Хабаровский рынок жилья в феврале продолжил снижение. За месяц цена среднего квадратного метра на вторичном рынке уменьшилась на 1,56% (875 руб.). А всего за три зимних месяца средний квадратный метр жилья по городу стал предлагаться дешевле на 3,3% (1855 руб.).

Явление это вполне объяснимое. Ведь только за январь реальные доходы населения из-за кризиса снизились на 3% (по данным Госкомстата). И хотя нет фундаментальных причин падения рынка жилья, снижение происходит за счет технических факторов: отсутствия кредитов, ожидания покупателей еще большего снижения цен, а также опасения продавцов не успеть продать лишнюю жилплощадь, получить рубли и обратить их в доллары или евро.
Но можно ли назвать такое снижение пикированием? С одной стороны, по уровню цен рынок откатился к июню 2008 года. На это ему потребовалось около пяти месяцев, а от такого же уровня цен в июне до апогея цен в сентябре рынок рос чуть более трех месяцев. Таким образом, восходящая часть была более крутой, чем нисходящая. С другой стороны, хотя темпы снижения в течение трех последних месяцев нарастают, падением это назвать пока трудно. Ведь январский темп относительно декабрьского увеличился на 0,54 процентных пункта, а февральский относительно январского - уже на 0,43 пункта. То есть, хотя темп и нарастает, но с замедлением. Поэтому такое снижение, скорее, можно назвать не пикированием, а планированием к какой-то нижней точке, откуда и начнется восстановление рынка.
Анализируя стоимость квадратного метра в различных сегментах вторичного рынка жилья, можно отметить, что лидерами снижения среди квартир разной планировки вновь в феврале выступали малосемейки. Средний квадрат у них предлагался на продажу дешевле на 3-4% практически во всех районах престижности. При этом он всё также остаётся самым дорогим.
Трудно понять логику отдельных продавцов, запрашивающих за малосемейку далеко от центра города площадью около 13 квадратных метров 1,5-2 млн. рублей. Ведь за такие деньги, если поискать, можно купить полноценную однокомнатную квартиру новой планировки в центре города. Видимо, несмотря на опережающее падение цены квадратного метра у малосемеек, которое наблюдается на рынке не один месяц, цены предложения на них в нашем городе все-таки сильно завышены и не соотносятся с площадью и комфортом, которые они могут предоставить покупателю, по сравнению с квартирами других планировок.
Интересно отметить, что опережающими темпами снижаются цены на квадратный метр у квартир в старых домах - «хрущевках» и «брежневках» (улучшенной планировки), а вот в домах новой планировки стоимость среднего квадратного метра снижается чисто символически - на 0,5-1%, а в некоторых районах престижности не изменяется вовсе или даже растет, хотя и с минимальными значениями. Учитывая, что более половины всех квартир, предлагаемых на продажу, - это квартиры новой планировки, а квартир старой планировки - по 17-18%, именно квартиры новой планировки определяют погоду на рынке.
В перспективе такая тенденция, видимо, и сохранится, так как спрос на старые квартиры будет снижаться, а на новые расти. Более того, даже некоторые квартиры новой планировки скоро попадут в категорию старых квартир. Уже сегодня трудно сравнивать квартиры хотя и новой планировки, но постройки
70-х годов прошлого века и современные квартиры свободной планировки с прекрасным строительным и инженерным обеспечением.
В феврале рынок продемонстрировал нам очередные доказательства этой тенденции. Так, если однокомнатные квартиры новой планировки в центре предлагались на 2,8% дешевле января, то однокомнатные «хрущевки» здесь же предлагались дешевле уже на 3,4%, двухкомнатные соответственно на 1,1% и 2,4%. И так почти во всех сегментах рынка вплоть до окраин города, где двухкомнатные квартиры новой планировки предлагались дешевле предыдущего месяца на 2,6%, а «хрущевки» - на 3,7%.
На общем фоне снижения цен предложения следует отметить и зоны, где сохранился рост. Хотя и символически, но росли цены предложения на квартиры новой планировки в районе престижности ближе к центру (от 0,3% до 0,9%). В частности, на однокомнатные квартиры - в микрорайоне Большая-Вяземская, в Первом микрорайоне и в районе 68-й школы, на двухкомнатные - в Прибрежном микрорайоне и в районе Антенной-Санитарной, на трехкомнатные квартиры - в районе памятника партизанам, улиц Демьяна Бедного, Антенной и Санитарной.
В районе престижности средней отдаленности на 0,7% дороже стали предлагаться однокомнатные квартиры улучшенной планировки (Северный микрорайон) и на 3,5% - трехкомнатные «хрущевки» (овощесовхоз).
На окраинах поднялась цена предложения в основном на самые дешевые категории жилья - на однокомнатные квартиры (в Южном микрорайоне на 7%, в поселке им. Горького на 1,7%), отметились ростом двух- и трехкомнатные квартиры на Красной Речке.
В центре продолжала расти цена предложения на малосемейки. За месяц она поднялась в среднем более чем на 100 тысяч рублей (на 5,9%).
Делая выводы, можно сказать, что в пикирование наш рынок жилья пока не свалился, а продолжает планировать. Где он найдет место для окончания этого затяжного спуска и начнет разбег для нового взлета, трудно предположить точно. Во всяком случае, в марте можно ожидать дальнейшее снижение цен на выставленные для продажи квартиры на 1,6-1,9%, если не изменятся тенденции в банковском секторе. В среднем к концу марта на вторичном рынке ожидается стоимость квадратного метра по городу около 54150 рублей.
Александр ХВОРОВ.