Глухая оборона

Несмотря на кажущуюся привлекательность строительства своего жилья по договорам долевого участия, многие стараются избегать приобретения квартир таким способом.

Да, здесь - дешевле, чем на вторичном рынке (особенно, если договор заключается на первоначальном этапе строительства). Но слишком велики риски. Чего только с бедными дольщиками, порой вложившими свои последние кровные в мечту о сравнительно недорогом жилье в новом доме, не происходит в реальной жизни. Тут и банкротство подрядчиков, серьезные нарушения сроков строительства (порой - на долгие годы), элементарное расхищение вложенных ими денежных средств, существенное увеличение стоимости возводимого объекта. Всех этих рисков и не перечесть! Тут и махровая бюрократия, нарушение всех мыслимых прав тех, кто уже заплатил все сполна, когда последним способом защитить свои права является только обращение в суд. Как это было, рассказывает в очередной публикации Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.


Дольщик

За всю свою сознательную жизнь Роман Владимирович (сведения об участниках судебного дела, лицах и обстоятельствах изменены в целях соблюдения кодекса профессиональной этики адвоката) ни разу не переступал порог суда. Не привлекался, не штрафовался, не разводился, в общем - никогда не судился. И в страшном сне не могло пенсионеру привидеться, что однажды судиться придется много и долго. И не с кем-нибудь, а с мощным и грозным противником. С Министерством обороны Российской Федерации. Это - как если бы рыбачья лодка стала сражаться с ракетным крейсером.

На склоне лет тесно стало ветерану краевого строительного комплекса в их двухкомнатной квартире на улице Серышева. Жена, сын, невестка и внуки дружно принялись уговаривать его инвестировать многолетние накопления в строительство нового жилья для их семьи.

- Посмотри объявление. Рядом, на Ремесленном переулке, знакомое тебе СМУ привлекает дольщиков для возведения нового дома. Условия хорошие, выгодные. - Его сын и невестка были красноречивы, как никогда. - Вложишь свои деньги. Не пропадут. В пыль, как при Гайдаре, не обратятся. На оставшуюся сумму оформим в банке ипотеку. А чтоб не переживал, не волновался - и договор долевого участия, и ипотеку, и собственность - все оформим на тебя. Нам ничего не нужно. Оставите нам сегодняшнюю «хату», а сами переселитесь туда. Благо все рядом.
После обстоятельного разговора с начальником строительно-монтажного управления, его старым знакомым по стройкам краевого центра, ветеран наконец решился.

При заключении договора долевого участия выяснилось, каким образом дольщикам посчастливилось строить свое жилье почти в самом центре, рядом с улицей имени полководца непопулярной нынче гражданской войны Степана Серышева. Первоначально дом должно было целиком строить Министерство обороны, добившееся в мэрии получения в этом месте города земельного участка и осуществившее снос «частного сектора» и барака. Место это традиционно, еще с довоенных времен, обживалось красными командирами, ценившими его за близость к месту службы, покой и благоустроенность.

По тогдашним меркам квартиры здесь были теплыми и просторными, с высокими потолками и широкими окнами, с метровой толщины кирпичными стенами, светлыми большими коридорами. Из подвалов многих домов имелись выходы в бомбоубежища. Благоустроенными, с хоккейными площадками и обильной зеленью, были и дворы. Не случайно единственный в городе дом, носящий персональное имя генеральского, расположен именно здесь.

Но после каких-то изменений в оборонном ведомстве, после существенного сокращения финансирования, заказчик договорился со своим подрядчиком, то есть с руководством СМУ, и уступил ему права на пятьдесят процентов жилой площади в строящемся доме. По окончании строительства, после всех технических обмеров построенного объекта, заказчик и подрядчик должны были подписать акт распределения жилья с точностью до квадратного метра, оформить квартиры, создать ТСЖ и с объекта уйти.

Этот-то договор с Минобороны и дал возможность руководству СМУ привлекать деньги дольщиков. Именно так наш пенсионер стал инвестором. Именно по таким схемам строится большинство квартир сейчас не только в крае, но и в стране.

«Сутяга»

Благодаря четкой организации работы в СМУ, строительство дома шло быстро. Этажи этого современного красавца из кирпича, стекла и бетона воздвигались один за другим. Четко проглядывались и контуры будущей насыщенной аттракционами и горками детской площадки. Не были забыты и парковочные места для машин собственников квартир. Не прошло и полутора лет, как компетентная комиссия приняла дом в эксплуатацию.

Но на общем собрании собственников с распределением квартир, однако, попросили подождать. Загвоздка состояла в неподписании представителем Минобороны пресловутого акта распределения жилья. Заказчик и подрядчик не смогли договориться о своих половинках в построенном доме: какую именно жилплощадь отдать министерству, а какую - СМУ.

- Мы-то здесь при чем?! - Шумели на собрании. - Чем мы виноваты? Деньги по договорам мы выплатили полностью и в срок. Дом - вот он, стоит. Пора отделкой заниматься, а нам предлагают еще чего-то ждать… Отдавайте ключи, и «баста». А военные пусть в свою часть дома заселяются. Разве ж мы против…

На предварительной консультации мы разъяснили обратившемуся в бюро Роману Владимировичу, что в его экземпляре договора долевого участия имеется указание на условный номер квартиры, ее этаж и расположение. Как это и положено в таких документах. И, значит, это - не безликая собственность, а вполне определенная договором вещь. Которую можно отделывать, благоустраивать. Конечно, с ведома СМУ.

