Расхожее мнение, что в эпоху кризиса должен подешеветь квадратный метр строящегося жилья, резко расходится с действительностью. Метр упорно держится на докризисных показателях, а местами даже растёт в цене.

Потенциальные покупатели-дольщики с непониманием смотрят на строительные компании, подозревая, что те просто не хотят снижать цену и выжидают, когда произойдёт спад. Компании в ответ уверяют, что и рады бы сбавить цену, но объективно стоимость строительства не подешевела ни на рубль, а, напротив, даже возросла.
Кто прав, какова реальная ситуация в отрасли, действительно ли упала или выросла себестоимость строительства квадратного метра, не прогадают ли те, кто вложит свои сбережения в недвижимость сегодня, по сравнению с теми, кто придерживается мнения, что «квадрат» всё равно «упадёт»? Эти вопросы мы задали наиболее компетентным специалистам и незаинтересованным предпринимателям.
- Объективно себестоимость строительства не снижается, - несколько удивила нас начальник управления ценообразования министерства строительства Хабаровского края Нина Ямалдинова. - Основа себестоимости строительства - это стоимость базовых строительных материалов. Это цемент, песок, щебень, кирпич. Несмотря на кризис, они ничуть не изменились в цене. Соответственно не поменяли цену на свою продукцию наши заводы железобетонных изделий. Единственное, что упало в цене, это металл и металлоконструкции. В четвёртом квартале прошлого года стоимость этих материалов снизилась на 30 процентов. Однако сегодня и по этому компоненту наблюдается рост стоимости. Очевидно металлурги распродали все запасы и привели объёмы производства в соответствие со спросом.
Интересные вещи происходят, в частности, с цементом. Известно, что в целом по стране идёт снижение стоимости этого материала и существенное. Но на Дальнем Востоке цена не меняется. Она не была такой высокой, как в других регионах, но не падает и сегодня. Напротив, по информации минстроя, в ближайшее время наши основные поставщики - ЕАО и Приморье, известный Спасский завод - намерены повысить стоимость своей продукции, правда, всего на несколько процентов. Хорошо хоть китайский цемент наши компании не берут, а то пришлось бы приводить цену в соответствие с курсом доллара. Как известно, из-за нового курса все импортные составляющие стоимости квадратного метра - краски, линолеум и прочие отделочные материалы несколько подорожали.
Иные составляющие себестоимости квадратного метра тоже не радуют. С одной стороны, снизилась стоимость топлива - на 15 процентов, что привело к снижению стоимости эксплуатации механизмов … на два процента. С другой (и это тоже общеизвестно) выросли затраты на электроэнергию, воду, канализацию и прочие коммунальные услуги. Как ни прискорбно, повысились тарифы на железнодорожные перевозки. Правда, всего на пять процентов.
- Может быть, строители слишком много тратят на заработную плату? - предположили мы.
- Зарплата средняя по отрасли - в пределах 20 тысяч рублей в месяц, - объяснили нам в минстрое. - В соответствии с решением правительства страны о повышении благосостояния, с трёхсторонним соглашением между работодателями, профсоюзами и правительством края. Есть отраслевые соглашения с профсоюзами. Зарплата приводилась в соответствие. В первом квартале 2009 года мы заработную плату в строительстве не меняли. Мы её просто «заморозили» на существующем уровне. И пока никакой речи о снижении зарплаты строителей, чей труд весьма нелёгок, не идёт.
Если свести все эти минусы и плюсы воедино, получается, что себестоимость строительства квадратного метра жилья остаётся в пределах значений второй половины 2008 года: панельный эконом-класс на окраине - 30 с лишним тысяч, кирпич, индивидуальная застройка, элитное жильё в центре - значительно выше. Сюда входят и проектные работы, и косвенные затраты, и подключение к сетям.
Все эти цены - общедоступны: министерство строительства края ежеквартально издаёт журналы для пользователей. Но есть, как известно, и иные затраты, которые в сборниках не учитываются, - это резко подорожавшие кредитные ресурсы, без которых редкая строительная компания может начать работы. Это средства, которые нужно потратить на приобретение участка под строительство. А выделяется земля исключительно на аукционной основе.
