Многие владельцы жилья в многоквартирных домах сегодня проявляют интерес к управлению общей собственностью и стремятся реализовать свои законные права. Первый шаг на этом пути - регистрация прав на общую долевую собственность.

Что включает в себя это понятие и в каких случаях необходима государственная регистрация прав, нашему корреспонденту рассказал начальник отдела управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО Александр Копейко.
- Александр Владимирович, что относится к общей долевой собственности жильцов многоквартирного дома?
- Жильцы многоквартирных домов зачастую не знают, что кроме частной собственности в виде квартиры, комнаты или нежилого помещения собственники всех помещений многоквартирного дома (жилых и нежилых) обладают и другим видом собственности - долевой собственностью в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Причем это право возникает независимо от волеизъявления собственника, в силу прямого указания закона. Общей долевой собственностью в многоквартирном жилом доме являются лестничные клетки, подвалы, чердаки, коммуникации, внешние стены, а также сформированный земельный участок прилегающей к дому территории. Поэтому любые изменения, начиная с установки дополнительных дверей в тамбурах лестничных клеток и заканчивая размещением автостоянок во дворах жилых домов, могут производиться только с согласия большинства собственников этих зданий.
- Значит ли это, что собственник доли имеет право распоряжаться общим имуществом в своих целях?
- Собственники помещений в многоквартирном доме имеют право владеть и пользоваться, но не распоряжаться общим имуществом. Действительно, нельзя выделить долю «в натуре» и продать третьему лицу, например, лестничную площадку или часть чердачного помещения. Общее имущество вообще не может находиться в гражданском обороте отдельно от самих жилых помещений в данном доме. По решению общего собрания объекты общего имущества могут быть переданы только в аренду иным лицам, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.
На сегодняшний день собственники могут использовать общее имущество в интересах жильцов, получая прибыль и направляя средства на благоустройство самого дома или придомовой территории. Например, когда на стенах домов или на земельном участке располагаются рекламные щиты, строятся торговые павильоны. Все это по закону делается только с согласия собственников, которые вправе установить определенную плату за использование их общего имущества.
- А если жильцы приватизированных квартир только сейчас решили зарегистрировать свое право собственности на общее имущество, но, например, подвал дома давно уже отдан мэрией в аренду предпринимателям?
- Прежде всего, нужно разобраться, что именно относится к общей долевой собственности в каждом конкретном многоквартирном доме. Если помещение, сдаваемое в аренду, является общей долевой собственностью жильцов (то есть их право собственности уже зарегистрировано в управлении Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО), то, безусловно, они и будут предоставлять его в аренду и получать от этого прибыль.
Однако нередки случаи, когда жильцы дома заблуждаются, считая своим имуществом все помещения многоквартирного дома. Есть такие дома, в которых часть имущества (в частности, это могут быть помещения в подвалах или на нижних этажах) принадлежит мэрии, которая вправе распоряжаться им по своему усмотрению - разместить там муниципальные учреждения, сдать в аренду или продать.
Порядок возникновения прав на общее имущество многоквартирного дома установлен Гражданским кодексом, вступившим в действие в 1995 году, и Жилищным кодексом, вступившим в действие в 2005 году. Исходя из этого, если помещение было включено в реестр муниципального имущества, то мэрия сохраняет право собственности на него вне зависимости от желания остальных собственников многоквартирного дома. Спорные вопросы в подобных случаях решаются в судебном порядке. Кстати, если использование технического помещения, чердака, лестницы или подвала, находящихся в муниципальной собственности, необходимо для технического обслуживания дома или для доступа жильцов к другому общему имуществу, могут быть найдены разные варианты решений, позволяющих пользоваться этим помещением - тогда и право собственности жильцам отвоевывать у мэрии совсем не обязательно.
- Как оформить права собственников на общее имущество, если речь идет о земельном участке, прилегающем к многоквартирному дому?
- Сначала надо провести общее собрание собственников, сформировать земельный участок и определить его границы с помощью лицензированной землеустроительной организации. Затем поставить участок на кадастровый учет и провести инвентаризацию всего жилого дома, чтобы получить технический паспорт объекта, подготовить другие документы, перечень которых есть на стендах Управления Федеральной регистрационной службы по Хабаровскому краю и ЕАО и нашем Интернет-сайте. После этого можно обращаться к нам и регистрировать право собственности на общее имущество. С заявлением о государственной регистрации могут обратиться собственники помещений в многоквартирном доме, их представители на основании надлежащим образом оформленной доверенности.
- Каким образом определяется доля собственности каждого из жильцов на земельный участок?
- Доля собственности пропорциональна той части помещения (квартиры), которая находится в собственности каждого из жильцов. Это законодательно установлено правилами ведения единого государственного реестра прав (ЕГРП).
- Если собственники квартир объединены в ТСЖ, организацией оформления общего имущества занимается его председатель. А кто обычно проявляет инициативу в тех домах, где управляет имуществом УК?
- Вряд ли руководителей управляющих компаний будут волновать вопросы оформления общего имущества граждан. Инициативу должны проявить сами собственники, это в их интересах. В Хабаровске пока отмечены единичные случаи зарегистрированных прав на общую долевую собственность в многоквартирных домах. Но жители Хабаровска уже задумываются о том, как максимально эффективно использовать принадлежащее им общее имущество. Наверное, здесь не обойтись без инициативных людей, готовых взять на себя организационные вопросы. И, наверное, в ближайшем будущем это станет обычной практикой. Ведь правовая культура входит в нашу жизнь и становится ее неотъемлемой частью. А современное российское общество с каждым годом предоставляет гражданам все больше имущественных прав, а значит, и обязанностей.
Елена Фролова.