Как найти компромисс в управлении жильём

Мария Кущ: «Собственники всегда могут «услышать» друг друга и прийти к консенсусу»

Несмотря на то, что за последние годы народ становится все грамотнее в вопросах ЖКХ, в частности, управления жилыми многоквартирными домами (МКД), да и сами управляющие организации стараются работать без нареканий, вопросов у людей все равно остается много.
Начну, пожалуй, с курьезного случая. Речь идет об одном из многоквартирных домов в Хабаровске, где собственники жилых помещений никак не могут определиться в выборе управляющей компании (УК). Половина жильцов ратует за одну, другая половина хочет доверить управление домом другой. Как же решить подобный конфликт?
- Выбор способа управления - это все-таки коллективное решение собственников, - подчеркивает заместитель начальника управления ЖКХ администрации Хабаровска Мария Кущ. - Законодательно у нас есть три способа управления. Либо управляющая компания, либо ТСЖ или ЖСК, либо непосредственный способ управления (подходит только для домов, в которых не более 30 кв.).
Несмотря на то, что как первый способ, так и второй выбирается на общем собрании, кворум для них (то есть решение, которое будет признано легитимным) предусмотрен разный.
Например, для выбора ТСЖ (товарищество собственников жилья) с этим должны согласиться и утвердить устав ТСЖ собственники, обладающие более 50 процентов голосов от общего числа голосов собственников в доме. То есть при голосовании «ЗА» собственниками, обладающими 51% голосов, уже можно принять решение о создании товарищества.

Право выбора - это неплохо

Если же выбирается управляющая компания, там уже иные требования к кворуму проведения собрания. Для выбора такого способа управления достаточно, чтобы в собрании приняли участие собственники, обладающие более 50 процентов голосов. И из их числа большинство выбрали ту или иную управляющую компанию.
Таким образом, минимальный порог, по которому может быть выбрана управляющая компания, это 25% от общего количества голосов собственников жилья в МКД плюс один голос.
- При минимальном, законодательно утвержденном кворуме, когда собрание легитимно, вправе принимать решение, скажем, четверть дома это решение приняло, половина осталась равнодушной, а еще четверть собственников активно решает, что они хотят другую УК, - объясняет Мария Кущ. - Соответственно, из «равнодушной» части есть колеблющиеся, либо голосующие и за ту, и за другую сторону (законом это допускается).
Итак, возможное дальнейшее развитие событий: законодательство допускает в течение короткого промежутка времени провести еще одно или даже несколько собраний по этому же вопросу. На которых вполне возможно, что часть собственников из ранее воздержавшихся все-таки примут решение для себя и встанут на ту или иную сторону.
При этом жители, прежде чем провести официально задокументированное общее собрание, могут всегда предварительно и детально обговорить оба варианта, взвесить все ЗА и ПРОТИВ, прислушаться к аргументам противоположной стороны, привести свои доводы и, в конце концов, прийти к общему знаменателю. После чего вновь на общем собрании принять уже решение, которое устроит большинство.
- Более мудро - переговорить жильцам между собой и выяснить, почему часть из них голосует за одну, а часть - за другую, раз они видят, что у них идет противостояние, - советует Мария Александровна. - Либо привлечь на свою сторону голоса из числа колеблющихся, либо переубедить вторую сторону, либо найти другой конценсус, который устраивает большинство собственников.
Такие случаи, хоть и нечасто, но встречаются. По словам замначальника городского управления ЖКХ, они бывают порой и из-за того, что сталкиваются интересы (в том числе имущественные) собственников жилых и нежилых помещений в доме.
И интересы эти обоснованы, ведь договор управления - это все-таки экономические отношения, так как УК оказывает определенные виды услуг за определенную же стоимость.

Из-за чего разница в кворумах

Вполне допускается, что собрание, на котором случилось вышеописанное «50/50», было проведено по всем правилам. Но кворум, прописанный в Жилищном кодексе для выбора именно управляющей компании, специально указан минимальный порог проголосовавших ЗА (напомним, 25% от собственников МКД + 1 голос), чтобы легитимный процесс по выбору «управляйки» состоялся проще и быстрее. Ведь чем больше порог, тем труднее «собрать» решение.
- Не всегда можно найти собственников, не все они проживают по своим адресам, - продолжает Мария Александровна. - А те, что проживают, не всегда изъявляют желание участвовать в собрании. Поэтому в отношении выбора УК у нас эта норма, прописанная законом, несколько ниже, чем для того же ТСЖ.
К слову, для ТСЖ, если речь идет об одном доме, для положительного решения требуется, как уже говорилось, более половины голосов. Если же жильцы планируют создать товарищество собственников на несколько МКД, то проголосовать положительно за устав и ТСЖ должны по две трети собственников от каждого дома, то есть порог слегка повышается.
С выбором управляющей компании, в связи с тем, что ответственность ложится не на жителей, как в ТСЖ, а на юридическое лицо, и проверяется она многими надзорными органами (от выдачи лицензии до дальнейшего контролирующего сопровождения), то и требования по выбору УК несколько ниже, дается некий люфт, ибо дом вовсе без управления находиться не может.
Кстати, согласно Жилищному кодексу, если по одному и тому же вопросу (в частности, по выбору УК) общие собрания жильцов проводятся несколько раз в течение трех месяцев, органы государственного контроля, в нашем случае это Региональное управление государственного контроля и лицензирования по Хабаровскому краю, обязано провести проверку легитимности обоих (или больше) собраний.
- Потому что все оригиналы документов по проведенным собраниям сдаются в органы государственного жилищного надзора, - говорит Мария Александровна. - То есть если в течение трех месяцев в контролирующие органы поступили протоколы о выборе разных УК (ну или ТСЖ и УК) по одному и тому же адресу, они обязаны провести проверку. Так гласит Жилищный кодекс РФ.