Вторая сторона медали - это тенденции, которые наметились на рынке жилья. Если в прошлые годы у людей была хорошая зарплата, ипотечные кредиты, то с октября прошлого года, когда финансовый кризис начал перерастать в экономический, пошёл отказ в предоставлении кредитов. Спрос объективно упал, бурный рост жилищного строительства затормозился - уменьшилось количество сделок по покупке новой недвижимости.
Мониторинг свидетельствует, что обвального падения объёмов строительства и производства стройматериалов не происходит. Обязательства, которые брало на себя правительство края, сохранились. Утверждён перечень объектов, предусмотрено финансирование. Но многие инвесторы заморозили работы, особенно на объектах с низкой степенью готовности. Возможно, работы возобновятся, как только солнышко начнёт сильнее припекать. В самые морозы строители и в лучшие времена не особенно работали.
Как бы то ни было, рынок явно сужается. Инвесторы-застройщики в связи с кризисом тоже проявляют осторожность - боятся вкладывать деньги, потому что не уверены, что наберут необходимое количество дольщиков. Крутых инвесторов, которые могут вложить несколько миллиардов собственных средств, к сожалению, на рынке немного.
- В этой ситуации объём предлагаемого к продаже нового жилья, возможно, даже меньше, чем необходимо для удовлетворения спроса тех счастливчиков, которые могут получить ипотечный кредит или обладают достаточными средствами для долевого строительства, - говорят эксперты. - Естественно, в подобной ситуации стоимость «квадрата» просто не может упасть. Рассчитывать, что инвестиционные компании будут строить без учёта реального спроса, - смешно. Это слишком серьёзные деньги. Однако тем, кто придёт к инвестору сегодня, могут предложить «бонус»: скажем, фиксированную цену квадратного метра. С учётом тенденции к росту себестоимости строительства, которая наметилась, несмотря на кризис, это может оказаться весьма выгодным.
- Сегодня на рынке недвижимости сложилась классическая ленинская ситуация «Верхи не могут, низы не хотят», - говорит генеральный директор инвестиционной компании «ДВ-Инвест» Алексей Ваксман, - продавцы держат цену, покупатели не хотят по ней брать. Куда приведёт эта ситуация - гадать бесполезно. У нас впервые подобный кризис. Если средства копились, чтобы жить, - можно покупать сегодня, если рассматривать жильё, как инвестицию, способ сохранить деньги, что-то выгадать, можно рискнуть и подождать, но вряд ли сегодня кто-то может определённо сказать, что стоимость квадратного метра неизбежно снизится в ближайшее время. Хотя, с другой стороны, трудно ожидать, что она в ближайший год возрастёт настолько, чтобы доход был сопоставим с иными инструментами (золотом, валютой, акциями, депозитами). Разве что если инвестор готов ждать окончания кризиса. Тогда недвижимость, возможно, снова пойдёт в рост.
Если вспомнить приснопамятный 1998 год, когда, по преданиям, цены снижались, то ситуация тогда была такова: на вторичном рынке действительно шло снижение, но исключительно в долларовом эквиваленте, в рублях цены всё равно росли. А новостройки были просто «заморожены» и оттаяли, когда платёжеспособный спрос дорос до стоимости строительства.
По мнению председателя Дальневосточного отделения Российского союза промышленников и предпринимателей Евгения Шулепова, возможно, продавцы жилья и коммерческой недвижимости имеют небольшой люфт по цене, скажем, за счёт скидок, но разрозненным потребителям-дольщикам не пробить их круговую оборону. Кроме того, считает глава ДВРСПП, потребитель всегда немного переплачивает тем компаниям, которые имеют серьёзную репутацию.
Кстати. Недавно в мин­строе прошло совещание по поводу выполнения 94-го закона, который требует, чтобы все заказы на подрядные работы размещались на торгах, аукционах. Специалисты министерства совместно со строителями думали, как исключить из рынка недобросовестные фирмы, которые заявляют низкую цену, получают аванс и скрываются. С ними судятся, вносят в перечень недобросовестных, но дело не выигрывает. Некоторые меры на совещании были выработаны, но примечательно другое: низкую стоимость заявляют лишь те, кто не собирается реально строить. Те, кто работает честно, вынуждены и цену называть реальную. А она, увы, не падает вниз.
Раиса Палей.