Цены на квадратные метры выросли, а на квартиры… упали

Cамые дорогие квартиры традиционно предлагаются в новых домах в центре Хабаровска

Новый год на рынке жилья Хабаровска начался, вполне ожидаемо, с роста цен. За январь средняя стоимость квадратного метра в городе выросла на 0,45% (380,75 рубля) и составила к началу февраля 84715,5 рубля.
Основная причина январского роста цен, как в большинстве наблюдаемых лет, - инерция осеннего роста завершившегося года. Но в этом году на ситуацию оказали влияние и некоторые другие факторы.
В частности несколько сдержало рост на вторичном рынке введение 2%-й ипотеки. По многолетним наблюдениям средние показатели роста цен в январе были 0,66%.
В нынешнем году они стали ниже из-за перехода некоторых потенциальных покупателей на первичный рынок, где сегодня можно приобрести жилье без каких-либо рисков и по сходной цене, снизив тем самым спрос на вторичном.
Но значительно уйти вниз ценам на вторичном рынке не позволили растущие цены на первичном рынке из-за введения проектного финансирования, при котором у застройщика возрастают расходы и, соответственно, цены на возводимое им новое жильё, из-за необходимости обслуживания банковских кредитов.
Это не позволяет всем потенциальным покупателям предпочесть квартиры в новостройках.

Рекорд на улице Кавказской

Основными драйверами роста рынка в январе стали двухкомнатные квартиры. В частности самые многочисленные на рынке двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города и ближе к нему, у которых рост средней стоимости квадратного метра составил 2,5% и 2,6% соответственно. У двухкомнатных квартир улучшенной планировки рост стоимости «квадрата» был отмечен во всех районах престижности: в центре города он составил 2,3%, ближе к центру - 4,2%, в средней отдаленности - 3,1% и на окраинах - 1%.
У двухкомнатных «хрущевок» рост стоимости квадратного метра наблюдался ближе к центру города и на окраинах (1% и 4,4% соответственно).
Такая картина роста цен лишний раз подтверждает, что у наших сограждан большая проблема с доходами, поэтому они вынуждены приобретать более доступное жилье улучшенной планировки или «хрущевки», увеличивая спрос в этих сегментах рынка. А если уж появилась финансовая возможность, за счет продажи унаследованного жилья или кредита, то предпочитают двухкомнатные квартиры новой планировки в центре города или ближе к нему.
Сохраняется спрос на трехкомнатные квартиры новой планировки, что повлекло рост стоимости квадратного метра у них ближе к центру города (9,1%), в средней отдаленности (8%) и на окраинах (1,2%). Альтернативой квартирам новой планировки, видимо вынужденной, в нашем городе стали трехкомнатные «брежневки», у которых «квадрат» стал предлагаться на продажу дороже в центре города, в средней отдаленности и на окраинах (в среднем на 11,4%).
У однокомнатных квартир новой планировки квадратный метр общей площади жилья подорожал только в средней отдаленности от центра и на окраинах города (1,6% и 3,8% соответственно), что также подтверждает тезис о желании получить лучшее жилье и недостаточность доходов для этого. Дорожал «квадрат» у однокомнатных «хрущевок» в центре города (1,2%) и в средней отдаленности (2,7%), а у однокомнатных квартир улучшенной планировки рост был отмечен лишь в средней отдаленности от центра города (5,8%).
Самые же высокие цены за квадратные метры жилья запрашивают на рынке Хабаровска в сегменте однокомнатных квартир новой планировки в центре города. Здесь они в январе составили в среднем 119 тысяч 301 рубль за «квадрат». А рекорд в январе сохранился за двухкомнатной квартирой на улице Кавказской общей площадью 61 квадратный метр и с ценой одного метра 203 тысячи 279 рублей.
В целом по городу квадратный метр жилья у однокомнатных квартир за январь стал предлагаться на продажу в среднем на 1,5% дешевле. В этом заметную роль сыграли немногочисленные малосемейки, у которых квадратный метр стал дешевле в среднем по городу на 9,6%.
Подешевел «квадрат» у однокомнатных «хрущевок» ближе к центру (-8,3%) и на окраинах (-6,4%). А в самом многочисленном сегменте однокомнатных квартир новой планировки ближе к центру снижение средних цен предложения составило -1%.
Ниже стали цены на квадратный метр трехкомнатного жилья в сегменте квартир новой планировки в центре города (-4%), а «хрущевок» в центре (-2,7%), в средней отдаленности (-12,7%) и на окраинах (-0,8%). Также снизились цены «квадрата» у квартир улучшенной планировки ближе к центру (-4,3%).
По итогам января самые доступные по цене квадратные метры жилья предлагались на продажу в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 41 тысяча 485 рублей. А рекордом низкой стоимости стала трехкомнатная «сталинка» в районе «Амуркабеля» с ценой 8 тысяч 518 рублей за один квадратный метр.