А ты не подделывай!

Работая в редакции, я не раз сталкивалась с тем, что к нам обращались жильцы, которые подозревали свои управляющие компании (или ТСЖ) в нечистоплотности по отношению к принятым якобы решениям на собраниях, которых на самом деле не было. В частности, не так давно к нам пришел мужчина и попросил разобраться в ситуации с его УК.
Он утверждал, что подпись, которую ему предъявили в протоколе общего собрания, на самом деле не его - он там не присутствовал и ничего не подписывал, то есть бумага на самом деле является фальсификатом.
Мария Александровна рассказала, что сейчас с этим очень строго, ведь, по сути, такая ситуация, если она соответствует действительности, самое настоящее мошенничество, которое наказывается по закону. Но разбираться в подобном имеют право только правоохранительные органы.
- Единственные, кто может сказать, сфальсифицированы подписи или нет, это органы внутренних дел, - говорит Мария Кущ. - Потому что протокол собрания теперь является документом. А фальсификация юридически значимого документа может попадать и под уголовное преследование. В Хабаровске уже случалось, когда было доказано судом с привлечением экспертных организаций, что документ, представленный одним из ТСЖ, фальшивый.
То есть, если собственник сомневается в подлинности протокола собрания, ему нужно писать заявление непосредственно в полицию, потому что у контрольных органов (куда ошибочно обращаются по таким вопросам) полномочий определить достоверность подписей нет.
Можно и в судебном порядке оспорить неправомерное решение. По словам замначальника городского управления ЖКХ, суды часто рассматривают иски по признанию протоколов собрания недействительными.
Но существует срок подачи таких исков не более чем шесть месяцев с даты, когда состоялось собрание, либо с того момента, как человек узнал о проведенном собрании. Однако в последнем случае собственник должен доказать, что ему нанесен ущерб.
Подобных обращений в суд уже достаточно много, практика наработана. Иск подается в суд либо по месту жительства истца, либо ответчика. К слову, то ТСЖ, которое сфальсифицировало документ, что было доказано в суде, после этого ликвидировано.

Век живи, век учись…

Несмотря на то, что в последнее время собственники жилья стали гораздо лучше разбираться в своих правах и обязанностях, никогда не лишнее повторить порядок выбора управляющей компании или создания ТСЖ.
Управляющая компания выбирается коллективно жильцами, после чего между ней и собственниками заключается договор управления. В нем прописываются сроки действия и оговаривается, каким образом он может быть расторгнут досрочно.
Гражданским кодексом предусмотрено, что договор управления, как и любой другой договор, может быть расторгнут досрочно либо по соглашению сторон, либо в судебном порядке.
При этом в Жилищном кодексе прописана еще одна норма. Что собственники могут в одностороннем порядке прекратить отношения с УК на основании протокола собрания. При этом нужно обратить внимание на действующую норму договора в пункте уведомления о решении. Они могут быть разными - где-то за месяц, где-то за три месяца.
- Соответственно, при проведении собрания о расторжении договора управления и выборе иной управляющей организации и заключении с ней нового договора, как правило, определяется срок, - разъясняет Мария Александровна, - с какого числа прежняя УК складывает с себя полномочия и передает их новой. Это довольно существенные моменты.
Кроме того, сам договор - это возмездное оказание услуг. Поэтому его текст обязательно должны прочитать и принять собственники помещений на своем собрании. Ознакомиться с ценой договора, какой перечень работ и услуг предлагаются им по договору, на какой срок и так далее. Ведь они голосуют не просто за управляющую организацию, как таковую, а фактически за НОВЫЙ договор управления.
Кроме того, нужно обязательно учитывать требования к оформлению документов проведения собрания. Сама процедура проведения собрания достаточно доступно и понятно описана в Жилищном кодексе (с 44 по 48 статьи). Но Минстрой РФ еще утвердил приказ 44, в котором прописано, как правильно оформить протокол - как, где, что писать, что наиболее важно, для дальнейшей подачи документа в органы жилищного надзора.
А поскольку существуют три формы проведения собрания (очная, очно-заочная и заочная), то в этом приказе также очень подробно прописаны все нюансы по отношению к каждой из них.
- Поэтому я рекомендую собственникам, которые проводят собрания первый раз, ознакомиться для начала именно с этими нормами, - говорит Мария Кущ. - Если что-то непонятно, они могут обращаться и к нам в управление ЖКХ за разъяснениями, в комитеты по управлению районами в отделы ЖКХ, в органы государственного жилищного надзора, если доверяют больше им. То есть структур, оказывающих консультативную помощь собственникам, достаточно много.

