На первичном рынке

26.02.2013 | Большая стройка | 2м. 9 c. | 8

Для первичного рынка характерно то, что на продажу предлагаются квартиры в многоэтажных домах не столько в построенных, сколько еще только предполагаемых к строительству.

Именно на этапе согласований проекта, подготовки строительной площадки и еще до начала нулевого цикла работ продается большинство квартир. Если же здание уже начато строительством или даже готова коробка и ведутся отделочные работы, то, как правило, на таких объектах уже распродаются только остатки из неликвида. Когда же дом сдан в эксплуатацию, то там уже практически покупать нечего, можно только перекупить у тех инвесторов, которые вложились на самой начальной стадии строительства.

Кроме показателей этапов строительства, в Хабаровске сильно отличаются и сами здания по качеству проектов. Даже у такого крупного застройщика, как «Дальспецстрой», который строит десятки тысяч квадратных метров жилья, помимо типовых и бюджетных проектов зданий, есть и различные варианты индивидуальных проектов повышенной комфортности. А что уж говорить о менее масштабных застройщиках? У них, как правило, все проекты индивидуальные, и отличаются и повышенным комфортом жилья, и более привлекательным расположением дома, и большим благоустройством. Многие из них предлагают и самые современные и передовые технологии строительства и отделки зданий. Все это, конечно же, влияет на цену строительства и стоимость среднего квадратного метра.

Нельзя забывать и об инфляции. Если при проектировании и экономическом обосновании строительства специалисты не смогли правильно учесть все прогнозы, то в проектной декларации может стоять очень привлекательная цена квадратного метра (40-45 тысяч рублей). По окончании же строительства или даже еще когда оно ведется, выясняется, что расчеты сделаны неправильно, а инвесторам, участвующим в финансировании проекта, приходится вкладывать дополнительные средства для завершения основных работ.

Подавляющее большинство застройщиков предлагает льготы для инвесторов. Это может быть различный процент первоначального взноса (от 30%), рассрочка от трех месяцев до десяти лет, или скидки (2-5% от стоимости) при оплате полной цены квартиры.

Значительное влияние на цену строительства оказывает инженерная инфраструктура. Подключение к сетям водо- и теплоснабжения и канализации, электро- и телекоммуникационным порой для застройщика выливается чуть ли не в 30% стоимости проекта. Особенно остро стоит вопрос в тех районах, где имеется дефицит в снабжении этими ресурсами. А это в первую очередь центр города, застроенный давно и очень плотно. Потому застройщикам приходится тратиться на подстанции и прокладку дополнительных сетей. Что также сказывается на цене квадратного метра.

Да и стоимость аренды земельного участка обходится недешево. Особенно если строительство ведется в центре города или вблизи него. Если же строительство идет на окраине, то аренда обходится дешевле, и отражается это на цене квадратного метра. Например, в строящемся доме на улице Руднева (База КАФ) стоимость квадратного метра от 58 тысяч рублей, а на улице Кавказской (комплекс «Амурские зори») цена доходит до 100 тысяч рублей. Здесь, конечно, сказываются и другие факторы, но стоимость земли играет не последнюю роль.

Тенденцией последних лет на строительном рынке Хабаровска можно считать проектирование в многоквартирных жилых домах, в первую очередь в центре города, офисных помещений, а также помещений для магазинов, ресторанов, кафе и предприятий службы быта и выставочных залов.

Все это создает для некоторых покупателей жилья в таких современных домах значительные удобства. Наличие парковочного места под домом обеспечивает лучшую сохранность железного коня,  и нет нужды беспокоиться о гараже для него. А офисные и торговые места позволяют свое дело организовать, не выходя из дома, или найти работу здесь же.

На конечном этапе строительства или по его завершению к продаже недвижимости могут подключиться посредники в виде риэлторских компаний, которые выкупают в доме несколько квартир и продают их с какими-то своими надбавками. Это выгодно и застройщику, и посреднику. А возможен вариант, когда инвестор или посредник проводит окончательную отделку квартиры или даже создает какой-то интерьер и только после этого выставляет ее на продажу. Цена квадратного метра в этом случае может вырасти на 30-50% и более от первоначальной стоимости.
Основная масса квартир на первичном рынке города предлагается с ценой среднего квадратного метра у двухкомнатных квартир - 72-82 тысячи рублей. При этом у однокомнатных квартир в этих же домах средний квадрат стоит на 1-2 тысячи рублей дороже, а у трехкомнатных на 1-2 тысячи дешевле.

