Русская поговорка про «У страха глаза велики» как нельзя лучше объясняет ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости Хабаровска в октябре. Именно из-за страха не успеть продать выставленные на продажу квартиры продавцы начали снижать цены. А страх этот, в свою очередь, вызван тем, что заметно сократился спрос.

Покупатели надеются на снижение цен из-за финансового кризиса и не торопятся с покупками. Банки из опасений потерять деньги сокращают ипотечные программы (сегодня не более пяти банков в Хабаровске продолжают оказывать эти услуги), ужесточают и требования к заемщикам.
В итоге сегодня не более 25% сделок по недвижимости происходит с использованием ипотечных кредитов. При этом банки и раньше не очень торопились с предложениями об ипотечном кредитовании на первичном рынке, а теперь вообще отложили такие операции до лучших времен. Ведь не ровен час, тот или иной застройщик окажется недееспособным, строительство заморозят, и деньги банк в оговоренные сроки не вернет. А ведь еще летом до 90% сделок по недвижимости осуществлялись при ипотечном кредитовании.
Но так ли уж страшен черт финансового кризиса, как его малюют? Если говорить о банковской системе, в частности о наших дальневосточных банках, то для них этот кризис, как буря на поверхности океана для подводной лодки, плывущей на глубине. Буря эта страшна лайнерам мировых финансов, болтающихся на волнах, то взлетающих к небесам, когда правительства подбрасывают им миллиарды, то проваливающихся в пучину при отсутствии господдержки. А наши банки не связаны финансовыми долговыми обязательствами с тонущими лайнерами и поэтому до них доходят лишь легкие отголоски этой бури.
Большую опасность в сложившейся ситуации представляют слухи и домыслы несведущих людей, отсутствие серьезного анализа ситуации в средствах массовой информации, непонимание природы кризиса. Но не будем сегодня заниматься экономическим ликбезом, а рассмотрим ситуацию на хабаровском рынке недвижимости, постараемся понять причину снижения стоимости среднего квадратного метра на 1,63% за месяц.
Во-первых, процент снижения рынка можно назвать символическим. Это скорее корректирующее снижение, чем начало тенденции. Во-вторых, к концу октября средний квадратный метр на вторичном рынке жилья в Хабаровске стоил 56381,78 рубля, не опустившись ниже цены августа. Поэтому падением рынка это назвать никак нельзя. В-третьих, анализ в отдельных сегментах рынка показывает, что снижение стоимости среднего квадратного метра произошло в основном за счет его падения у «малосемеек».
Мы много месяцев подряд отмечали, что у этой категории жилья стоимость предлагаемого на продажу среднего квадратного метра чрезмерно завышена. Как следствие, они и скорректировались в первую очередь. Так, в центре города стоимость среднего квадратного метра у «малосемеек» в октябре предлагалась на 10,5% дешевле, чем в сентябре, а в районе престижности ближе к центру - почти на 25%, да и на окраине «квадрат» у этой категории жилья предлагался на 7,5% дешевле сентябрьского.
Довольно равномерно снизилась цена предложения на квадратный метр у квартир новой планировки во всех районах престижности (в среднем на 1,7%). Заметно подешевел средний квадрат у «хрущевок» в центре и ближе к центру (на 4,8% и 5% соответственно).
А вот на Красной Речке, в Авиагородке, в районе 68-й школы цены предложения однокомнатных квартир снижались. И причиной такого снижения, на наш взгляд, является не пресловутый финансовый кризис, а элементарная коррекция цен, которая обычно наблюдается после опережающего повышения, которое и имело место в этих жилмассивах в предыдущие месяцы.
Этот тезис о коррекции цен в полной мере относится и к другим категориям жилья. Так, в Авиагородке, где цены росли весьма активно несколько месяцев подряд, в октябре они снижались (от 4% до 10% у различных категорий квартир). Такая же картина наблюдалась в районе 68-й школы, хотя и в меньшем масштабе (от 1% до 5%), так как там рост был не столь продолжительный.
Прогноз, сделанный месяц назад, не оправдался. Финансовая ситуация в мире и стране внесла свои коррективы. Сказалось и ужесточение правил ипотечного кредитования. Так, если раньше Сбербанк требовал первоначального взноса по программе «Молодая семья» в размере 10%, то сегодня это уже 20%, по остальным жилищным программам сократил максимальный кредит от 10% до 70%. Выросли и процентные ставки, сократились сроки кредитования. Все это сужает рынок, вызывает все большее превышение предложения над спросом.
В этой ситуации мы решили узнать мнение опытных хабаровских риэлторов, провели опрос в 10 компаниях с целью составить консенсус-прогноз на конец года и первую половину 2009 года.
Большинство специалистов сошлись во мнении, что в оставшиеся два месяца рынок расти не будет, а по некоторым позициям возможен спад на 2-3%. При этом многие отмечают, что снижение возможно в первую очередь за счет первичного рынка жилья. Уже сегодня отдельные застройщики, предлагая свой товар, готовы снизить на него цены. Это вызвано опасениями застоя, замораживания денежных средств, возможными осложнениями в отношениях с кредиторами, что может оказаться гибельным для бизнеса.
Учитывая мнение специалистов, можно сделать вывод, что по итогам года рост рынка жилья в Хабаровске будет около 10%. Этот консенсус-прогноз почти полностью совпадает с нашими последними скорректированными расчетами, согласно которым годовой рост может составить 11-13%.
В начале следующего года (январь), согласно опросу специалистов, весьма вероятно снижение стоимости предложения среднего квадратного метра по городу, а в последующие месяцы большинство риэлторов делают ставку на рост рынка, но при условии возобновления нормального кредитования со стороны банков, а также сохранения социальных программ по жилью и их полноценного финансирования.

Александр ХВОРОВ. Фото Владимира ТАРАБАЩУКА.

Средняя стоимость квартир по районам престижности на 1.11.2008 г., в тыс. руб.