Капитальный ремонт начинается с накопления капитала

Борис Гладких: «По каждому дому, попавшему в программу, будут установлены сроки на проведение ремонта того или иного элемента общего имущества»

Практика формирования фонда капитального ремонта собственниками жилья в многоквартирных домах - новая для всех. А сроки, в которые собственникам жилья в многоквартирных домах нужно определиться со способом накопления финансов на эти цели, - весьма сжатые. В чем плюсы и минусы «общего котла», в чем преимущества и «подводные камни» спецсчета?

- Вряд ли правильно говорить о преимуществах одного способа аккумулирования средств на капремонт многоквартирного дома по сравнению с другими, - считает генеральный директор саморегулируемой организации НП ЖКХ-групп Борис Гладких. - Основная задача-то одна: сделать так, чтобы капитальный ремонт многоквартирных домов был обеспечен, и собственники не задавались вопросом: куда делись наши деньги?

Более надежным - если можно так сказать - представляется открытие счета у регионального оператора Фонда капитального ремонта многоквартирных домов (открыть спецсчет не у регионального оператора, напомню, могут только ТСЖ или ЖСК, созданные на одном многоквартирном доме). Сохранность этих средств гарантируется ответственностью самого регионального оператора. Кроме того, при этом существует еще и ответственность правительства Хабаровского края.
- А как насчет ответственности самих собственников?

- Она начинается с заинтересованности в решении этих вопросов. Сегодня речь не о тонкостях и нюансах. Прежде всего, надо определиться с выбором способа формирования фонда капитального ремонта. Более активно надо будет участвовать в общих собраниях и принятии решений о проведении тех или иных видов работ.

В случае со спецсчетом ответственность самих собственников за использование накопленных ими денег еще выше: полученный или не полученный результат - это итог именно их решения, ни на чьи плечи эту ответственность уже не переложить. Надо самим грамотно анализировать предложения от компаний, предлагающих свои услуги по капитальному ремонту.

Проверить стоимость - не проблема, проблема - зафиксировать решение собственников о проведении тех или иных видов работ. Если этого не сделать, то может оказаться так, что та организация, которая должна была их выполнить, сделать этого не успеет, - соответствующего-то решения, конкретизирующего, например, сроки исполнения, принято не было! На всё есть регламенты, и на форму и сроки проведения собрания, их надо строго соблюдать. Не смогли? Не провели очное, не получилось потом и с заочным? Тогда наступит следующий этап: дом со спецсчета уйдет в общий «котел».

- Но в любом случае фонд придется создавать нашими кровными денежками…

- .. но при этом сегодня на территории Хабаровского края взнос на капитальный ремонт ниже, чем в других субъектах федерации, расположенных на территории Дальнего Востока и схожих по климатическим условиям. От 1 до 5 рублей за квадратный метр (в зависимости от муниципального образования и типа МКД). Сравните: в ЕАО величина взноса - 6 рублей на 2014 год, 6,4 рубля - на 2015 год, 6,7 - на 2016 год, независимо от муниципального образования и типа МКД. В Амурской области порядок цифр такой: 7,10 руб./кв.м - для собственников жилых помещений, независимо от муниципального образования и типа МКД. Приморский край - 6,57 руб./кв.м, независимо от муниципального образования и типа МКД.

- Это за что нам такие преференции?

- Возможно, нам предложили такой щадящий этап вхождения в программу, приняв во внимание тот факт, что не во всех муниципальных образованиях собственники многоквартирных домов платили за капитальный ремонт, в основном это делали жители Хабаровска.

Но надо понимать: от этого средств, накопленных на счету, больше не станет. Накопим ли мы такими суммами и темпами на ремонт своего дома? Когда собственники будут принимать решение о проведении общего собрания, никто не запрещает и в последующие месяцы принимать решение о способе формирования фонда средств на капитальный ремонт и «усилить» свои отчисления дополнительными взносами, особенно если договорились об открытии специального счета.

Нужно тщательно взвесить свои потребности и возможности. Либо копим-копим на капремонт - и через пять лет выполняем ту или иную необходимую работу, при этом цена затрат будет ниже. Либо копим 7-10 лет - но теряем и на инфляции, на том, что стоимость ремонтных работ возрастает в геометрической прогрессии. Выигрывает тот, кто быстрее отремонтирует.

