Еще в прошлом году многие хабаровчане свои планы связывали с покупкой жилья. Банки наперебой предлагали кредиты. А строители активно искали новые площадки. И вот за какие-то считанные месяцы ситуация изменилась. Складывается впечатление, что строительство и продажа жилья в Хабаровске замерли.

Что происходит сегодня на рынке жилья, какие у него перспективы - об этом шла речь на «круглом столе» в редакции «Тихоокеанской звезды». В нем приняли участие: Надежда Архипова, директор управления кредитования частных клиентов Дальневосточного банка Сбербанка России; Алексей Павлюк, генеральный директор риэлтерской компании «Новый Атлант»; Артем Овсепян, заместитель директора по строительству строительной компании «Амурские зори» (ООО «Дальстройиндустрия»); Алексей Савин, директор ООО «Фонд жилищного строительства».

Слухи о кончине преувеличены

Алексей Павлюк: - Наш отечественный, в том числе и хабаровский кризис, считаю, очень отличается от зарубежного. На Западе процент покупателей, приобретающих недвижимость за счет заемных средств, намного выше, чем в России. Сегодня у иностранцев из-за кризиса, обусловленного дефицитом ликвидности, действительно не хватает средств для погашения своих задолженностей. Соответственно на Западе сильно снизились спрос и цены на недвижимое имущество. В России наблюдается, скорее, отложенный спрос. То есть многие из тех, кто хотел вложить деньги в недвижимость в конце прошлого года, отложили свои покупки в надежде, что цены снизятся и будет возможность купить на те же средства больше квадратных метров. Многие на волне роста стоимости бивалютной корзины вложили свои накопления в иностранную валюту, посчитав, что это лучший способ сохранить свои сбережения, по сравнению с вкладами в недвижимость. В настоящее время с уверенностью можно сказать, что ситуация меняется.
Пока курс доллара рос, выгодно было вкладывать деньги в доллары, сейчас курс падает, и люди переводят сбережения в рубли. Но в связи с тем, что хранить в рублях капитал достаточно опасно, вклады осуществляются в различные отрасли экономики, в том числе в недвижимость, так как это более стабильная экономическая единица.
Артем Овсепян: - Слухи про кончину строительной отрасли сильно преувеличены. Я не скажу, что нам хорошо или даже легко. Но что касается обязательств, то у нашей компании в планах на этот год никаких изменений в части строительства и сдачи объектов нет. Ни в объемах, ни в сроках. На вторую очередь жилого дома на улице Советской мы уже оформляем разрешение по вводу в эксплуатацию. По дому на улице Гайдара та же процедура запланирована на апрель. На улице Дзержинского (пересечение с Амурским бульваром) выполнены частично фундаментные работы, построен подземный гараж. Сейчас ждем специалистов и, как только они приедут, начинаем строить полным ходом. Планируем полностью завершить коробку в этом году. По второму дому на улице Дзержинского с наступлением тепла тоже приступаем к работе и тоже до конца года «коробку» завершим. Более того, скажу: мы не отказываемся и от своих перспективных планов. Есть очень большой проект из шести высотных домов (до 32 этажей) на улице Кавказской. Сейчас по нему идут проектные работы. По плану, с учетом прохождения экспертизы, в августе-сентябре должны получить разрешение на строительство и начать работы.
Корр.: Если у строителей все по плану, то почему на большинстве новостроек в Хабаровске не заметно движения?
Алексей Савин: - Никто не говорит, что все хорошо. Но и рассказывать только о том, какие у кого проблемы возникли, тоже неправильно. Такой подход искажает картину, внушает недоверие людям. Например, что касается приостановления работ на зимний период, то это сознательный шаг: чтобы максимально удешевить само строительство. Сегодня экономически неграмотно тратить лишние средства там, где их можно сэкономить. Но уже в апреле строительно-монтажные работы по нашим проектам «Дендрарий» и на улице Панькова возобновляются не просто в полном объеме, а усиленными темпами. Мы делаем все, чтобы сроки сдачи этих объектов, согласно проектной документации, были соблюдены.
Дом на улице Волочаевской - в стадии завершения. Ориентировочный срок ввода в эксплуатацию - апрель 2009 года. Срок ввода в эксплуатацию дома на улице Панькова (первая очередь) переносится на июнь этого года.
Многие хабаровчане, думаю, по себе уже поняли: кризис кризисом, а жизнь продолжается. Мы работаем так же, как работают многие другие предприятия.
Корр.: - Основная проблема сегодня во многих отраслях - сокращение объемов финансирования. Она заставляет предприятия, в свою очередь, вводить собственные антикризисные программы - сокращать издержки, персонал. У вас что-то подобное происходит?
Алексей Савин: - ООО «Фонд жилищного строительства», учредителем которого является администрация города Хабаровска, сейчас строит три жилых дома проекта «Дендрарий» в рамках долевого строительства. До экономического спада основную часть средств на приобретение здесь жилья дольщик мог взять в банке, оформив кредит. Сегодня возможности ипотеки сократилась в разы. Соответственно снизились и инвестиции в строительство.
Эта ситуация заставила нас пересмотреть свои затратные направления. За время «зимней паузы» была проведена масштабная работа по сокращению издержек: изменены схемы поставки материалов, реализована часть невостребованных основных фондов. Все это позволило пополнить оборотные средства компании, чтобы сейчас максимально активизировать строительство. Сегодня мы можем четко сказать, что в самый сложный период организация смогла выстоять, не потеряв при этом свой кадровый потенциал. Все запланированные проекты будут реализованы, причем с максимальной экономичностью.
К большому сожалению, ради этой антикризисной программы нам пришлось скорректировать свои перспективные планы. А они были достаточно амбициозны - планировали в этом году начинать шесть новых объектов. Начнем пока два.
Артем Овсепян: - В нашей компании не было сокращено ни одного человека. Более того, продолжаем набирать персонал. И работы не останавливаем благодаря тому, что банк, который работал с нами с первого нашего объекта, продолжает кредитование. Разумеется, в нынешних условиях более экономично относимся к расходу средств и материалов…
Что касается новых проектов, то мы не можем теперь надеяться только на долевое участие. Без поддержки банка не начинаем такие проекты.