Не забывайте про муниципалитет

В части домов есть муниципальные жилые или нежилые помещения, обращает внимание Мария Александровна. От лица муниципальной доли собственности в общих собраниях собственников принимают участие представители управления жилищно-коммунального хозяйства.
- И если в доме такие помещения есть, пожалуйста, приносите либо присылайте уведомления о предстоящем собрании к нам в управление, в 13 кабинет, - продолжает Мария Кущ. - Потому что наш представитель, имеющий доверенность от администрации города, как правило, принимает в них участие, и кворум получается больше.
То есть представители муниципалитета также имеют право выразить свое мнение. Например, если речь идет о выборе совета дома, они, как правило, воздерживаются, так как не знают жителей, которых нужно выбрать, но когда решается вопрос о проведении каких-то ремонтных работ, они голосуют ЗА, что идет на пользу дому и проживающих в нем жильцам.
О том, есть ли в доме такие помещения, принадлежащие муниципалитету, можно узнать в своей управляющей организации. Такая норма, что управляющая компания или ТСЖ обязана предоставлять организатору собрания реестр собственников, появилась не так давно и достаточно удобна.

Кто на новенького?

В Хабаровске с каждым годом появляется и сдается в эксплуатацию все больше новостроек. Как же обстоят дела с их управлением, ведь без обслуживания дом находиться не может. Оказывается, и здесь в жилищном законодательстве все продумано и прописано.
- Для домов-новостроек существуют отдельные нормы, - комментирует Мария Александровна. - В Жилищном кодексе определено, что застройщик сам, без будущих собственников, определяет управляющую компанию до сдачи в эксплуатацию и выбора следующей управляющей организации на открытом конкурсе. У компании застройщика срок договора не более трех месяцев.
Таким образом, при общем названии «управляющая компания» требования к ним различаются. У управляющей компании, которую выбрали сами собственники, срок договора может быть действителен до пяти лет и затем продляться на тех условиях, которые оговаривают собственники.
Следующая группа «управляек» - это те, которые выбраны по результатам открытого конкурса. Договор по результатам конкурса заключается на срок от одного до трех лет и при этом изменить способ управления можно только по окончании каждого календарного года с момента заключения договора. Размер платы и перечень услуг устанавливается конкурсной документацией, то есть фактически определяется организатором конкурса, которым выступает администрация Хабаровска.
И третий вид договора управления - это как раз между застройщиками и управляющими компаниями. Сроки заключения такого договора разные, но не более, чем на три месяца с момента сдачи новостройки.
За этот период орган местного самоуправления, то есть управление ЖКХ администрации города, должен организовать и провести открытый конкурс по отбору управляющей организацией по управлению данным домом. Если собственники за это время, пока конкурс не завершен, сами избрали способ управления (УК или ТСЖ), то конкурсная процедура отменяется.
Кстати, та компания, с которой заключил договор застройщик, также на общих основаниях может участвовать в открытом конкурсе на управление этим же домом. И еще один немаловажный момент, касающийся определенной социальной категории граждан, которые получают квартиры в доме по найму (те же сироты).
Пока они не оформят полученное по найму жилье в собственность (проще говоря, не приватизируют квартиру), они не имеют права принимать участие в выборе способа управления, так как являются нанимателями, а не собственниками. К слову, процедура приватизации занимает сегодня не так много времени, поэтому данные граждане вполне могут успеть ее пройти до выбора УК или ТСЖ, чтобы полноценно в нем поучаствовать.

