Редакция газеты «Тихоокеанская звезда» совместно с управлением Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО провели телефонную «горячую линию». На вопросы наших читателей отвечала начальник отдела судебной защиты Елена Рязанская.

- Моя дочь собирается купить квартиру. На что ей прежде всего обратить внимание, чтоб не нарваться на мошенников?
- Первым делом нужно попросить продавца показать правоустанавливающие документы. Спросите, на основании чего ему принадлежит квартира. Вам могут показать договор, который зарегистрирован в установленном порядке, либо свидетельство о наследстве, либо решение суда о признании права. Но даже если вам предоставят все эти документы, нужно убедиться, что квартира уже не продана, не заложена,
Для этого в управлении Федеральной регистрационнной службы (оно находится в Хабаровске по адресу: ул. Карла Маркса, 74) можно получить выписку из Единого государственного реестра прав о том, кто является собственником жилья. Там вам могут предоставить данные, начиная с 1 сентября 1996 года. За более ранними сведениями нужно обратиться в БТИ. Это открытая информация, плата за ее получение составит 100 рублей.
Взяв выписку по понравившейся вам квартире, вы можете узнать, не наложены ли на нее аресты, не признан ли собственник недееспособным, не существует ли каких-то запретов на ее продажу и так далее. Если выявляются какие-то сомнительные моменты, от покупки такой квартиры лучше отказаться.
- Могу ли я, как покупатель, получить выписку о переходе прав на квартиру? Где ее можно получить?
- Покупатель такой выписки получить не может, она выдается только собственнику. Но вы можете попросить потенциального продавца предъявить ее вам. Это, кстати, хороший способ обезопасить себя от мошенничества. Чем больше было переходов прав, чем больше было сделок с квартирой, тем больше риск, что какая-то из них будет признана недействительной...
- Правда ли, что при покупке квартиры, которую банк отобрал у должника и выставил на продажу, меньше рискуешь?
- Вы имеете в виду, что такие квартиры проходят как бы двойную проверку? Банковская служба безопасности может проверить, состоит ли владелец квартиры на учете в больнице, не страдает ли наркотической или алкогольной зависимостью и так далее. Но стопроцентной гарантии безопасности при заключении сделки о купле-продаже квартиры даже в этом случае никто вам не даст. Скажем, спустя какое-то время может объявиться наследник, который в силу каких-то уважительных причин (болезни, длительной командировки и так далее) не мог ранее предъявить свои права на недвижимость.
- Хочу продать квартиру. С чего мне начинать? Риэлторам не доверяю, но и самому заниматься продажей боязно: а вдруг останусь и без квартиры, и без денег?
- Если вы решили самостоятельно продавать квартиру, вам нужно сперва дать объявление или каким-то другим способом искать покупателей. Когда покупатель найден, до того, как совершить сделку, оговорите все ее условия.
Внимательно читайте договор, прежде чем его подписывать. Он должен содержать все соглашения между продавцом и покупателем: сколько вам заплатят, в какое время, целиком или частями и так далее.
По договоренности обеих сторон - покупателя и продавца - сделку можно удостоверить у нотариуса.
Не расписывайтесь в получении денег до тех пор, пока вся оговоренная сумма не окажется в ваших руках! Если в договоре указано, что вы уже получили от покупателя два миллиона рублей, а на самом деле вам отдали только половину, пообещав остальную сумму позже, вы можете так и не увидеть этих денег. И доказать, что вас обманули, будет очень сложно. Если после продажи квартиры вы собираетесь еще какое-то время проживать в ней, это тоже обязательно должно быть отражено в договоре.
- Я долго лежала в больнице. За это время пропали документы на приватизированную квартиру. Нужно ли об этом куда-то заявлять, может ли кто-то ими от моего имени воспользоваться и можно ли их восстановить?
- Вам необходимо обратиться в управление Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО с заявлением о выдаче повторного свидетельства о государственной регистрации. Оно обойдется вам в 100 рублей. Затем здесь же вы обратитесь в отдел выдачи информации с заявлением о выдаче копии договора о приватизации вашей квартиры (стоимость ее получения тоже составляет 100 рублей). Можно также написать заявление на имя руководителя управления ФРС, что у вас пропали документы.