Кто сказал, что цена упадет

Корр.: - Второй фактор, влияющий на спрос сегодня, - всеобщее ожидание: когда же опустятся цены на жилье на 30-50 процентов?
Алексей Павлюк: - Не хочу огорчать потенциальных покупателей, но вряд ли это в обозримом будущем у нас произойдет. Просто потому, что нет к тому объективных факторов. Более того, случаи продажи объектов по низкой цене на хабаровском рынке недвижимости, которые наблюдались в последние месяцы, не являются, с моей точки зрения, тенденцией. Есть люди, которые в результате кризиса испытывали финансовые проблемы, и они пытались решить их за счет продажи недвижимого имущества. Продажи были срочные, даже форс-мажорные, поэтому на рынке и появлялись предложения с низкой ценой. Глядя на эти примеры, кто-то может подумать: ну вот, наконец-то цены пошли вниз. Но если рассуждать объективно, то цены на рынке недвижимости складываются под влиянием многих факторов. Например, один из них - себестоимость строительства. Она складывается из затрат на стройматериалы, фонда заработной платы, энергоносителей и энерготарифов. А их стоимость не упала. Наоборот, инфляция обеспечивает, как правило, только рост. С чего бы уменьшилась тогда цена квадратного метра? А что касается отдельных продаж по низкой цене - это явление временное.
Артем Овсепян: - Не только временное, но и отрицательное. Получается, что инвестор вложил деньги в строительство. Случился кризис, форс-мажор, и они ему именно сегодня очень понадобились. Он вынужден продавать 1-2 квартиры ниже себестоимости. Строители идут на убытки, которые невозможно просто взять и списать. Убытки эти затем лягут на стоимость других продаваемых квартир. Такие случаи, действительно, есть, но не так уж и много. По городу Хабаровску, может быть, наберется 60-80.
И еще я не понимаю людей, государственных лиц, которые, вместо того, чтобы стимулировать экономику, делают популистские заявления: вы подождите, минимум, на 50 процентов жилье станет дешевле. Вроде как от этого кризиса всем только лучше будет. Забыли только сказать, за счет чего будет жилье дешеветь.

Куда пропала ипотека

Корр.: - Достаточно большое влияние на наш рынок недвижимости, особенно в последние годы, оказывало ипотечное кредитование. Говорят, что когда оно перестало быть массово доступным, в отрасли и случился кризис. Так ли это?
Надежда Архипова: - Строительство жилья зависело в гораздо меньшей степени именно от ипотечного кредитования. Есть много примеров, когда целые дома строились и распродавались без единого кредита, потому что не было у застройщика необходимых для их оформления документов. Да, кредиты брали для долевого участия в строительстве, но не они определяли объемы продаж у застройщиков.
Более того, сегодня банк по-прежнему выдает ипотечные кредиты, но заемщиков стало меньше. В нестабильной экономической ситуации население опасается подвергать себя финансовому риску и брать на свою семью обязательства на такой длительный срок.
Корр.: - Может быть, просто потому, что ужесточились условия кредитования?
Надежда Архипова: - Да, условия, в том числе и в нашем банке, изменились. Увеличилась сумма первоначального взноса, но ровно до того размера, какой был в 2006 году, когда хабаровчане достаточно активно кредитовались. Нет сейчас 12-процентных ставок, но есть кредиты под 14-15 процентов годовых. Вполне реальные люди обращаются в банк и получают такие займы. Но самих первоначальных обращений стало меньше на порядок.
Многие спрашивают: когда вернутся прежние условия по кредитам? На мой взгляд, когда экономическая ситуация в стране стабилизируется, тогда и условия кредитования будут смягчены. Рынок ипотеки будет развиваться точно так же, как экономическая ситуация в стране.
Алексей Павлюк: - Ипотека у нас, действительно, была большим подспорьем спроса на рынке недвижимости, особенно в последний год перед кризисом. Сегодня скорее люди сами не хотят брать на себя кредитные обязательства, потому что не могут прогнозировать, что с ними, с их доходами и расходами будет через год. Но хочу также заметить, что ситуация все же меняется. В настоящее время снова в «Новый Атлант» стали обращаться люди, имеющие на руках ипотечные кредиты. Я думаю, это те, кто реально оценил свои возможности и достаточно благоприятную ситуацию для покупок на рынке жилья.

