Квадратный метр стабилен и в эпоху перемен

Конфуций в свое время сказал: «Не дай вам бог жить в эпоху перемен», но наша действительность настолько переменчива, что это уже стало стабильностью. Вот и первый осенний месяц показал, что рынок квартир Хабаровска продолжает свой уверенный рост. Как и ожидалось, квадратный метр жилья за сентябрь поднялся в цене на 1,04% (860,25 рубля), и она составила к концу сентября в среднем 83248,18 рубля.
И это не самый значительный рост средней стоимости жилья в городе. По многолетним наблюдениям средний показатель роста рынка в сентябре составляет 1,52%.
Показатель ниже среднего в текущем году обеспечил активный рост цен в августе и отсутствие снижения рынка в летние месяцы. В итоге среднемесячный темп за третий квартал составил 1,9%, что вполне соответствует многолетним показателям.
Рост рынка в сентябре обеспечили главным образом трехкомнатные квартиры новой планировки, у которых квадратный метр подорожал в центре города на 10,4%, ближе к центру - на 3,8%, в средней отдаленности - на 4% и на окраинах города - на 0,6%.
Поддержали их в стремлении вверх и цены у трехкомнатных квартир улучшенной планировки: в центре города рост стоимости квадратного метра составил 8,8%, ближе к центру - 8,6%, в средней отдаленности - 10,2% и на окраинах - 5,6%.
В районе престижности ближе к центру города у квартир новой планировки квадратный метр дорожал также у одно- и двухкомнатных квартир (0,7% и 2,8% соответственно), а у «хрущевок» подорожал квадратный метр жилья у двух- и трехкомнатных квартир (1,5% и 12% соответственно).
Был отмечен рост средней стоимости квадратного метра жилья и в других сегментах рынка.
Итогом таких активных изменений стоимости квадратного метра за месяц стало то, что самые дорогие квадратные метры жилья в городе предлагались на продажу к концу сентября в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в центре города по средней цене 115 тысяч 819 рублей.
А рекордсменами стали квартиры в доме по улице Калинина, 37, общей площадью свыше 100 квадратных метров, с ценой квадрата более 190 тысяч рублей.
При том, что средние показатели в городе пошли вверх, примерно в половине сегментов рынка цены на основной показатель снижались, хотя и не очень значительно. Так, в центре города дешевел квадратный метр у одно- и двухкомнатных квартир (-2,6% и -1,3% соответственно).
У однокомнатных квартир улучшенной планировки квадратный метр стал предлагаться на продажу дешевле во всех районах престижности: в центре города - на 3,8%, ближе к центру - на 9%, в средней отдаленности - на 4,6% и на 1,9% на окраинах.
Дешевел квадрат жилья со средним показателем -6% и у однокомнатных «хрущевок» ближе к центру, в средней отдаленности и на окраинах города.
К концу сентября самые доступные квадратные метры жилья предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по цене 32 тысячи 594 рубля. В этом же сегменте рынка предлагались и рекордно низкие цены - от 14 до 16 тысяч рублей за квадрат общей площади квартиры.
Принимая решение о покупке жилья, надо оценивать не только стоимость квадратного метра, хотя это и самый объективный показатель на рынке, но и другие качества квартиры, свои потребности и финансовые возможности.
Если у трехкомнатных «сталинок» квадратный метр самый дешевый, и общая цена за квартиру может быть меньше 1 миллиона рублей, далеко не каждого устроит качество такого жилья в деревянном разрушающемся доме с удобствами во дворе и печным отоплением.
Если обстоятельства позволяют, то предпочтительнее все же будет малосемейка по цене от 1 миллиона 500 тысяч рублей. Это все-таки более благоустроенное жилище и вполне подойдет для проживания одного-двух человек в течение нескольких лет. 
Высокий спрос на малосемейки подтверждает и рост цен на них в среднем по городу на 9,6%. Не отстают от них и другие однокомнатные квартиры.