- Нет возможности лично встретиться с хозяином квартиры, которую мы собрались покупать. Якобы он живет за границей и оформил доверенность на своего друга. Стоит ли нам рассматривать такой вариант?
- Если отказываться от этого варианта не хочется, не жалейте времени, чтобы все как следует проверить. Недвижимость - слишком лакомый кусок для проходимцев, а большая часть юридических нарушений при операциях с недвижимостью приходится именно на сделки, проводимые по доверенности.
Чтобы обезопасить себя, вам следует сначала проверить полномочия доверенного лица, убедиться в наличии и правильности нотариального оформления доверенности. Неплохо было бы проверить и дееспособность доверителя. Убедитесь, что доверенность действует (она может быть отозвана доверителем), узнайте причины выдачи доверенности. Обязательно проверьте факт правообладания объектом недвижимости, отсутствие зарегистрированных ограничений и обременений.
Доверенность граждан России, проживающих на территории других государств, заверяется консулом РФ в стране проживания. Важный момент: после смерти доверителя или признания его недееспособным доверенность теряет силу.
- Продавец просит заплатить часть суммы за квартиру до того, как мы оформим сделку официально. Стоит ли соглашаться на такие условия?
- Проверка правоустанавливающих документов собственника возможна в полной мере только во время проведения государственной регистрации сделки. Поэтому требование продавца получить часть денежных средств до государственной регистрации должно насторожить покупателя.
- На что обратить внимание, если я покупаю недвижимость у юридического лица?
- При сделках, где продавец - юридическое лицо, необходимо убедиться в полномочиях продавца и в надлежащем оформлении решения об отчуждении объекта. Проверьте документы, подтверждающие, что физическое лицо, действующее от имени юрлица, действительно в соответствии с уставом было назначено на эту должность и в данный момент ее занимает. Вообще же, при заключении сделки с юридическим лицом лучше всего обращаться за консультацией к юристу - слишком много нюансов, в которых вы вряд ли сможете разобраться за короткий период времени.
- Могли бы вы посоветовать, как обезопасить себя при покупке квартиры?
- Желательно получить выписку из ЕГРП (Единый государственный реестр прав) о текущих собственниках квартиры, о наличии обременений, об ограничении права собственности.
Проверьте личные документы продавца. Обратите внимание на его фотографию в паспорте, сличите подписи на паспорте, правоустанавливающих документах и в договоре купли-продажи. Если сделка оформлена по недействительному или украденному паспорту, в будущем вас ждут очень большие неприятности.
Обязательно посмотрите выписку из домовой книги. Проверьте, не зарегистрирован ли в квартире кто-то еще, нет ли лиц, которые после отчуждения квартиры сохраняют право пользования площадью? Это могут быть и те, кто не является членом семьи собственника, но зарегистрирован в квартире.
Если основанием возникновения права собственности является приватизация, убедитесь, что на момент приватизации правом пользования не обладали лица, не указанные в договоре, например, несовершеннолетние дети. Учтите, что полностью проверить всю историю объекта очень сложно. А между тем сделка купли-продажи жилья может быть признана недействительной, если таковой была признана судом одна из предыдущих сделок.
Если квартира продается с изрядным «дисконтом», это должно насторожить покупателя. Наиболее безопасными с юридической точки зрения считаются квартиры, приватизированные или построенные за последние несколько лет и впервые выставленные на продажу. Чем больше было сделок с квартирой, переходов права, тем больше вероятности, что в ее «биографии» случались «темные пятна».
Неплохо бы до заключения сделки пообщаться с соседями. Если хозяин квартиры, судя по всему, большой любитель спиртного, непосредственно перед сделкой сводите его к врачу и получите медсправку о том, что человек не числится на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансере и вполне адекватен...
- Мы несколько лет не живем с супругой, хотя официально не разведены. Могу ли я претендовать на часть полученной ею при продаже совместно купленной квартиры?
- Если супруга «забыла» получить нотариально удостоверенное согласие на совершение сделки продажи недвижимости, купленной в совместном браке, вы вправе требовать признания сделки недействительной в судебном порядке.
Подготовила Елена МИРОНЕНКО.
Фото Елены БАКОВКИНОЙ.