Именно ожиданиями лучшего будущего можно объяснить ситуацию, сложившуюся на рынке жилья Хабаровска в последний месяц ушедшего года. И именно в результате ожидания этого лучшего будущего рынок недвижимости в декабре практически замерз, как воздух в Хабаровске.

При этом лучшие времена покупатели и продавцы понимают каждый по-своему: для тех, кто собирался покупать жилье, - это снижение цен на квартиры и возможность продолжения ипотечных программ, получения кредитов на приемлемых условиях и рост объемов строительства жилья; а для продавцов - это надежда на скорейшее прохождение дна кризиса, рост спроса на рынке и восстановление цен.
Ожидания в декабре вылились в снижение цены среднего квадратного метра по городу на 0,59%, или на 339,15 рубля. Что в свою очередь отразилось на годовых темпах роста стоимости недвижимости в Хабаровске.
По нашим расчетам средний квадратный метр за год должен был подорожать примерно на величину годовой инфляции, которая составила, по предварительным данным Госстата, 13,3%, а фактически мы имеем рост рынка недвижимости за год на 11,82%, то есть отставание составило всего около 1,5%.
В конце года средний квадратный метр предложения на хабаровском рынке недвижимости дешевел практически во всех сегментах. Положительные значения этого показателя если где и отмечались, то не превышали 1,5%. Исключением стали малосемейки, у которых стоимость среднего квадратного метра выросла во всех районах престижности, кроме окраин, не менее чем на 5%. Основной причиной этого, как показали расчеты, стало снижение средней площади предложения на 0,6 квадратного метра. В итоге средний квадратный метр у малосемеек вновь стал самым дорогим во всех районах престижности.
Рост стоимости среднего квадратного метра у малосемеек не смогло сдержать даже общее снижение цен предложения на этот тип жилья, которое составило в среднем по городу 2,5%.
Цены предложения в декабре снижались повсеместно и на все типы квартир. Наиболее заметно это было у однокомнатных квартир в районе 68-й школы (-8,13%) и в Березовке (-5,13%), у двухкомнатных в Авиагородке
(-3,69%), у трехкомнатных на Базе КАФ (-3,45%) и в Авиагородке (-7,75%).
Однако были и исключения, хотя и весьма редкие. Из 52 сегментов рынка квартир, которые анализируются ежемесячно, только в десяти в декабре наблюдалось повышение средней цены предложения.
Наиболее заметно оно было у однокомнатных «сталинок» в центре и двухкомнатных на окраине, одно- и трехкомнатных квартир улучшенной планировки в районе престижности ближе к центру, трехкомнатных новой и улучшенной планировки на окраине.
При этом следует заметить, что рост цены продолжается в основном в районах перспективных, где ведется активное строительство, вкладываются деньги города и края в развитие социальной инфраструктуры - детские сады, школы, спортивные сооружения и комплексные культурно-развлекательные центры.
В целом за год средняя цена предложения на квартиры в Хабаровске выросла от 210 тысяч рублей на однокомнатные «хрущевки» на окраине (самое дешевое жильё) до 640 тысяч на трехкомнатные квартиры новой планировки в центре города (самое дорогое).
Какие же надежды мы возлагаем на новый 2009 год?
Для начала рассмотрим вопрос, о котором сегодня много говорят, - о вероятности падения цен на Хабаровском рынке жилья подобно падению цен после дефолта 1998 года, когда цены за год (с августа 1998 по август 1999 года) упали почти в два раза (с 365 до 187 долларов за средний квадратный метр). С этой целью сравним ситуацию накануне дефолта - первое полугодие 1998 года и накануне кризиса - первое полугодие 2008 года.
Во-первых, значительно отличаются макроэкономические показатели: к 2008 году несоизмеримо выросли объемы валового внутреннего продукта и золотовалютных резервов, при этом сведен к минимуму внешний долг страны. В минувшем году хорошими темпами развивалось и модернизировалось производство, деньги иностранных и российских инвесторов активно работали на нашу экономику (до начала кризиса).