Так в центре города средняя цена на такие квартиры выросла в среднем на 2,3% за счет квартир улучшенной планировки и «хрущевок», а на окраинах города цена на однокомнатные квартиры выросла в среднем на 9,1% за счет малосемеек (9,3%), квартир новой (2,9%) и улучшенной планировки (3%).
Цены, как правило, растут в тех сегментах, где сохраняется постоянный спрос. Вот и в сентябре текущего года активно дорожали квартиры улучшенной планировки в центре города: однокомнатные - на 4,2%, двухкомнатные - на 3%, и трехкомнатные - на 9,7%.
Квартиры «хрущевской» планировки выросли в цене в сегменте однокомнатных в центре (3,3%), двух- и трехкомнатных ближе к центру (1,2% и 8% соответственно) и трехкомнатных на окраинах города (6,2%).
Квартиры современных планировок можно разделить на две группы. Первая - это однокомнатные квартиры, которые более доступны по цене. Они в сентябре дорожали в районе престижности ближе к центру (2,7%), в средней отдаленности (4,%) и на окраинах (2,9%).
Спрос на них сохраняется из месяца в месяц. Ко второй категории можно отнести большие квартиры в центре города и ближе к нему. Этот сегмент пользуется спросом у людей с высоким уровнем доходов и как инструмент инвестирования. Цены на такие квартиры растут постоянно, хотя и с разным темпом.
В сентябре трехкомнатные квартиры в центре города стали предлагаться на продажу дороже на 5,7%, а ближе к центру на 0,6%.
В абсолютных цифрах также сохраняется первенство по ценам в этих сегментах. Так у трехкомнатных квартир новой планировки в центре города средняя цена предложения в сентябре составила 9 миллионов 122 тысячи рублей, но нетрудно здесь найти квартиры по цене и свыше 20 миллионов рублей.
В средней отдаленности и на окраинах большие квартиры новой планировки менее интересны инвесторам и состоятельным людям, поэтому спрос на них ниже, и соответственно цены предложения в этих сегментах рынка упали за месяц на 6,2% и 1,6% соответственно.
Тем не менее, цены здесь сохраняются на достаточно высоком уровне и не опускаются в среднем ниже 4 миллионов рублей.
Для тех категорий наших сограждан, которые ограничены в средствах, на рынке можно найти жилье дешевле 2 миллионов рублей в двух- или трехэтажных не деревянных «сталинках» на окраинах города, или даже дешевле одного миллиона, но в деревянных двухэтажных домах, построенных в 30-50-х годах прошлого века.
Сегодня перспективы рынка довольно определенны. Во-первых, из-за перехода на проектное финансирование из строительной отрасли уходят небольшие компании, потому что не могут получить банковские кредиты по разным причинам.
Но некоторые из них, у которых объекты построены не меньше чем на 30% и проданы квартиры как минимум на 10% всего объема, могут завершить строительство на прежних условиях долевого участия граждан с привлечением их денег.
Тем не менее, объемы ввода жилья такими фирмами сократятся в ближайшие 2-3 года. Это, конечно же, отразится на ценах - они продолжат рост. 
Во-вторых, на рынке останутся только крупные компании, как правило, межрегионального масштаба. Они будут строить на заемные средства, которые требуют обслуживания, что отразится на цене строительства и ценах на жилье в сторону их роста.
Кроме того, какой бы крупной не была компания, она тоже ограничена в объемах производства в отдельно взятом регионе, что приведет к сокращению строительства жилья и росту цен на него.
Поэтому можно смело утверждать, что снижения цен на жилье в ближайшие месяцы и даже годы не произойдет. А в Хабаровске продолжится стабильный рост цен до конца года со средним месячным темпом 1-1,5% и выходом основного показателя рынка недвижимости в среднем на уровень 85-87 тысяч рублей за квадратный метр общей площади жилья.
Александр ХВОРОВ.