Земельный шантаж

Вопросы размежевания, согласования границ земельных участков все более злободневно встают перед их владельцами. И большинство из числа краевых землепользователей - это люди предусмотрительные и организованные, поскольку в крае более половины земельных участков - это участки с уточненными границами.
А в наихудшем положении порой оказываются те, кто работой по уточнению и согласованию границ заниматься по тем или иным причинам не хочет. Иногда такие собственники оказываются перед фактом необходимости сноса своих сооружений, возведенных с нарушением границ участков соседей. Как выражаются юристы - возвращения в первоначальное положение. А порой таким сносом их просто шантажируют корыстные и завистливые соседи.
Как это было в истории, сообщенной нам адвокатом Михаилом Слепцовым, управляющим партнером адвокатского бюро «Слепцов и партнеры», кандидатом юридических наук, заслуженным юристом Российской Федерации.

Дорогие тальники

В свою землю на берегу Амурской протоки Умар Мавлетович (сведения о лицах и обстоятельствах судебного дела изменены в целях соблюдения кодекса профессиональной этики адвоката) «врастал» основательно, всеми корнями. Два соседних участка он прикупил у бывшего сослуживца по работе на заводе металлоконструкций лет десять назад, а третий взял в аренду у администрации Корсаковского поселения. Большая территория позволяла разместить и жилой дом, и баню, и птичник. На вырытом пруду, соединявшимся в большую воду с протокой, с раннего утра гоготали гуси и крякали утки, словно соревнуясь с голосистым петухом из птичника на берегу.
Фермером он себя не считал, так как жил и работал в городе, уделяя коттеджу и приусадебным участкам лишь выходные да время отпусков. Но большая семья да нанятый на постоянное жительство рабочий позволяли и обрабатывать землю, и осуществлять уход за птицей, и присмотр за домом.
Умело организованное строительство дома завершилось за три года. Красавец коттедж в два этажа с мансардой был его гордостью, которую он с удовольствием показывал друзьям, приезжавшим пожарить шашлыки в тени раскидистых могучих ясеней и высокоствольных черных берез, заботливо сохраненных им на берегу. Особенно впечатляющими были летние закаты, наблюдаемые с мансарды. Уставшее за день солнце, скрываясь за водной гладью Амура, нежно-розовым светом освещало огромный город, возвышавшийся справа вдали в районе утеса, с белыми парусами его домов.
Всей этой безмятежной идиллии внезапно пришел конец после встречи и разговора с соседом по земле.
Знакомы они почти не были. При покупке Умаром Мавлетовичем своих участков у бывшего сослуживца тот предупредил его, что в соседях у него будет дачник, фактически бросивший свои пятнадцать соток. Земли Умара Мавлетовича большой буквой «П» как бы охватывали участок соседа, заболоченный и заросший тальником, периодически затоплявшийся водой из протоки, поскольку ни одного самосвала грунта и чернозема никто и никогда на этом пониженном участке не отсыпал.
Только несколько раз он встречал подъезжавшего соседа, который озабоченно ходил по своему владению, уклоняясь от какого бы то ни было близкого общения. Но в этот день сосед прямо направился к нему на птичник и первым завел разговор.
- А вы вообще-то в курсе, что пруд и отводная канава размещены на моей земле? И угол коттеджа выступает на мой земельный участок… Документы показать? - Сосед стал совать ему под нос какие-то чертежи и копии бумаг. - Не желаете все это убрать в добровольном порядке? Или через суд вас заставить?
В результате бурных дебатов, едва не окончившихся потасовкой, они договорились встретиться через неделю. Это время, потраченное на изучение сути проблемы, показало, что сосед еще несколько лет назад зарегистрировал в краевом земельном кадастре границы своего участка, согласно которым часть сооружений Умара Мавлетовича действительно пересекали границы участка Сергея Николаевича.
- Чего вы добиваетесь? - Прямо спросил его наш домовладелец при очередной встрече. - Чего хотите от меня?
- Как чего? Убирайтесь с моей земли. Или выкупайте ее целиком…
- И во что вы оцениваете свои тальники?
- Они стоят немало. И вам они нужнее, чем мне. Мы - люди скромные, коттеджей не строим, рабов на участке не содержим. Думаю, что заплатить за мою землю нужно два миллиона. Иначе - суд. Со всеми отсюда вытекающими последствиями. Все судебные расходы, оплата юристов и судебных издержек - за ваш счет.
Наглые притязания земельного шантажиста, требовавшего за болото с лягушками серьезные деньги, были с гневом отвергнуты. Но крик петуха в этот вечер показался Умару Мавлетовичу совсем не победным и не веселым…