Минимальная цена квадратного метра в домах законченных строительством составляет 60 тысяч рублей. Это, как правило, дома бюджетных серий, построенные под социальные программы. Квартиры в них приобретены с различными льготами, когда цена среднего квадратного метра составляла для покупателя 45-50 тысяч рублей. При этом квартиры там сдавались с полной отделкой и комплектацией, но минимальным качеством. Так что предлагаемая цена в 60 тысяч рублей за квадратный метр в таких квартирах еще и высока!

Средний квадратный метр у многокомнатных квартир (4, 5 и более комнат) и многоуровневых (до 3 уровней), а это, как правило, жилье повышенной комфортности или пентхаусы, стоит 90-150 тысяч рублей. Квартиры с готовыми интерьерами и качественной отделкой могут предлагаться по цене и более 200 тысяч рублей за квадратный метр площади.

Преимуществом приобретения квартиры на первичном рынке является только то, что у нее чистая история. Квартира только зарегистрирована как объект недвижимости, у нее короткая история и не более одного собственника, которого легко проверить по семейному положению и другим проблемным вопросам, другие юридические проблемы тоже скорей всего решены успешно.

Но если недвижимость приобретается на самом раннем этапе строительства, то существует множество рисков, связанных с невыполнением своих обязательств со стороны застройщика по срокам строительства, заявленной цене квадратного метра и некоторым другим вопросам.
Так что в деле приобретения жилья лучше иметь дело с проверенным застройщиком, имеющим опыт, законченные проекты и славную историю.

Александр ХВОРОВ.







Написать комментарий
Написание комментария требует предварительной регистрации на сайте

У меня уже есть регистрация на toz.su

Ваш E-mail или логин:


Либо войти с помощью:
Войти как пользователь
Вы можете войти на сайт, если вы зарегистрированы на одном из этих сервисов:

Я новый пользователь

На указанный в форме e-mail придет запрос на подтверждение регистрации.

Адрес e-mail:*


Имя:


Пароль:*


Фамилия:


Подтверждение пароля:*


Защита от автоматической регистрации

Введите слово на картинке*

Нет комментариев

19.09.2021 20:54
Волонтеры считают: выборы прошли чисто
Студенты Герман Столяров и Арина Головина говорят, что решили принять участие в выборах в качестве общественных наблюдателей, потому что это показалось им интересным для дальнейшего развития, убедиться в честности выборов, добросовестности их проведения.

19.09.2021 17:55
В лидерах по голосованию северные районы Хабаровского края
По состоянию на 15 часов 19 сентября в краевой столице проголосовало более 35 % избирателей.

19.09.2021 13:03
Павел Минакир: "Просто красивых плакатов с красивыми словами недостаточно"
Научный руководитель Института экономических исследований ДВО РАН, член президиума Дальневосточного отделения РАН Павел Минакир ходит на выборы каждый раз, как они проводятся, за исключением тех моментов, когда его нет в Хабаровске.

19.09.2021 10:17
Заключительный день голосования стартовал без происшествий
Стартовал третий, заключительный день голосования по выборам  губернатора Хабаровского края и депутатов в краевую думу.

18.09.2021 21:47
Завершился второй день выборов
Сегодня в 20-00 по местному времени избирательные участки Хабаровского края завершили второй день голосования на выборах, назначенных на 19 сентября 2021 года.



30.09.2015 10:00
Жилищное строительство есть. А вот жилья не хватает
В этом году в крае в эксплуатацию планируется ввести 445,3 тыс. кв. метров жилья. Причем за семь месяцев уже введено 220 тыс. кв. метров общей площади, или 2 842 квартиры.

27.08.2015 00:00
Первые велодорожки в Хабаровске появятся на Амурском бульваре
Культуру поведения на дорогах и взаимное уважение велосипедистов и пешеходов в краевом центре намерены прививать с помощью необычного для горожан начинания.


Как бы вы оценили материальное положение вашей семьи?