Во-вторых, если посмотреть на ситуацию с технической точки зрения, то также можно увидеть коренное отличие от ситуации 1998 года. Всю первую половину 1998 года, накануне дефолта, инфляция в нашей стране уменьшалась из месяца в месяц от 0,9% до 0,1-0,2%. Это значило, что сокращалась денежная масса, которую Центробанк выводил из оборота. Сегодня же мы наблюдаем противоположную картину - инфляция выросла с 0,4% в августе до 1,4% в ноябре. Что говорит об отсутствии планов на дефолт, при этом рубль плавно колеблется в отведенном ему коридоре.
В-третьих, хабаровский рынок недвижимости перешел от доллара к рублю, что снижает его зависимость от колебаний курса валюты, и ситуацию на нем определяет сегодня ситуация в региональной экономике, спрос и предложение населения, его покупательская способность.
Многие московские аналитики недвижимости прогнозируют значительное падение рынка. Мы же утверждаем, что в Хабаровске такого ожидать не стоит. А причина в том, что московская недвижимость продолжает торговаться и анализироваться в долларах США, провинция же в большинстве перешла на рублевые расчеты. А если мы посмотрим хабаровский рынок с долларовых позиций, то увидим, что он уже давно падает. Первые пташки прочирикали об этом еще в мае, а, начиная с августа, цены в долларах стабильно снижаются со среднемесячным темпом примерно в 4%. В итоге за год средний квадратный метр в долларах подешевел на 6,64% (137,13 дол.).
Для сравнения: в 2007 году рынок недвижимости в Хабаровске за год вырос в долларах на 53,3% (718,39 дол.), а в рублях - на 42,88% (15216,58 руб.).
Экономисты и аналитики, опять же московские, прогнозируют продолжение кризиса до конца первого квартала текущего года, некоторые делают ставку и на второй квартал. Во второй половине 2009 года экономическая ситуация, по их расчетам, должна стабилизироваться и должно начаться восстановление рынков и экономики. Но на это тоже требуется какое-то время и средства, так что на полное восстановление можно рассчитывать не раньше, чем в 2010 году.
А как же должен вести себя рынок недвижимости в такой непростой ситуации?
По заявлениям правительства (и центрального, и регионального) в новом году сокращение объемов строительства жилья не планируется, не сократится и финансирование инфраструктурного строительства в нашем регионе, что способно поддержать экономический тонус в нашем регионе.
Все социальные программы по повышению уровня жизни населения: зарплаты, пособия, пенсии, субсидии - будут расти согласно планам. Все это дает надежду на сохранение покупательской способности населения на рынке недвижимости и сохранение спроса. Что, в свою очередь, приведет к определенному росту цен.
С другой стороны, из-за высокой инфляции и отстающих от неё темпов роста цен на рынке недвижимости здесь возможен отток инвестиционных денег в пользу, например, банковского сектора или фондового рынка по мере их восстановления. Это в какой-то мере будет тормозить цены на жильё. Но здесь надо учитывать, что инвестиционные вложения денег в недвижимость не делают погоды на нашем рынке, процент инвесторов минимальный. Поэтому влияние его на рынок будет незначительным.
В целом можно сделать вывод, что в первой половине года рынок недвижимости в Хабаровске будет стагнировать, а при восстановлении ипотечного кредитования со стороны банков начнет расти минимальными темпами. Во второй половине 2009 года можно рассчитывать на небольшой рост, при этом наиболее активно рынок может начать расти не ранее сентября. По итогам года жилье в Хабаровске может подорожать на 8-12%.
Первый же месяц 2009 года, когда рабочих дней значительно меньше, чем в любом другом, и при сложившейся экономической ситуации тренд на снижение сохранится, но значения темпов роста будут стремиться к нулю. К началу февраля средний квадратный метр по городу может подешеветь ещё на 100-200 рублей и составить примерно 56500-56600 рублей.
Александр ХВОРОВ.