Вы покупаете квартиру - событие значимое и, безусловно, приятное. Но и тревожное - как правило, среднестатистический гражданин совершает сделки с недвижимостью всего несколько раз в жизни. Следует отметить, что в подавляющем большинстве случаев все происходит достаточно гладко, но не хотите же именно вы попасть на страницы «криминальной хроники»?!

На что следует обращать внимание при покупке квартиры на вторичном рынке - ликбез для будущих собственников проводит Ольга ЗАКОН, и.о. начальника отдела регистрации прав на объекты недвижимости жилого назначения управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Хабаровскому краю.

Шаг 1. Проверяем документы собственника

Проверьте правоустанавливающие и правоудостоверяющие документы собственника недвижимости. Если вам приглянулась квартира на вторичном рынке, то начинать изучать историю вопроса нужно с проверки документов, на основании которых возникло право собственности продавца. Наиболее распространенные варианты - договоры купли-продажи, мены, приватизации, дарения, реже - вступившие в законную силу решения суда, свидетельства о праве на наследство.

Проверьте факт надлежащей государственной регистрации договоров. Современным документальным подтверждением зарегистрированного права собственности является Свидетельство о государственной регистрации права.

Вопрос по существу: Как быть, если продавец имеет документы «старого» образца?

По закону такие документы являются юридически действительными, и собственник имеет право спокойно пользоваться и владеть своим имуществом. Но если планируется совершение сделки с недвижимостью (мена, дарение, купля-продажа, залог имущества и другие), то ранее возникшие права должны быть зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) в органах Росреестра. Пройти перерегистрацию можно одновременно со сделкой.

Шаг 2. Проверяем квартиру на «чистоту»

Попросите у собственника выписку из ЕГРП о переходе прав. В этой выписке будет отражена вся история объекта (переходы права собственности, а также наличие арестов на квартиру, запретов на совершение сделок), начиная с 15.05.1998 года, то есть с момента создания ЕГРП. Этот документ может быть предоставлен только собственнику.

Наличие данной справки у продавца объекта недвижимости вовсе не является требованием законодательства, поэтому отказать вам - его право. Однако если продавцу нечего скрывать, он наверняка покажет вам выписку о правах.

Вопрос по существу: Что должно насторожить?

Если квартира за последнее время часто перепродавалась и переходила из рук в руки - скорее всего, с ней что-то не так.

Зато вы вправе самостоятельно получить выписку из ЕГРП, где указаны данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности), о наличии зарегистрированных ограничений, обременений, другая информация. Для этого необходимо прийти в управление Росреестра по адресу: ул. К. Маркса, 74. Эту информацию может запросить любое лицо при наличии документа, удостоверяющего личность. Цена вопроса - 100 рублей.

Шаг 3. Проверка технических документов на квартиру

Спросите у продавца технические документы на квартиру (технический или кадастровый паспорт). Обратите внимание - соответствует ли качество квартиры документам: существуют ли в ней несогласованные в законном порядке перепланировка или переустройство. Согласно статье 26 ЖК РФ, переустройства и перепланировки требуют согласования с органом местного самоуправления. Если их выполнить «самопроизвольно», то они попадут в разряд административных правонарушений.

Вопрос по существу: Имеет ли «срок годности» технический (кадастровый) паспорт?

Если квартира уже зарегистрирована в органах, осуществляющих государственную регистрацию, документ, содержащий описание объекта недвижимости (технический или кадастровый паспорт), уже имеется в деле правоустанавливающих документов. Если не было перепланировки, повторно представлять его не нужно. Некоторые риэлторы все еще убеждают клиентов, что технический паспорт действителен всего в течение пяти лет и после надо заказывать новый. Такой «посредник» либо некомпетентен, либо хитрит.

Шаг 4. Проверка документов продавца

Не менее пристально следует проверить и самого собственника. Для начала убедитесь в подлинности его паспорта. В чем опасность? Имелись случаи попытки продажи чужой недвижимости по украденному паспорту. Также есть вероятность, что паспорт может оказаться просроченным. В этом случае регистрация сделки будет приостановлена, а продавец к тому времени уже успеет получить деньги.

Убедиться в действительности паспорта можно с помощью специализированного сервиса на официальном сайте Федеральной миграционной службы РФ (http://services.fms.gov.ru/). Полученная таким образом информация носит, конечно, больше справочный характер. Для получения юридически значимой официальной информации создатели сайта рекомендуют обратиться в территориальное подразделение ФМС (попросту говоря, паспортный стол).

Вопрос по существу: Если за продавца действует его представитель по доверенности?

Доверенность, выдаваемая физическим лицом, должна быть нотариально удостоверена. Надо понимать, что подписание договора доверенным лицом создает дополнительный риск.

Максимальный срок действия доверенности - 3 года. За это время может произойти всякое. Бывает, человека давно уже нет на свете, а поверенный, имея на руках уже недействующую доверенность, продолжает распоряжаться имуществом. Из всех поддельных документов, представленных мошенниками на государственную регистрацию, большую часть составляют фальшивые доверенности. Попытайтесь лично встретиться с продавцом и выяснить: что мешает ему самому заниматься сделкой?

Если же в самой доверенности не указан срок, то она действительна в течение 1 года.

Шаг 5. Проверка прав третьих лиц

Попросите собственника представить справку паспортно-учетной службы о лицах, состоящих на регистрационном учете. Она позволит проверить, кто в квартире зарегистрирован по месту жительства и сохраняют ли эти люди в соответствии с законом право проживания в квартире при ее продаже. Этим вы обезопасите себя от возможного оспаривания прав на квартиру третьими лицами.

Что еще:

Если среди собственников есть несовершеннолетние, убедитесь в наличии соответствующих разрешений органов опеки.

Если квартира была приобретена в браке, для заключения сделки необходимо согласие супруга на продажу.

Шаг 6. Регистрация сделки

Все в порядке? На регистрацию в управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) по Хабаровскому краю должны явиться обе стороны сделки.

Вопрос по существу: Как можно обезопасить себя при расчетах?

Сделку можно провести в 2 этапа: стороны вправе сначала подать документы на регистрацию сделки. Только после того, как договор после правовой экспертизы будет зарегистрирован, можно произвести расчет сторон и подать заявление о переходе права собственности.

Для собственной безопасности при передаче денег специалисты советуют воспользоваться услугами банковской ячейки.