Профилактика случайных нарушений

Жилищная сфера всегда была одной из самых острых в плане жалоб. Люди довольно щепетильно относятся к тому, как их обслуживают коммунальные службы, в том числе и управляющие организации, деньги-то платятся немаленькие. Холодно в квартире, плохо убирается подъезд, сосульки свисают с крыши, поломанные качели во дворе… Некоторые сразу же начинают заваливать жалобами надзорные органы. Это не совсем правильно.
Ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств несет та организация, которая эти услуги предоставляет. Степень ответственности за различные нарушения отличается в зависимости от тяжести.
- Скажем, если это нарушение в содержании жилья, это может быть административная ответственность, - рассказывает Мария Кущ. - Если мы говорим о безопасности (кто-то получил травму из-за сломанной ступеньки, конструкция на детской плошадке упала на ребенка), то это уже другая история, более серьезная. Это может быть и уголовное наказание.
То есть смотря под чью подведомственность попадет конкретный вид нарушения - надзорных органов, контролирующих лицензионных норм (содержание, невыполнение каких-то обязательных работ), либо внутренних дел, имеющих право наказывать за несоблюдение правил безопасности, когда причинен вред здоровью или имуществу.
В нашей стране существует система, которая постоянно совершенствуется и направлена на сокращение ненужных (точнее сказать, необоснованных) проверок в отношении жилищных организаций, проводимых по инициативе самих контролирующих органов, без обращения граждан.
- Есть плановые проверки, которые утверждаются органами прокуратуры, - объясняет Мария Александровна. - Данный план размещается на сайте Генеральной прокуратуры РФ. Весь перечень плановых проверок известен заранее.
То есть лица, в отношении которых намечена проверка, могут подготовиться к ней, своевременно устранив возможные недоработки. Неплановые проверки проводятся по обращениям граждан, если нарушили их права. Например, человек обратился в управляющую организацию с жалобой, а нарушение после этого так и не устранили.
Только в этом случае (если УК не среагировала на замечание) стоит обращаться уже в жилищный надзорный орган, который проведет неплановую проверку, выяснит, имело ли место нарушение на самом деле, и выпишет предписание о его устранении. И только если после этого «управляйка» его проигнорирует, последует административное наказание.
- Кроме того, не так давно введены профилактические меры, - говорит Мария Кущ. - Управляющим компаниям могут быть даны предостережения о недопустимости нарушений. Надзорные органы просто уведомляют юридические лица о том, что по «таким-то нормативам ваши действия должны быть такими-то», рекомендуют обратить внимание на то или иное.
Поскольку наше законодательство меняется довольно часто, не все успевают следить за этими изменениями. Поэтому такая рекомендательная работа проводится с целью профилактики, чтобы нарушения не возникали случайно, по незнанию.

На секунду заглянув в прошлое

Так все же - стала ли работа организаций по управлению многоквартирными домами более эффективной, по сравнению с прошлым? Наверное, да. Да и сами жители стали более грамотны в этих вопросах.
- По сравнению с тем, что было еще лет пять назад, большинство жителей сегодня понимают основы жилищного законодательства, - утверждает Мария Александровна. - Люди знают, что такое общее собрание, управляющая организация, кто осуществляет контроль за лицензионной деятельностью УК.
Кроме того, в последние годы очень развилась система предоставления данных через Интернет. Это и ГИС-ЖКХ, и требования, чтобы каждая управляющая организация имела свой информационный сайт. Многие УК предлагают на них достаточно интересные сервисы. Все идет к тому, чтобы человек, не выходя из своей квартиры, мог получить полезную информацию, обратиться в свою жилищную организацию и даже оплатить услуги ЖКХ.
- Мы видим, что сегодня большинство управляющих компаний ответственно стали относиться к своим обязанностям, - резюмирует Мария Кущ. - Например, вчера случился порыв на участке теплотрассы, и это уже считается ЧП, при этом все жилищные организации сработали быстро и грамотно, ни один дом не был «разморожен». Аварии по вине жилищных организаций на сегодня редкость.
Потому что жилищные организации понимают, что это их бизнес. Они лучше готовят свои дома к зиме, следят за своевременной заменой устаревшей аппаратуры, качеством изоляции и так далее. Все делается для удобства доступа к инженерным сетям и оперативному устранению возможных неполадок. А ведь, вспомним, еще лет десять назад, в Хабаровске зимой парило чуть ли не из каждого подвала.
Сейчас в большинстве хабаровских домов в подъездах стоят пластиковые окна, часть жителей имеют по две входные двери в подъезд, у многих в помещениях общего пользования светосберегающее освещение, оборудованное датчиками движения. Это уже считается привычной нормой и ни у кого не вызывает удивления.
И теперь сами собственники могут влиять на размер платы за содержание дома - работая в тесном сотрудничестве со своими управляющими организациями, решать, какие работы по дому им необходимы, а на чем можно сэкономить. И такой тандем удобен и управляющим компаниям, и сами жильцы довольны, что учитываются их пожелания. И такое тесное сотрудничество приносит свои плоды.
- Бывает, конечно, когда, как говорится, «нашла коса на камень», - возвращается к началу нашего разговора Мария Александровна. - Но в любой управляющей организации работают люди, и в любом жилом доме находятся люди, которые всегда могут договориться между собой.

Юлия ВОЛКОВА.
Фото автора.