Какое жильё самое доступное

В отличие от подорожавшего квадратного метра, цена на квартиры в Хабаровске в январе стала ниже на 0,66% и составила в среднем 4 миллиона 237 тысяч рублей. При этом медианная цена квартиры сохраняется в городе на одном уровне уже не первый месяц и составляет 3 миллиона 800 тысяч рублей. И этот показатель более точно отражает ситуацию на рынке.
Дело в том, что при недостаточно большом объеме предложения, который существует в краевом центре, появление на нем или снятие с продаж нескольких квартир с высокими ценами оказывает влияние на средние цены.
Например, в декабре прошлого года средняя цена трехкомнатных квартир новой планировки в центре города была свыше 10 миллионов рублей за счет того, что квартир по цене свыше 10 миллионов было 3%, а в январе их осталось 2,5%, и средняя цена квартиры в этом сегменте упала на 1,2 миллиона рублей.
Поэтому медианная цена игнорирует эти отдельные местные колебания и отражает более точно ситуацию с ценами на жилье в городе.
Это подтверждается и ситуацией с ценами на квартиры в январе. Теоретически при росте средней стоимости квадратного метра должна вырасти и средняя цена квартиры. Но мы этого в январе не наблюдаем. Наиболее заметно это несоответствие проявляется в отдельных сегментах рынка.
Так у однокомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности и на окраинах города «квадрат» вырос в цене, а средние цены на квартиры стали ниже (-6,8% и -2,8% соответственно). Видимо, дело в том, что средние площади выставленных на продажу квартир в этих сегментах уменьшились.
Аналогичная ситуация сложилась в январе в сегменте двухкомнатных квартир новой планировки в центре города и ближе к нему - при росте стоимости «квадрата», цены на квартиры в этих сегментах стали ниже (-5,7% и -2,2% соответственно). А в этих сегментах квартир новой планировки традиционно предлагается на продажу самое большое количество квартир. Поэтому и велико их влияние на общую ситуацию с ценами.
По-прежнему сохраняется спрос на доступное по ценам жилье, что влечет рост цен на такие квартиры. Вот и в январе продолжали дорожать квартиры улучшенной планировки всех размеров в центре города со средним показателем 11,2% и на «хрущевки» ближе к центру города (в среднем на 3,6%). Дорожали трехкомнатные квартиры этих планировок и на окраинах города: «брежневки» - на 3,9%, «хрущевки» - на 0,4%.
Самые доступные квартиры предлагались в январе на продажу, помимо малосемеек, в сегменте двухкомнатных квартир сталинской планировки в средней отдаленности от центра города по средней цене 2 миллиона 108 тысяч рублей. А рекордно низкая цена (690 тысяч рублей) запрашивалась за квартиру с самым дешевым квадратным метром в доме на «Амуркабеле».
Самые дорогие квартиры традиционно предлагаются в новых домах в центре города. В январе в этом сегменте предлагались несколько четырехкомнатных квартир общей площадью каждая свыше 200 квадратных метров и по цене свыше 20 миллионов рублей за штуку. А рекорд цены принадлежит квартире на улице Шеронова общей площадью 233 квадратных метра за 26,5 миллиона рублей.
В ближайшей перспективе можно ожидать незначительного роста рынка жилья в городе из-за увеличения средних цен квадратного метра, но в связи с нынешними особенностями рынка, в первом квартале, возможно, его снижение на минимальные величины, но не более 0,5% в феврале или марте.
Во втором квартале вплоть до традиционной летней стагнации сохранится большая вероятность роста рынка на минимальные значения 0,2%-0,5% в месяц.

Александр ХВОРОВ.
(Обзор подготовлен по данным сайта FarPost.ru).