И подрядчик, так как спор с министерством затягивался, уступил. Все дольщики получили ключи и документацию на свою жилплощадь, и стали ее обживать. Занимать фактически, но не юридически. Это - то, что в народе называют «на птичьих правах». Когда в скворечнике живет та птица, что сильнее. А та, что слабее, в любой момент из своего жилья может вылететь вниз головой.

Дольщики СМУ решили за свои права бороться. И стали слать петиции в Минобороны. Описывая ситуацию и призывая министерство выделить, наконец, официального представителя для решения всех спорных вопросов по их дому, и подписания злополучного акта.

Но министерство словно ушло в глухую оборону. На свои жалобы люди получали несложные отписки. Самым содержательным в которых были сообщения об очередном проведенном на эту тему совещании. СМУ несколько раз высылало в государственный орган документы, касающиеся всех нюансов стройки, но никто никаких решений по линии ведомства не принимал.

Нашего ветерана такой расклад не устраивал. И, заключив соглашение о юридическом обслуживании, он подал иск в суд. То есть туда, куда не ходил еще ни разу в течение жизни. Да жизнь заставила.

Закон в последние годы изменился столь радикально, что позволяет судиться с кем угодно, в том числе - с любым уровнем власти, вплоть до правительства страны. Вопрос лишь в том, стало ли от этого легче простым гражданам, чьи права чаще всего и нарушаются?

- Вы - сутяга, - прошипела на пенсионера представительница министерства в перерыве между заседаниями Кировского районного суда. - Никто не судится, а вам почему-то неймется. Подождать не можете. Пусть наверху разберутся. Тогда и зарегистрируете свою квартиру.

Пришлось разъяснить ей, что в семьдесят с лишним лет ждать, пока помирятся Иван Иванович с Иваном Никифоровичем, не очень-то перспективно. И что права пенсионера, полностью выполнившего свои обязательства, не могут зависеть от разрешения спора между двумя организациями. Напомнить, что после завершения стройки прошло еще полтора года. А главные сутяги в этой жизни, так это - мы, адвокаты. Которые знают, что в некоторых ситуациях только суд и может помочь. Даже если ты ни разу не входил в его неприветливые коридоры.


Собственник

Несмотря на кажущуюся привлекательность строительства своего жилья по договорам долевого участия, многие стараются избегать приобретения квартир таким способом. Да, здесь - дешевле, чем на вторичном рынке (особенно, если договор заключается на первоначальном этапе строительства). Но слишком велики риски. Чего только с бедными дольщиками, порой вложившими свои последние кровные в мечту о сравнительно недорогом жилье в новом доме, не происходит в реальной жизни. Тут и банкротство подрядчиков, серьезные нарушения сроков строительства (порой - на долгие годы), элементарное расхищение вложенных ими денежных средств, существенное увеличение стоимости возводимого объекта. Всех этих рисков и не перечесть!

Но, честно говоря, с ситуацией, когда дом построен качественно и даже раньше срока, а люди не в состоянии узаконить свои вложения, свои договоры превратить в свою зарегистрированную собственность, мы столкнулись впервые.

Суд удовлетворил иск Романа Владимировича, признав за ним право собственности на конкретную трехкомнатную квартиру в спорном доме. Получив на жилье техническую документацию в БТИ, он на основе этого решения зарегистрировал свою собственность в управлении Росреестра и на радостях заселил туда своего сына, невестку и внуков, отметив шумное новоселье, а сам остался в прежнем жилье. Его путем, проторенной им дорогой в суд последовали и другие жильцы.

Но спустя полгода региональный департамент министерства и его местное учреждение «Бастионжилье» вдруг потребовали восстановить им срок для подачи апелляционных жалоб с целью отмены судебных актов, послуживших основаниями для регистрации. Несмотря на все наши протесты, сроки эти неожиданно были продлены, и назначена дата слушания дела в краевой инстанции.

Ветерана трясло, как в лихорадке:

- С кем они собрались «воевать»? С честными законопослушными людьми? В чем наша вина, почему мы остаемся крайними? И кому они в случае победы хотят отдать построенное мною жилье? Кому оно достанется? У меня, значит, отберут, отвоюют, а кому-то чужому дадут? Кто и как компенсирует мне все мои затраты и хлопоты? И если Минобороны не согласно в чем-то с подрядчиком - почему оно не подает на СМУ в арбитражный суд?

Мы даже начали опасаться, чтобы его не хватил на почве всех переживаний удар, тем более, что все процессы пенсионер посещал лично.

Заседание апелляции, обычно немноголюдное, на этот раз было полно народу. Потребовались даже дополнительные стулья, так как пришли и другие жильцы, которые могли затем повторить судебную тропу Романа Владимировича.

Все аргументы министерства, в общем-то, сравнительно легко разбивались. Нарушены права министерства? - А в чем конкретно? Не урегулирован вопрос с распределением квартир в спорном доме между заказчиком и подрядчиком? - А что мешало решить этот спор в арбитраже? И при чем тут дольщики, заплатившие все сполна? Регистрацией якобы нарушаются права министерства по аренде земельного участка? - Но ведь после такой регистрации собственники квартир по закону получают права на часть земельного участка пропорционально их доли в жилой площади. Но представители Министерства обороны, явившиеся на заседание апелляции аж втроем, видимо, получили суровый приказ: не отступать!..

Битву эту в итоге они все же проиграли. Краевой суд их жалобы по делу отклонил, посчитав решение районного звена верным.

Дом и его жильцы живут теперь своей незатейливой, наполненной повседневными хлопотами жизнью. Все битвы на земле когда-нибудь заканчиваются, сражения - стихают. Ветеран свою битву, пусть даже она была юридической, выиграл. Вот только побеждена ли бюрократия?

Михаил Слепцов, адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидат юридических наук, заслуженный юрист Российской Федерации.