Золотая хабаровская осень не принесла на рынок недвижимости заметного роста цен. Стоимость среднего квадратного метра по городу выросла лишь на 0,68% (360 руб.). Можно это объяснить, конечно, и инертностью рынка, но скорей всего причины более глубокие.

Последние годы рынок недвижимости в Хабаровске отличается спокойствием и отсутствием ажиотажа, месячный рост стоимости среднего квадратного метра редко превышает 2%, а ведь были годы, когда он дорожал более чем на 7% за месяц. На наш взгляд, это связано в том числе и с цивилизацией рынка. Раньше некоторые дельцы от недвижимости думали только о прибыли, о том, как бы побольше урвать, а там - будь что будет, на рынке было много случайных людей, фирм-однодневок. Сегодня большинство риэлторских фирм объединены в профессиональные союзы, работают добросовестно, берегут свою репутацию, заботятся о престиже. В них трудятся опытные специалисты, которые реально способны оценить квартиру и не допустить завышения ее цены, а стабильные расценки на все услуги фирмы не позволяют завышать цены и на них. Все это стабилизирует рост цен и не приводит к резким скачкам. При этом общий ценовой фон снижается. И не­удивительно, что за месяц средние цены могут подняться лишь на 0,5-1,5%.
Сыграл свою роль в сентябре и ажиотажный рост цен на некоторые продукты питания, который заставил некоторых потенциальных покупателей задаться вопросом: «А пришло ли время для покупки квартиры или стоит дождаться лучших времен?».
С другой стороны, в истории рынка недвижимости Хабаровска были прецеденты, когда сентябрьские цены выросли лишь на 0,5% (2006 г.). Так что нынешний незначительный рост нельзя назвать исключительным. Думается, что оставшиеся месяцы года будут более активными в плане роста стоимости среднего квадратного метра как основного показателя рынка недвижимости.
В сентябре же в городе опережающими темпами росли цены на средний квадратный метр у двухкомнатных квартир (1,3%) в районе престижности ближе к центру (1,34%), у квартир улучшенной (1,33%) и новой планировки (1,1%).
Сохраняется несправедливость цен среднего квадратного метра у малосемеек. На окраине он превышает цену среднего квадратного метра у квартир новой планировки более чем на 23%, в районе средней отдаленности свыше - 18% и даже ближе к центру превосходство составляет 12%. Возникает закономерный вопрос: «А стоит ли переплачивать за квадратный метр в малосемейке почти 10000 рублей по сравнению с квартирой новой планировки? Неужели настолько комфортнее будет жить в ней?».
При этом цена квартиры новой планировки в среднем на окраине выше цены малосемейки здесь же всего на 600 тысяч, а с «хрущевкой» или квартирой улучшенной планировки («брежневкой») разница и того меньше.
Конечно, для людей, живущих на зарплату или мизерный доход от своего небольшого бизнеса, полмиллиона-миллион, что составляет разницу в цене между малосемейками и квартирами других планировок, - это большие деньги, но ведь и квартиры покупают не каждый день, как батон хлеба. Можно и нужно искать возможности для покупки более достойного жилья.
Возможно, цены на малосемейки подогреваются и теми, кто в недвижимость инвестирует деньги с целью их сохранения и приумножения. На наш взгляд, вложения в малосемейки - не самые перспективные. Это все-таки временное жилье, и цены на него в будущем должны стать более справедливыми относительно других типов жилья.
А другое жилье, в частности квартиры новой планировки, активно дорожало. Например, в районе престижности ближе к центру, к которым относятся жилмассивы на ул. Карла Маркса от остановки транспорта «Памятник партизанам» до Выборгской, в районе ул. Большой-Вяземской, 68-й школы и некоторые другие, цены предложения выросли на двухкомнатные квартиры на 3,5%, на однокомнатные - на 2,5%, да и трехкомнатные подорожали более чем на 2%. При этом квартиры новой планировки этого района престижности составляют 18% всех предложений на рынке жилья Хабаровска.
Продолжается стабильный рост цен предложения на двухкомнатные квартиры в центре города. Такие квартиры новой планировки здесь поднялись в цене на 1,9%, улучшенной планировки («брежневки») - на 5%.
Более чем на 1% поднялась цена предложения на двухкомнатные квартиры новой планировки на окраинах города. Но еще более подорожали здесь же трехкомнатные квартиры улучшенной планировки (свыше 2%). В лидерах - База КАФ, Пятая площадка, Красная Речка и Березовка. А вот однокомнатные квартиры на окраинах дорожали в основном за счет роста цен предложения на малосемейки (2,25%). Необоснованность такого роста мы рассмотрели при анализе стоимости среднего квадратного метра.
Сдерживали рост стоимости предложения в сентябре трехкомнатные «хрущевки» в центре (-1,9%) и ближе к центру (-0,9%) и все «сталинки» на окраинах города. Особенно отличились поселок им. Горького и Авиагородок, где снижение цены предложения было максимальным и превышало в некоторых сегментах 10%.
Поскольку сентябрь завершил третий квартал года, было бы интересно сопоставить его итоги с концом второго квартала. Анализ показал, что в центре средняя цена предложения на одно- и двухкомнатные квартиры выросла более чем на 2%, а вот на трехкомнатные упала на 1,8%. Это подтверждает тезис о низкой покупательской способности населения и снижении спроса на большие и дорогие квартиры в центре города.
Зато на окраинах за квартал наблюдался повсеместный рост. Особенно большим спросом там пользовались одно- и трехкомнатные квартиры, которые дорожали практически во всех микрорайонах и жилмассивах окраин. Так средние цены предложения на Втором Хабаровске выросли - на 4,3%, в Южном микрорайоне - на 3,4% на Пятой площадке - на 2,8%, База КАФ в среднем подорожала на 1,7%, Березовка - на 1,3% и т.д.
Такая ситуация лишний раз подтверждает тезис о том, что наибольшим спросом пользуется самое доступное по цене жилье, а минимальный спрос, а зачастую и его полное отсутствие - на жилье элитное, дорогое, в центре города. Скорей всего, такая ситуация со временем будет только углубляться, так как продолжается расслоение нашего населения на подавляющее большинство малоимущих и узкий круг сверхбогатых.
В оставшиеся до конца года месяцы рынок жилья в Хабаровске должен вырасти, и это подтверждают все расчеты. Суммарный рост может составить от 7% до 12%. Но, учитывая низкие и снижающиеся от квартала к кварталу среднемесячные темпы этого года, наиболее вероятен вариант с минимальным ростом, возможно даже в пределах 4-6%. Это значит, что средний квадратный метр к концу года может вырасти до величины в 55100-59300 рублей.
Александр ХВОРОВ.
Фото автора.