- Как это непросто всё предусмотреть - тем более, без опыта…

- После апреля 2014 у нас с вами остается право в дальнейшем принимать на общем собрании решения не только о дополнительных взносах, если почувствуете в них необходимость и реально оцените свои возможности по их уплате, но и о том, чтобы уйти со спецсчета (если не справляетесь) в «общий котел» или наоборот.

Разница лишь в том, что при отказе от спецсчета решение вступает в силу через месяц, а при решении об открытии спецсчета оно вступает в силу через два года. Но опасаться за свои средства в этом случае не стоит: те деньги, которые вы собирали, будут продолжать аккумулироваться уже на спецсчете.

- На подъездах появились объявления о предстоящих собраниях, но почему-то указано: вопрос о выборе способа формирования фонда капремонта инициирован тем или иным жильцом…

- А потому что это как раз компетенция собственников, а не управляющих организаций. Вы можете обратиться в управляющую организацию за помощью в подготовке необходимой документации - мы всем разослали проект бланка решения собственника по вопросам, выносимым на голосование при выборе способа формирования фонда капремонта. Кроме того, дали и необходимые рекомендации. Если у кого-то есть желание изучить документы заранее, можно обратиться за ними и в управляющую организацию, и к нам, в НП «ЖКХ-Групп». Но инициатива проведения собрания по этому вопросу, повторюсь, может исходить только от собственника.

- Когда речь идет об общем фонде, неизбежна, по-моему, «ревность»: почему тот дом будут ремонтировать раньше, а наш позже, почему тем внимания больше, а нам меньше? Как будет формироваться очередь?

- По каждому дому, попавшему в программу, будут установлены сроки на проведение ремонта того или иного элемента общего имущества. Всё зависит от даты ввода в эксплуатацию, даты последнего капитального ремонта, того, в каком состоянии находится на момент подачи заявки сам многоквартирный дом. Также время проведения капитального ремонта многоквартирного дома зависит от даты приватизации первого жилого помещения: чем она раньше - тем раньше попадает дом в программу. И третий существенный момент: насколько дисциплинированны в платежах собственники многоквартирного дома. Если дисциплина низкая - этот критерий будет тянуть дом в низ списка. Это касается домов на счете регионального оператора.

При открытии спецсчета тоже понятно: не накопили, вовремя не провели работу - появляются основания попасть в «общий котел», а там уже вступают в силу критерии, перечисленные выше.

Собственники помещений в многоквартирных домах, выбирая способ формирования фонда капитального ремонта, должны реально оценивать свои возможности по накоплению денежных средств. Можно открыть специальный счет - и столкнуться с тем, что в будущем накопленных денежных средств будет недостаточно для проведения капитального ремонта в соответствии со сроками, указанными в Программе капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, утвержденной на уровне правительства Хабаровского края. Ведь если ограничиться тем минимальным размером взноса, который установлен в крае, то не всем удастся набрать необходимую сумму.

При способе формирования фонда капремонта на счете регионального оператора все средства аккумулируются, и появляется возможность не ждать, пока ваш дом соберет нужную сумму, а провести ремонт в те сроки, которые указаны в программе.

Тем собственникам, чьи дома попали на более поздний срок, расстраиваться не стоит. Согласно закону, акутализация, корректировка программы в отношении каждого многоквартирного дома проходит раз в пять лет. Кроме того: если помимо естественного износа происходит что-то, связанное с разрушением элементов общего имущества (к примеру, сломался и не подлежит более эксплуатации лифт), то информацию об этом управляющая организация или ТСЖ передает в орган местного самоуправления, а оттуда сведения поступают региональному оператору.
- А если сейчас собственники обнаружат, что их дома вообще нет в программе?

- Есть соответствующая норма закона, предполагающая актуализацию программы не менее чем раз в год, ее пересмотр возможен даже чаще.

- Некоторые люди опасаются: мол, а не похоже ли это на «пирамиду», а вдруг она рухнет…

- Для того, чтобы оснований для таких опасений не было, и прописана норма о дополнительной ответственности правительства края. Но уверен, что такой ситуации никто не допустит.

Фото Вячеслава РЕУТОВА.