Покупать нельзя продавать

Корр.: - А что будет дальше с ценой квадратного метра?
Алексей Павлюк: - Существует очень много факторов, напрямую либо косвенно влияющих на изменение цен на рынке недвижимости. Мы учитываем как экономические, так и политические факторы.
Помимо этого, мы рассматриваем постоянно существующие показатели грядущих изменений рынка. Например, вслед за увеличением спроса на коммерческую недвижимость увеличивается спрос и на остальную. Это связано с тем, что покупателями коммерческой недвижимости являются предприниматели, которые разбираются в текущих событиях в стране и за рубежом, анализируют как экономические, так и политические факторы, оказывающие влияние на экономику.
Мы следим за изменением цен и в других регионах страны. Например, по данным московской статистики, цены в столице выросли на три процента.
Учитывая все факторы и показатели, мы понимаем, что в Хабаровске цена на недвижимое имущество может начать расти.
Артем Овсепян: - Любая приостановка или задержка строительства ведет к его удорожанию. Если строительная организация вынуждена из-за нехватки средств отказаться от какого-то перспективного проекта, это тоже отрицательно влияет на рынок. Поэтому не надо обманывать людей - в результате кризиса жилье будет только дороже. Если мы будем просто сидеть и ждать, когда вернутся прежние условия по ипотеке, когда улучшатся экономические условия, то ничего хорошего не дождемся.
Алексей Савин: - Могу лишь добавить, что спрос на жилье в Хабаровске как был, так и остается. Правильно было замечено, что он отложен. Это значит, что спрос вернется, но уже с удвоенной силой.
Корр.: - Что в этой ситуации можно посоветовать хабаровчанам?
Надежда Архипова: - На самом деле у каждого человека своя ситуация. И если у кого-то остро стоит проблема с жильем, нужно трезво оценивать ситуацию: действительно, не будет других цен, они не упадут. Нет у нас такого большого рынка предложений, чтобы долго выбирать. Поэтому, если кроме жилищной проблемы есть уверенность в своем завтрашнем дне, не надо откладывать решение. Тем же, кто не уверен в своем финансовом будущем, конечно, нужно подождать. Потому что ипотечный кредит - это очень серьезное, на длительный срок обременение для семейного бюджета.
Алексей Павлюк: - Сегодня достаточно благоприятная ситуация на рынке недвижимости для тех, кто покупает. Поскольку еще можно найти недвижимость, продаваемую по цене, близкой к себестоимости. Кроме того, средние цены если не снижаются, то хотя бы и не растут так активно, как в прошлые годы. Продавцы часто готовы идти на скидки.
Но представьте себе ситуацию, если завтра цены начнут активно расти. Тогда уже продавцы будут ждать максимальной точки роста. И, соответственно, рынок недвижимости не сможет предложить покупателю что-либо приемлемое для него.
Артем Овсепян: - Есть правило фондового рынка: чтобы получить максимальную выгоду, нужно дождаться дна падения котировок и вовремя купить акции. На рынке недвижимости работает то же самое правило. И он, я считаю, своего дна достиг. Подъем цен, пусть и не резкий сначала, по нашим прогнозам, начнется уже во втором полугодии 2009 года.
Алексей Савин: - Недвижимость была, есть и будет наиболее выгодным вложением капитала. Ее нельзя украсть, потерять, ее стоимость не колеблется так разнонаправленно, как валютный курс.
И хотелось бы, чтобы люди не бежали каждый раз, как что-то случится, покупать доллары. Нам надо вкладывать деньги в экономику своего города, страны - в строительство. Я имею в виду не только жилье. Чтобы не было у нас таких беспросветных кризисов, нужно продолжать и социальное, и промышленное строительство.
Вел «круглый стол» Виктор Илин.