На границах тучи ходят хмуро

Вопросы размежевания, согласования границ земельных участков все более злободневно встают перед их владельцами. Во-первых, этого требует закон, который, правда, не обязывает завершить такое согласование к определенному сроку. Во-вторых, дело идет к тому, что скоро без официального определения таких границ земельные участки нельзя будет ни зарегистрировать в Росреестре, ни продать, ни купить, ни взять в аренду у муниципалитета.
Но русский мужик, как известно, запрягает очень долго. Возиться в земле, улучшать ее, холить и лелеять, выращивать овощи и фрукты, преодолевая все невзгоды дальневосточного климата, - это он умеет и любит. А вот возиться с бумагами, преодолевать все трудности бюрократических инстанций - это он откладывает «на потом». Требований по этому поводу никто особо не предъявляет. Местная власть традиционно инертна и даже на жалобы реагирует вяло. Вот и возникают ситуации, при которых строения на земле и другие сооружения (заборы, канавы, пруды, шамбо, откосы и т. п.) воздвигаются с нарушением требований различных, порой основательно устаревших нормативных правовых актов в сфере землепользования.
Кроме того, необходимо учитывать и такой существенный фактор, что границы участков сейчас определяются иначе. Для их установления кадастровые инженеры применяют самые современные методы, вплоть до определения этих границ по так называемым космическим точкам, то есть через систему космического позиционирования ГЛОНАСС. А двадцать-тридцать лет назад, когда участки «нарезались», ничего подобного и в помине не было. Так что расхождения между границами на кадастровых планах и границами на местности могут достигать значительных величин.
Вот для чего законодателем при осуществлении работ кадастрового инженера (которые может заказать любой землепользователь у любого официально зарегистрированного кадастрового инженера) была предусмотрена система согласования границ. То есть смежные землевладельцы должны согласовывать друг другу границы своих участков при завершении кадастровых работ. И, конечно, в законе есть правила поведения в случаях, когда соседи на такое согласование не идут.
Большинство граждан видят несомненные плюсы в уточнении границ своей недвижимости. По сообщениям краевой кадастровой палаты на 1 июня 2019 года, в Единый государственный реестр недвижимости внесены сведения более чем о 207 тысячах земельных участков с уточненными границами, что составляет 51, 43% от общего количества участков. Таким образом, большинство из числа краевых землепользователей - это люди предусмотрительные и организованные.
А в наихудшем положении порой оказываются те, кто всей этой, прямо скажем, «муторной» работой заниматься по тем или иным причинам не хочет. Они, как наш клиент Умар Мавлетович, оказываются перед фактом необходимости сноса своих сооружений, возведенных с нарушением границ участков соседей. Как выражаются юристы - возвращения в первоначальное положение. Ну, да это написать легко (в том числе и в судебном решении), а сделать как?
Как, например, отделить выступающий угол двухэтажного коттеджа, «забежавший» на чужой огород? Сносить весь дом?.. Дом, который любовно возвел по кирпичику или по туфоблоку… В котором своими руками закрепил каждую плитку керамогранита и каждый квадратный метр паркетной доски, наклеил каждый лист обоев…
- Да мне проще руки себе отсечь. - Возмущался в беседе с нами наш домовладелец. - И почему, спрашивается, я должен сносить дом? Только потому, что он раньше меня зарегистрировал свои границы? И куда смотрят власти? Ни он, ни его отец, который владел участком до этого, больше двадцати лет своей землей не занимались. Развели там лягушек да трясину пополам с тальниками. Почему у них не изъяли эту землю, как неосваиваемую, как фактически брошенную?
В словах Умара Мавлетовича, человека в целом грамотного, был свой резон. Действительно, закон такой есть. По нему, если владелец земельного участка больше трех лет своей землей не занимается, ее не обрабатывает или по назначению не использует - земля эта после соответствующего предупреждения властей может быть принудительно изъята.
Вот только один нюанс: закон этот на практике не применяется. Или почти не применяется. Земельный контроль слаб и не эффективен. Критерии применения закона (когда участок считать используемым, а когда нет) не выработаны. Дела об изъятии участков местными администрациями не возбуждаются, хотя в западных регионах страны, где неиспользуемой земли уже почти не осталось, такие примеры есть.
Да и сам процесс этот никак быстрым быть не может. А судебное дело - вот оно, уже назначено. По иску соседа, Сергея Николаевича. Об устранении препятствий в пользовании землей, учиненных рачительным хозяином нерадивому. Но такому, который раньше других определил свои границы. А теперь взялся их усердно защищать.
Суть его исковых требований была проста и незамысловата: устранить препятствия в землепользовании, снести угол жилого дома, убрать сточную канаву - «ливневку», засыпать часть пруда. А чтобы выиграть процесс наверняка, Сергей Николаевич привлек к делу энергетическую компанию. Дескать, он заключил с ней договор о возведении электрической линии к своему участку (это к болоту-то!), а ответчик этому активно препятствует. В целом всё, как в широко известной в тридцатые годы прошлого века песне: «чужой земли мы не хотим ни пяди, но и своей вершка не отдадим»…

