С начала года средний квадратный метр по городу вырос на 12,5%. Формально рост налицо. Но при этом инфляция, по официальным данным, за 11 месяцев года также составила 12,5%.

Таким образом, рост рынка за 11 месяцев фактически равен нулю. А вот в прошлом году квадратный метр за 11 месяцев в Хабаровске подорожал на 49,14%, а инфляция за тот же период составила лишь 9,9%. Вот тогда можно было говорить о росте рынка недвижимости более чем на треть. Остается только надеяться, что со снижением темпов инфляции рынок последует за ней, и квартиры станут реально доступными.
Для таких надежд есть некоторые основания. Дело в том, что тренд темпа роста стоимости среднего квадратного метра на вторичном рынке нашего города практически повторяет кривую инфляции текущего года. И если такое положение сохранится, и при этом инфляция пойдет на убыль, то, возможно, и жильё в Хабаровске в перспективе будет дешеветь.
Судя по стоимости среднего квадратного метра на вторичном рынке жилья, которая составила к началу календарной зимы 57037 рублей, панические настроения, преобладавшие на хабаровском рынке недвижимости в октябре, канули в Лету, и все вернулось на круги своя. При этом рост хотя и минимальный (1,16%), но тенденцию обозначил, и будем надеяться, что она сохранится. Ратуем за это не потому, что хотелось бы иметь в городе дорогие квартиры, а потому, что рынок возвращается к нормальному состоянию.
Это значит, что строительство жилья не будет остановлено, рабочие места на стройках сохранятся, кредиты в банках будут выдаваться (хотя и с некоторыми трудностями), ипотека сохранится, и те, кто в этом очень нуждается, все-таки смогут получить свою крышу над головой.
Основной рост стоимости среднего квадратного метра в ноябре произошел за счет однокомнатных квартир, в частности, малосемеек в районе престижности ближе к центру. Здесь за два последних месяца он подорожал на 10% с лишним. Значительный прирост стоимости среднего квадратного метра дали эти квартиры и на окраине. В итоге он снова стал у малосемеек самым дорогим во всех районах престижности, кроме центра. Заметно подорожал средний «квадрат» и у «хрущевок» во всех районах престижности, в среднем на 6%.
Это говорит о том, что спрос на самое дешевое жилье не снижается. Оно всегда хорошо продавалось, а в условиях финансового кризиса, неопределенности и нестабильности люди, у которых есть какие-то накопления, стремятся вложить их во что-то более надежное, чем ценные бумаги, депозиты и прочие финансовые инструменты.
Поэтому естественно было ожидать роста цены предложения на однокомнатные квартиры и квартиры на окраинах. В ноябре дорожало предложение однокомнатных квартир в центре города, «хрущевок» - в районе престижности ближе к центру, квартир улучшенной планировки в районе средней отдаленности и на окраинах. Росла цена предложения и на трехкомнатные квартиры: это квартиры новой планировки в центре города и «хрущевки» в районе ближе к центру и на окраинах.
Рост цен на рынке недвижимости в данном случае лишь в малой части вызван финансовым кризисом. Дело в том, что рынок недвижимости не подвержен таким спекулятивным скачкам цен, как рынок, например, продуктов питания и услуг, где продавцы, порой прикрываясь финансовым кризисом или другими обстоятельствами, готовы поднимать цены выше разумного предела.
Так происходит и сегодня, когда некоторые ретейлеры поднимают цены, ссылаясь на кризис, хотя транспортные расходы за счет топлива сокращаются, а удорожание банковских кредитов в цене товаров весьма незначительное. Да и некоторые банки готовы урвать кусок пожирней, воспользовавшись смутным временем на рынке финансов: необоснованно повышают кредитные ставки или, того хуже, занимаются, по сути, рейдерством.
Так, например, один банк ставил условием выдачи очередного транша по кредиту выделение ему пакета акций предприятия-заемщика, пытаясь таким образом стать совладельцем этого перспективного предприятия.
На рынок недвижимости в меньшей степени влияют краткосрочные, сиюминутные факторы, а в большей степени - макроэкономические.
Поэтому в ноябре рост цен предложения на квартиры в центре города (двухкомнатные - на 2,4%, трехкомнатные - на 5,7%) вызван более глубокими причинами, чем панические настроения, связанные с финансовым кризисом.
В районе престижности
ближе к центру, видимо, по тем же причинам росли цены предложения на двухкомнатные в Прибрежном микрорайоне (рост на 5,8%), однокомнатные в районе 68-й школы (на 5,4%), одно- и двухкомнатные в районе 38-й школы (на 4,3% и 2,6% соответственно).
В районе средней отдаленности преобладало снижение цены предложения. Почти на 6% на двухкомнатные квартиры в районе топографического техникума, на двух- и трехкомнатные в районе овощесовхоза.
В микрорайонах и жилмассивах на окраинах выделяется стабильным ростом Красная Речка, где цены предложения из месяца в месяц на все типы жилья с разным темпом, но растут. Видимо, сказывается передача здесь жилья из военного ведомства в муниципальное управление, наведение порядка с отоплением, горячей и холодной водой.
Перспективы рынка к концу года не вызывают сомнений. Очевидно, что он будет расти, равняясь на инфляцию. Таким образом, стоимость среднего квадратного метра к концу года на вторичном рынке жилья Хабаровска может достигнуть 57600 рублей.
Александр ХВОРОВ.

Между тем: взгляд риэлторов

По истечении нескольких месяцев с момента вступления российского финансового кризиса в «активную» фазу или с конца сентября текущего года можно делать первые выводы о том, как под влиянием кризиса меняются цены предложения жилья в Хабаровске.
При сопоставлении средних цен предложения, сложившихся на 1 декабря
2008 г., с аналогичными показателями на 1 ноября, можно отметить, что по основным сегментам рынка жилья наблюдается определенная корректировка в сторону снижения, которая составила 1,1-1,4% за месяц. При этом надо отметить, что за последние 5 лет средний темп ежемесячного прироста цен предложения квартир находился в диапазоне 2-3%.
Интересен тот факт, что изменение стоимости предложения жилья в зависимости от местоположения происходит неравномерно.
Максимальное снижение за последний месяц (-2,53%) демонстрирует жилая недвижимость в Краснофлотском районе. Аналогичная ситуация характерна и для центральной части города, где цены предложения за ноябрь упали на 1,93%.
В то же время, вопреки всеобщей тенденции, в Кировском районе наблюдается положительное изменение средней цены предложение в размере +0,76%. Если проанализировать динамику изменения цен предложения в зависимости от количества комнат в квартире, то можно заметить, что «лидерство» Кировского района связано, в первую очередь, с положительным приростом в +2,19% в сегменте 1-комнатных квартир.
Кроме того, результаты проведенного исследования показали, что влияние кризиса больше всего пока отразилось на старых пятиэтажках типа «хрущевок» и «брежневок», в отношении которых цена предложения за ноябрь снизилась на 1,93%.
В свою очередь отмечены минимальные изменения для квартир в домах-новостройках, продающихся в состоянии «после строителей». При этом речь идет о тех домах, которые либо уже сданы, либо находятся на завершающей стадии строительства, так как новостройки со сроком сдачи в 2009-2010 гг. в рамках настоящего исследования не рассматривались.
В целом по городу средняя цена предложения жилья за последний истекший месяц снизилась с 56 642 до 55 920 руб./кв. м, что соответствует изменению в
-1,27%.
Информация предоставлена аналитическим центром РСО «Кредо» по данным Союза риэлторов Хабаровска.