свидетельство о праве собственности.

Сначала надо иметь...
Перефразируя слова дяди Федора из мультика «Каникулы в Простоквашино»: чтобы продать что-то ненужное, надо сначала купить что-то ненужное, - даримую квартиру необходимо сначала иметь. Причем в собственности. С неприватизированным жильем такая сделка не пройдет.
Подарить квартиру можно как немедленно, так и пообещать сделать это в обозримом будущем.
Например, когда одариваемому исполнится 18 лет, он окончит вуз, выходит замуж или женится. Тогда заключается договор обещания дарения, который оформляется по тем же правилам.
Кстати, на подаренную квартиру не распространяется правило общей собственности супругов, т. е. в случае развода делить подарок не придется.
Законодательство разрешает и дарение имущественного права, то есть квартира в новостройке, документы на нее еще не оформлены, дарится право требования на нее.
Нередко квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, поэтому вопрос, а можно ли подарить квартиру, которая находится в залоге у банка, очень актуален.
Согласно п.1 ст. 73 закона «Об ипотеке», имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено другому лицу (в том числе и подарено) лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом.
Банки обычно оговаривают в договоре об ипотечном кредите запрет на дарение. Но даже если это не было сделано, они очень редко соглашаются на такое, считая сделку рискованной.
Квартира, бывает, принадлежит не одному человеку, а находится в общей собственности.
Например, мужа и жены, которые решили подарить ее детям. В этом случае необходимо согласие на сделку обоих «половинок».
А вот любопытный аспект. Собственник может подарить квартиру даже после того, как написал на нее завещание. При этом он вправе в любое время отменить или изменить его: надо прийти к нотариусу и сделать соответствующее заявление. Но даже если завещание не изменено или не отменено, а договор дарения заключен и зарегистрирован, то квартира перейдет к одаряемому. И ему не стоит опасаться, что наследники по завещанию станут претендовать на подарок.
Условие о завещании квартиры будет признано недействительным, так как жилое помещение еще при жизни наследодателя выйдет из его права собственности.
Если он не передумает дарить квартиру.

К прежнему хозяину
Законом предусмотрены и случаи, когда договор дарения может быть отменен.
Так, даритель вправе требовать отмены договора дарения в суде, если одаряемый совершил покушение на жизнь дарителя или жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников, либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения.
Если одаряемый умышленно лишил жизни дарителя, то право требовать отмены дарения принадлежит наследникам жертвы.
Так же квартира вернется к прежнему хозяину, если тот, кому она была подарена, умрет раньше своего благодетеля (п. 5 ст. 578 ГК РФ). Зато договор, предусматривающий передачу недвижимости одаряемому после смерти дарителя, признается ничтожным.
Законодательство требует применять правила о наследовании.

Низ-зз-я!
Не имеют права дарить имущество от имени малолетних детей и граждан, признанных недееспособными, их законные представители (ст. 575 ГК РФ).
Работникам лечебных,
воспитательных, социальных и других аналогичных учреждений запрещено принимать дар от находящихся там лиц или их родственников.
Например, мужчина не может подарить квартиру лечащему врачу своей жены, проходящей курс реабилитации, а пенсионер, живущий в доме для престарелых, или его дети - сотруднику этого учреждения.
Запрещено дарение государственным служащим и работникам органов муниципальных образований в связи с исполнением ими должностных обязанностей.
В этой ситуации подарок будет выглядеть, скорее, взяткой. Не допускается дарение и между коммерческими организациями.
Обещание подарить все свое имущество или часть всего своего имущества без указания на конкретный предмет дарения либо права - ничтожно.

За родство не платят
Закон освобождает от налога в случае, если даритель и одаряемый являются членами семьи и (или) близкими родственниками: супругами, родителями и детьми, в том числе усыновителями и усыновленными, дедушкой, бабушкой и внуками, полнородными и неполнородными (имеющими общего отца или мать) братьями и сестрами (п. 18.1 ст. 217 Налогового кодекса РФ).
Во всех остальных случаях уплаты 13%-го налога не избежать. Так что заключать такую сделку между чужими людьми, например, покупателем и продавцом, нет никакого смысла.

Что еще необходимо знать?
Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника (ст. 292 ГК РФ), если иное не установлено законом. Это положение распространяется и на дарение квартиры.

От теории к практике
Процедура дарения с технической точки зрения не отличается от других сделок (купли-продажи, например). То есть собирается пакет документов.
В территориальный орган Федеральной регистрационной службы необходимо представить:
- заявление;
- квитанцию об оплате госпошлины (500 рублей) и перехода права собственности от дарителя к одаряемому (500 руб. для физических лиц);
- документ, подтверждающий право дарителя на объект недвижимости;
- договор дарения в трёх экземплярах;
- план объекта недвижимости;
- согласие дарителя на отчуждение.
Как и в любых других операциях с недвижимостью, оформление сделки дарения пройдет гладко только в том случае, если квартира юридически «чистая», нет проблем с перепланировкой, на квартиру не наложен арест и т. п.

Беседовала Елена Баковкина.