Не рой другому яму

Из-за земли люди конфликтовали всегда. Почти все войны прошлого возникали, когда государства затевали ссору вокруг спорных территорий. Наш спор, конечно, не носил межгосударственный характер, но позиции сторон были столь же непримиримыми. Уступать никто не собирался, хотя мировое соглашение в этом случае заключить было элементарно, ведь земли у Умара Мавлетовича было в избытке, и причем она с трех сторон, как вы помните, окружала участок Сергея Николаевича. Частью территории можно было поступиться просто в обменном порядке. Но одна из сторон оказалась чрезмерно упрямой, а другая - не в меру жадной. И обе стороны крепко стояли на своем. Чем вам не повесть Николая Гоголя о том, как поссорились Иван Иванович с Иваном Никифоровичем?
Уверовав в непогрешимость своей позиции, истец на мои предложения в перерывах между судебными заседаниями найти компромисс и договориться о реальной цене, по которой можно было бы выкупить его заброшенную землю, лишь злобно шипел в ответ, как гусак на пруду.
Дела о земельных спорах практически всегда требуют проведения судебной землеустроительной экспертизы. И она районным судом была назначена. Увы, экспертиза подтвердила факт пересечения границы участка истца некоторыми из объектов Умара Мавлетовича. Другими словами, ее выводы были не в нашу пользу.
Но внимательное изучение всех материалов этой экспертизы, в том числе и приложений к ней, показало одну интересную особенность. А именно - границы земельного участка Сергея Николаевича хотя и значились зарегистрированными в земельном кадастре, были определены в свое время без межевого плана. И, следовательно, без приложения к нему в виде акта согласования границ.
Вызванный нами в суд бывший сослуживец Умара Мавлетовича по заводу подтвердил, что ни сам Сергей Николаевич, ни ранее владевший земельным участком его отец, ни кадастровый инженер к нему, как к прежнему собственнику участка, за таким согласованием никогда не обращались. Более того, о том, что кем-то ведутся кадастровые работы в отношении заброшенного участка соседа, никто не ведал ни сном, ни духом. Эти же факты подтвердили суду и представители сельской администрации.
Напомним читателям, что требования о согласовании границ законом установлены жестко, здесь не может быть никакой самодеятельности.
Теперь уже пришла наша очередь проявить активность. Пришлось напомнить нашему активисту- шантажисту, что судебные споры - вещь обоюдоострая. В эту игру может сыграть и другая сторона. Нами по делу был заявлен встречный иск о признании границ земельного участка Сергея Николаевича недействительными. Как установленных кадастровым инженером и зарегистрированных затем истцом в кадастре с нарушением земельного законодательства. Без проведения межевания. Без согласования этих границ с соседями по участку и с сельской администрацией.
А раз сами границы недействительны, то не имеет правового значения факт их пересечения сооружениями ответчика. Их, этих границ, просто нет. Такие границы нужно устанавливать заново. Согласовывая их прохождение с соседями. Проводя квалифицированные кадастровые работы. Составляя новые карты и схемы с возможными вариантами прохождения границ. Устанавливая границы в случае спора решением суда при учете интересов всех в этом прямо заинтересованных лиц.
Не сложно догадаться, что при изложенных обстоятельствах встречный иск районным судом под председательством судьи М. Г. Константиновой был удовлетворен, и само дело решилось по предложенному нашей стороной варианту. «Устояло» это решение и в краевом суде.
При проведении новых кадастровых работ Умар Мавлетович согласился уступить часть своей земли со стороны птичника в пользу Сергея Николаевича. Так, чтобы дом и иные свои сооружения не сносить.
Два миллиона выплачивать шантажисту не пришлось. За ненадобностью. Вот твоя земля. Бери и пользуйся. Отсыпай на участок двести Камазов грунта. Превращай болото в угодья. Но на чужой каравай рот не разевай.
Единственным пострадавшим в этой истории оказался петух. Ведь территория птичника существенно сократилась…

Михаил СЛЕПЦОВ,
адвокат, управляющий партнер адвокатского бюро «Слепцов и партнеры»,
кандидат юридических наук, заслуженный юрист
Российской Федерации.