Кодекс «поправили» основательно

Собственники жилья все вопросы должны решать на общем собрании

Извечный вопрос «Кому на Руси жить хорошо?» в свете недавних изменений в сфере жилищно-коммунального хозяйства приобретает новый смысл. Согласно одобренному президентом России Дмитрием Медведевым федеральному закону от 4 июня 2011 г. № 123 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» припеваючи начнут жить наши коммунальщики - водоканал, энергосбыт и тепловые сети - ресурсоснабжающие организации. Почему?

Рассказывает Борис Гладких, руководитель саморегулируемой организации НП «ЖКХ-Групп»:

- Совсем скоро рынок оказания жилищно-коммунальных услуг начнет играть по новым правилам, что, прежде всего, касается сферы предоставления коммунальных благ цивилизации: воды, света, тепла и газа. Так, на основании решения общего собрания собственников в многоквартирном доме собственники помещений смогут оплачивать коммунальные услуги напрямую поставщику.

Правда, это не касается тех ресурсов, что были использованы на общедомовые нужды. То есть законом предлагается следующая форма взаимоотношения сторон: жильцы за своё потребление рассчитываются непосредственно с ресурсоснабжающей организацией (РСО), а вот за места общего пользования они платят управляющей компании (или товариществу собственников жилья), которая будет должна впоследствии перевести эти деньги все тем же РСО в 100%-ном размере.

Однако коммунальщики также смогут в полном объёме получать платежи с управляющих организаций (и ТСЖ), не заключая прямых договоров с собственниками, потому что законодательно за УК закреплена обязанность оплачивать все 100% коммунальных ресурсов вне зависимости от того, какую сумму перечислили за них сами жильцы. Выходит, что поставщики холодной воды или, скажем, электроэнергии в любом случае получат свои деньги. Но за чей счет?

На сегодняшний день ни в одном из городов Хабаровского края нет ни одного многоквартирного дома, где бы сбор платежей за коммунальные услуги производился в полном объеме. В среднем процент сбора колеблется в пределах 90-95%. Но есть дома, где не платит большая часть жильцов. Но даже 5-10% неплатежей - это огромные деньги! Возмещая их из своего кармана, управляющая организация или товарищество собственников жилья (жилищно-строительный кооператив) очень скоро может оказаться банкротом.

Естественно, правительство этого не могло допустить. И вот здесь нас ожидает самое интересное: с вступлением в силу нового федерального закона собственники будут нести субсидиарную ответственность друг за друга. То есть долги всего многоквартирного дома начнут пропорционально раскидываться на всех его жильцов: и на тех, кто ежемесячно оплачивает ЖКУ, и на тех, у кого уже задолженность перевалила 100-тысячный рубеж. Долг будет распределяться таким образом до тех пор, пока он не исчезнет. Догадываетесь, за чей счет? Правильно, за счет все тех же добросовестных плательщиков!
Вот и получается, что в выигрыше остаются только ресурсоснабжающие организации, наши монополисты. С другой стороны, такое, мягко скажем, незавидное положение других участников рынка - УК и собственников - дает возможность им объединиться и выработать ту стратегию поведения, которая будет приемлема для обеих сторон.

- Борис Михайлович, вы уточнили, что прямые платежи касаются только индивидуального потребления коммунальных ресурсов, а что же будет с оплатой общедомовых нужд, ОДН?

- С ОДН тоже не все однозначно. Отныне общедомовые нужды будут включены в графу «текущий ремонт».
Парадокс: вода и свет относятся к ресурсам коммунальным, а вот отвечать за их качество и оплату будут жилищники. Следовательно, и в данном случае ресурсоснабжающие организации решают проблему сбора средств через управляющие организации и ТСЖ и снова при помощи добросовестных плательщиков. Замечу, что эти вопросы не относятся к непосредственной форме управления МКД.

Кстати, если говорить об этом способе управления жилфондом, то здесь также не обошлось без изменений. Теперь прямое, без посредников, управление возможно только в тех домах, где количество квартир меньше 12. Иначе жильцам придется или создать ТСЖ, или выбрать УК.

С одной стороны, это верно. Даже двум людям договориться порой трудно, а здесь речь идет о дюжине владельцев! Но с другой же стороны, нас лишают права выбора, точнее, делают его рамки более жесткими. Отдавая предпочтение такой форме как ТСЖ, собственникам придется нелегко, ужесточились требования к его организации. Так, например, в законе появилась норма об обязательном подписании протокола общего собрания всеми без исключения собственниками, проголосовавшими за образование ТСЖ. В многоквартирном доме это не десятки, а сотни человек! А сам протокол подлежит обязательной государственной регистрации.

- Что еще ожидает желающих объединиться в товарищества собственников жилья?

- Положительное изменение - запрет создавать так называемые кустовые ТСЖ, в состав которых входит два и более МКД. В нескольких домах создание единого ТСЖ допускается, если общее число квартир не превышает 30. При этом если ваш дом уже находится в таком товариществе собственников жилья, то выйти из него будет несложно: достаточно большинству собственников вашего проголосовать «за».

