Как и показывали прогнозные расчеты, август отметился минимальными темпами снижения стоимости среднего квадратного метра жилья, предлагаемого на продажу в Хабаровске (–0,39%). Это, кстати, самое незначительное месячное изменение за весь период спада цен с октября прошлого года. В итоге стоимость среднего квадратного метра, как основного показателя состояния рынка недвижимости, к началу осени составила 49 539,33 рубля. Хотелось бы надеяться, что это и есть то ценовое дно, которого так ждали все продавцы, риэлторы и строители жилья.

За 13 последних лет наблюдения за рынком недвижимости в 10 случаях рынок рос в сентябре с темпом от 2,5% до 11%, и лишь трижды, включая 1998 год (год дефолта), рынок снижался с темпом от 0,1% до 0,3%. Поэтому есть все основания предполагать, что и в этом году рынок жилья в Хабаровске в сентябре начнет расти. На это указывают и расчеты.
Рост стоимости среднего квадратного метра по расчетам ожидается небольшой - в пределах 0,6% (около 300 рублей), но это должно обозначить тенденцию рынка на несколько месяцев вперед. И если не произойдет каких-то форс-мажорных событий, то тенденция сохранится и будет нарастать.
Пока же, если говорить о ситуации на рынке в августе, существенных подвижек не наблюдалось. Продолжился рост стоимости среднего квадратного метра у малосемеек (1,25%), особенно в районе престижности ближе к центру, заметно изменилась цена «квадрата» у квартир улучшенной планировки. Но здесь могло сыграть роль и непонимание некоторой части продавцов и неопытных риэлторов разницы между «хрущевками» и квартирами улучшенной планировки («брежневками»). У последних общая средняя площадь квартир несколько больше, чем у первых.
В результате, если причислить «хрущевки» с меньшей площадью к квартирам улучшенной планировки, цена квадратного метра возрастает. А ведь некоторые продавцы считают, что «улучшенная» - это если сделан приличный ремонт в квартире. Случается, что к квартирам улучшенной планировки причисляют даже квартиры в домах сталинской планировки, наивно полагая, что если кухня большая, то квартира улучшенной планировки.
Газетные страницы - не место для проведения ликбеза по риэлторской практике, поэтому не будем останавливаться на признаках каждой планировки, отметим только, что в Хабаровске сложилась практика подразделять планировки квартир лишь на пять видов - «малосемейка», новая, улучшенная («брежневка»), «хрущевка» и «сталинка».
Эти типы планировок и учитываются при анализе рынка. И вот какая картина сложилась к концу августа по стоимости среднего квадратного метра среди этих типов планировок по различным районам престижности.
При анализе средних цен предложения на квартиры также учитываются эти типы планировок. В августе на общем фоне снижения рынка в отдельных сегментах отмечался рост средних цен предложения. Так, подросли цены на двух- и трехкомнатные квартиры (0,16% и 0,59% соответственно), продолжился рост цен предложения на квартиры в центре города (в среднем на 0,4%), а также на малосемейки по всем районам престижности в среднем на 0,28%. В целом из 52 анализируемых сегментов рынка уже в 17 в августе имел место рост цен, в июле в плюсе были десять, а в мае и июне - лишь по пять сегментов.
Если в прошлые месяцы наблюдался рост цен на квартиры в наиболее дорогих сегментах рынка, то в августе в лидеры вышли уже квартиры низшего ценового уровня - на окраинах города, в том числе одно- и двухкомнатные. В первую очередь, это квартиры на Базе КАФ (+1,5%) и на Красной Речке (в среднем свыше +3%). Хорошо поднялись цены в Первом микрорайоне (в среднем около 1%) и однокомнатные в Прибрежном микрорайоне (в среднем свыше 1%).
При этом следует заметить, что август - не самый активный месяц на спрос квартир. Наи-большая активность покупателей проявляется обычно в сентябре и продолжается с некоторым спадом до конца года. Тогда и начинается основной рост цен, который может составлять до 60% годового роста.
Думается, что и этот год, несмотря на кризис, проявит такую же тенденцию, хотя и не на десятки процентов в месяц, как в некоторые минувшие годы, но около 2% ежемесячно рост возможен.
Сложившиеся цены предложения на квартиры к началу осени отличаются большим перепадом в зависимости от географического положения - района престижности.
Например, по средней цене однокомнатной квартиры новой планировки или двухкомнатной «хрущевки» в центре города можно найти трехкомнатную квартиру новой же планировки на окраине города - в Южном микрорайоне, в Авиагородке или в Березовке.
Но хочется напомнить, что цены на квартиры сильно усреднены, и, приводя этот пример, мы только говорим о том, что варианты возможны. А конкретно за определенную цену квартиру можно подобрать как ту, так и другую.
Александр ХВОРОВ.