Движение на рынке недвижимости Хабаровска в последний месяц лета практически остановилось: предлагались квартиры, стоящие в прайс-листах уже не одну неделю, и покупатели, в свою очередь, не торопились за таким товаром.

Как результат, рынок в августе вырос лишь на 0,66% (средний квадратный метр по городу подорожал всего на 366 рублей). К началу осени стоимость среднего квадратного метра в дальневосточной столице составила 55947,37 рубля.
В целом же рынок недвижимости в краевом центре в этом году спокоен и предсказуем. За первые четыре месяца стоимость среднего квадратного метра выросла на 7,5%, за последние четыре - на 2,5%. Соответственно и среднемесячный темп за эти периоды составил 1,9% и 0,6%. В осенне-зимний период рынок недвижимости обычно заметно оживляется, цены начинают расти быстрее. Поэтому в оставшиеся месяцы ожидается подъем со среднемесячным темпом 2,5-3,5%.
К январю итоговый годовой прирост стоимости среднего квадратного метра может составить 20-25%.
Во многом более активный рост цен в конце года объясняется приходом на рынок новых продавцов. При этом стоимость своего товара они определяют не на основе «фундаментального анализа», как сказали бы биржевые брокеры, а на основе только «технического анализа».
То есть смотрят, какая цена выставляется за такую же квартиру в прайс-листах риэлторских компаний, прибавляют некоторую сумму (мол, у меня квартира лучше - или в качестве наценки на торг, или с целью получить больше выгоды) и предлагают на продажу.
При этом не всегда прислушиваются к мнению специалистов, работающих на рынке недвижимости по нескольку лет и прекрасно разбирающихся в этих вопросах, которые пытаются убедить продавцов, что за такую цену квартира не продастся, по крайней мере, в ближайшие месяцы. В итоге цены растут как на дрожжах, а количество продаж сокращается. Видимо, в этом основная причина роста цен за прошлый год, когда стоимость среднего квадратного метра по городу выросла на 43%.
Специалисты-оценщики и риэлторы определяют стоимость объекта недвижимости более чем по 20 параметрам, учитывают каждую мелочь и конъюнктуру рынка. Учитывают все, начиная от района, где находится квартира, его экологии и транспортной доступности до вида из окна и наличия в соседях маргинальных личностей. Неспециалист, который, возможно, первый и последний раз имеет дело с продажей недвижимости, не может учесть все факторы, да и природная страсть человека к получению большего играет свою роль.
Самый дорогой средний квадратный метр жилья в августе предлагался у квартир новой планировки. Но это справедливо только для центра города. В остальных районах престижности лидерами стоимости был средний квадратный метр у малосемеек. И еще одна особенность минувшего месяца: средний квадратный метр у «хрущевок» в районе средней отдаленности был дороже, чем у квартир улучшенной планировки («брежневок»), а на окраинах он вообще занял второе место после малосемеек. Это говорит о том, что цены на «хрущевки» в этих районах престижности несколько завышены и не соответствуют реальной цене и общему уровню цен на рынке.
Об этом свидетельствует и рост средних цен по городу на «хрущевки» в августе (0,84%), превышающий средний показатель рынка. Больше того, двухкомнатные «хрущевки» в районе средней отдаленности подорожали на 4,4%, а на окраине цена на однокомнатные «хрущевки» выросла в среднем на 0,94%. Да и в прошлые месяцы цены росли на этот тип жилья в этих районах престижности с опережающими темпами. Поэтому даже снижение цен на трехкомнатные «хрущевки» в этих же районах не смогло исправить сложившегося положения. Остается предположить, что в ближайшие месяцы при общем росте рынка цены на этот тип жилья будут расти медленнее и придут в соответствие с общей картиной.
Продолжился активный рост цен на малосемейки. В целом по городу средняя цена предложения на этот тип жилья выросла на 3,5%. Особенно отличились центр и район престижности средней отдаленности.
Снижением цен в августе отметились самые дорогие квартиры - в центре средняя цена на жилье упала на 3,5%, у трехкомнатных квартир в среднем по городу - на 2%. Тем не менее, цены в этих сегментах рынка по-прежнему остаются самыми высокими. Общая картина цен предложения в августе мало отличается от традиционной. Лишь цены на однокомнатные «сталинки» в центре и в районе престижности ближе к центру выглядят ниже обычного уровня.
На общем фоне стабильного рынка выделяются значительными отклонениями некоторые жилмассивы и микрорайоны Хабаровска. Такие отклонения возникают из-за изменения структуры предложения в этих районах. Например, убавилось предложение «хрущевок» и прибавилось квартир новой планировки - средние цены поползли вверх; изменилась структура предложения в другую сторону - средние цены падают. Вот и в августе заметно повысились средние цены предложения в районе станции Хабаровск-2, на двухкомнатные в Прибрежном микрорайоне и на однокомнатные в районе 38-й школы. При этом упали на однокомнатные квартиры в районах Антенная-Санитарная и Авиагородок.
Прогнозируя ситуацию на вторичном рынке жилья в сентябре, можно с уверенностью ожидать роста. Его темпы тесно связаны с общей экономической ситуацией в стране и регионе, уровнем инфляции, общей картиной развития рынка недвижимости в текущем году. Учитывая эти показатели, можно ожидать, что в сентябре стоимость среднего квадратного метра по городу увеличится на 2,5-3,5%, но, возможно, нижний уровень роста цен будет в районе 1,5%. Это снижение в начале осени случается, когда летняя стагнация сдвигается на месяц. В этом году в июне темп роста рынка был несколько выше прогнозного, поэтому проседание темпа роста в сентябре исключать нельзя.

Александр ХВОРОВ. Фото Владимира ТАРАБАЩУКА.

Средняя стоимость квартир в Хабаровске по районам престижности на 1.09.2008 г., в тыс. руб.

Средняя стоимость квадратного метра в августе, в руб.