Также довольно просто сегодня ликвидировать и обычное ТСЖ: инициативная группа собирает заявления собственников помещений, обладающих в совокупности более чем 50% голосов от голосов всех собственников помещений, о выходе из членов ТСЖ. И все. Никакого собрания не потребуется - ТСЖ автоматически должно быть расформировано.
Нельзя с этого момента организовывать товарищество в еще строящихся многоэтажках. Это станет дополнительной гарантией того, что не будет создано фальшивое ТСЖ, без участия собственников. Подобных примеров хватает везде, и Хабаровск не исключение.

Около месяца назад, если вы помните, возникла неприятная ситуация с таким вот самозваным ТСЖ. Владельцы квартир, прожив около двух лет в новом доме, были шокированы тем, что за их высоткой числится многомиллионный долг за неуплату ЖКУ.

Оказывается, правление ТСЖ, которое они и не выбирали-то, попросту присваивало себе деньги жильцов, не перечислив ни рубля на счета поставщиком коммунальных ресурсов. Чтобы таких случаев не было впредь, на возводимых домах муниципалитетом будут проводиться открытые конкурсы среди управляющих организаций. Управляющая компания, выигравшая конкурс, будет следить за МКД ровно до того момента, когда его собственники не определятся со способом управления.

- Еще одно нововведение касается создания совета дома, своеобразного домкома, не так ли?

- Верно. Сегодня, если в вашем доме не учреждено ни ТСЖ, ни ЖСК, а управление домом находится в ведении УК, то вы как собственники помещений обязаны на общедомовом собрании избрать некий совет своего многоквартирного дома, который призван, цитирую, «обеспечивать выполнение решений общего собрания».

Вроде идея неплоха. Но что делать, если жильцы не хотят организовывать совет и делегировать ему свои права? Если они и без него нашли общий язык со своей управляющей организацией и проблем не знают? Тогда инициативу по их созданию перехватят местные власти, которые в трехмесячный срок обязаны созвать общее собрание, на повестке дня - либо учредить ТСЖ, либо выбрать совет дома. Иного не дано. Выходит, закон нам попросту навязывает эту форму взаимодействия с УК, что прямо противоречит статье 30 Конституции РФ.

Данная статья гласит: каждый гражданин имеет право без всякого там закона создавать любые сообщества для защиты своих интересов. А вот принуждать его к вступлению в какие-либо объединения, напротив, совершенно недопустимо. Казуистика! Более того, в соответствии с изменениями ЖК РФ в компетенцию совета дома отнесён текущий ремонт. Это означает, что теперь на каждое свое действие управляющая компания обязана получить запротоколированное разрешение совета дома. В итоге застопорится и проведение текущего ремонта дома, и вся остальная ежедневная работа, потому что УК будут связаны регламентом действий и не смогут работать самостоятельно. Может так случиться, что из-за халатного отношения представителей совета к своим профессиональным обязанностям в доме возникнет аварийная ситуация - рухнул лифт. Так вот с точки зрения нынешнего законодательства, председатель совета МКД не понесет никакого наказания: ни административного, ни уголовного. Потому что его обязанности как главы совета никак в нынешнем законе не отражены. С моей точки зрения, это абсурд! В то же время председатели ТСЖ и ЖСК отвечают за свою работу по всей строгости закона. Так чем лучше глава совета МКД? Ничем.

- Борис Михайлович, какая, на ваш взгляд, самая существенная поправка, внесенная в действующий Жилищный кодекс?

- С моей точки зрения, самое важное изменение касается утверждения минимального перечня работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома. В ближайшем будущем федеральное правительство утвердит список таких работ.

Благодаря этому собственники будут вправе требовать от своей управляющей компании исполнения всего перечня указанных видов работ и услуг. И это правильно, у собственника появится еще один рычаг контроля за деятельностью своей управляющей организации. С другой стороны, наличие такого реестра гарантирует УК, что собственники не будут препятствовать проведению тех работ, что оказывают непосредственное влияние на безопасность их жизни и здоровья. То есть до недавнего времени если жильцы голосовали против капитального ремонта кровли, то управляющая компания не имела права к ней притрагиваться. А вот рухни крыша, ответчиком стали бы не эти  недальновидные собственники, а их управляющая компания! Сегодня же этого можно избежать с помощью законодательно закрепленного минимального перечня работ по содержанию и ремонту жилья.

- Что еще нас как собственников помещений ожидает?

- Непросто придется тем гражданам, которые пользуются льготами при оплате жилья и коммунальных услуг. С этих пор льготы будут предоставляться только не имеющим задолженности гражданам.

Еще одно изменение касается организации общедомовых собраний собственников. Теперь ежегодные собрания жильцов необходимо проводить в два этапа. Вначале оно должно быть созвано в очной форме, и только если не набран необходимый кворум, можно перейти к заочному голосованию. Это, очевидно, усложнит процесс их организации и проведения. Но вместе с тем, возможно, такое нововведение сделает более открытым принятие решений жильцами и повысит их ответственность за свой выбор как перед самими собой, так и перед управляющей организацией (и ТСЖ).
Расширяются полномочия наших жилищных инспекций: с принятием поправок в Жилищный кодекс они смогут контролировать то, как используется жилищный фонд, содержится общее имущество многоквартирных домов, соответствует ли порядок предоставления коммунальных услуг установленным требованиям и т.д.

Вообще, можно много говорить о тех изменениях, что за последнее время внесены в жилищное законодательство. Но пока складывается ощущение, что одним 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ…» мы не обойдемся.