ЖКХ: связанные одной цепью

Хорошо, когда в совете дома неравнодушные люди!

- Мы никак не можем обязать управляющую компанию «ДВСРК» выполнять наши решения. Собрание провели, протокол подписали, принесли, а директор мне: протокол ваш неправильный и решение неправильное, - возмущается председатель совета многоквартирного дома №9 по Матвеевскому шоссе в Хабаровске, Вячеслав Тамаров. - А все потому, что дом проголосовал против непосредственного способа управления, за который так ратует директор этой компании Андрей Солёнов.

Дом на Матвеевском шоссе - обычная кирпичная пятиэтажная «хрущевка» с тремя подъездами. В городе таких полным-полно. И в этом самом обычном доме, как требуют поправки к Жилищному Кодексу, создан совет дома: председатель, четыре «рядовых» члена и три старших по подъездам. И эта группа неравнодушных собственников упорно пытается найти общий язык с управляющей компанией. Не получается.

- Уж очень им хочется не возиться с нашим ОДН, вот они и настойчиво предлагают нам перейти на непосредственный способ управления, - вступает в разговор член совета дома Александр Борисов. - А кто должен разбираться с самовольными подключениями в доме? Естественно, управляющая компания. Если до нового года потребление по ОДН у нас составляло 5-8% от показаний квартирного счетчика, то с января вдруг стали выставлять от 30% до 65%. 4,5 тысячи киловатт в месяц на дом - это в какие ворота? Мы, естественно, давай писать жалобы. А директор нам - переходите на непосредственный способ управления, и все у вас будет хорошо...

Как избавиться от ОДН

На самом деле, с 1 июля вступили в действие некоторые положения новых правил предоставления коммунальных услуг (утвержденные постановлением правительства России №354), которые обязывают управляющие организации оплачивать общедомовое потребление (ОДП) ресурсов снабжающим организациям и собирать плату за это с жильцов. То есть, между поставщиками электроэнергии, воды, тепла и потребителями этих ресурсов возникает посредник, который и понесет убытки, если жильцы откажутся оплачивать ОДН, ОДП, и т. д., и т. п.

- Статья 155 Жилищного Кодекса определяет, что собственники помещений в многоквартирном доме плату за коммунальные услуги вносят своей управляющей организации,- продолжает Вячеслав Тамаров.- Но общее собрание собственников может принять решение о внесении платы напрямую ресурсоснабжающей организации, за исключением услуг, потребляемых при использовании общего имущества. «УК «ДВСРК», подписав некое соглашение с «Хабаровскэнергосбытом», противоречащее, на мой взгляд, букве закона, передала ему право на получение оплаты непосредственно от самих собственников. При этом полностью отстранилась от проблем, связанных с ОДН.

То есть, энергетикам ваш ОДН до лампочки. Они следить за вашими сетями и вовсе не обязаны. Счетчик накрутил - давайте деньги. А управляющая компания - коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. И если у нее нет материальной заинтересованности выявлять те же посторонние подключения, она это и старается не делать.

- В управлении ООО «УК «ДВСРК» сегодня 125 домов. В июле наших три дома выбрали непосредственный способ управления. Основная масса домов оснащены общедомовыми приборами учета. Снятие показаний с этих приборов проводится зачастую без нашего участия и без представителей советов домов, - сообщил директор управляющей компании «ДВСРК» Андрей Солёнов. - Более того, во многих домах, как и на Матвеевском шоссе, 9, установленные приборы не приняты на коммерческий учет. Есть только акт о физической его установке. Простите, но это не одно и тоже. Я считаю, что люди в этих домах могли смело не платить за ОДН. В отсутствие акта ввода в эксплуатацию прибора законных оснований взыскать с них деньги до 1 июля сего года у энергетиков не было.

Казалось бы, закон пытается заинтересовать рублем управляющие компании следить за внутридомовыми сетями: чем ниже ОДН, тем меньше у них убытков. Законодатели предполагали, что при таком положении дел жилищники должны зашевелиться. И они зашевелились. Только совсем в другом направлении.

Кому в ЖКХ жить хорошо?

Одни управляющие компании предлагают собственникам жилья по решению общего собрания платить за общедомовое потребление напрямую поставщикам ресурсов. А решение собственников - закон для управляющей компании. Другие, в частности, УК «ДВСРК», рекомендуют рассмотреть вопрос об изменении способа управления на непосредственный. Тогда у управляющей компании будет меньше забот.

- Действительно, нам выгодно, если все наши дома перейдут на непосредственный способ управления, - прямо признал Андрей Солёнов. - Заключат с нами договоры на санитарное и техническое обслуживание. Что позволит сотрудничать с собственниками данных домов на прежних условиях, а в некоторых случаях их улучшить. Правда, ни один дом не оплачивает все 100% счетов. Если способ управления оставить прежним, мы должны будем компенсировать поставщикам ресурсов их затраты в полном объеме, а жильцы полностью нам не оплатят счета.

Как говорит Андрей Александрович, сначала будут блокированны лицевые счета домов для оплаты энергетикам по решению суда. А потом компания будет вынуждена прекратить деятельность на данных домах ввиду отсутствия средств.
То есть, плакали ваши накопленные на ремонт денежки. И ремонт и прочие работы тоже плакали. Дом продолжит ветшать, а чтобы привести его в порядок, собственникам придется скидываться по-новой.

- Чтобы не попасть в подобную ситуацию, мы советуем собственникам не копить деньги, а тратить их на ремонт, - предостерегает начальник отдела по развитию новых форм управления недвижимостью администрации Хабаровска Полина Шутова. - А для этого нужно ежегодно проводить общее собрание собственников и выносить на его повестку вопрос о ремонте. Напомню, для текущего ремонта достаточно большинства голосов, для капитального, а также для сдачи общедомового имущества в аренду - две трети голосов.

Как лучше управлять

Сегодня существует три способа управления многоквартирным домом: непосредственный, товариществом собственников жилья (ТСЖ), и управляющей организацией.

При непосредственном способе управления каждый собственник сам (или его доверенное лицо) заключает договоры на поставку воды, тепла, электричества в его квартиру и дом, сам нанимает дворников-уборщиц и других специалистов, то есть, все вопросы, касающиеся обслуживания дома, решает сам.

- Как показала практика, этот способ хорош для управления маленькими двухквартирными - двенадцатиквартирными домами. Там, где людям легко договориться, что они будут делать, кого нанимать, и как платить за те или иные работы, - делится опытом Полина Шутова. - В больших домах такой способ управления эффективен, если среди собственников есть специалист в коммунальных вопросах, которому в доме доверяют и готовы подтвердить это письменной доверенностью. Но, к такому способу управления готов далеко не каждый дом.

ТСЖ - это некомерческое товарищество, которое создается собственниками помещений дома для его содержания. Товарищество заключает договоры с поставщиками ресурсов, нанимает для обслуживания дома необходимый персонал, собирает с жильцов средства и оплачивает работы по дому. Организовывать товарищество целесообразно тоже далеко не в каждом доме.

Что касается управляющей компании (УК) - это коммерческая структура, которая оказывает услуги по управлению и по содержанию дома за определенную плату. Она нанимает подрядные организации для оказания тех или иных услуг, содержит штат специалистов, необходимый для обслуживания целой группы домов, заключает договоры с поставщиками коммунальных ресурсов, и так далее. По идее, при таком способе управления участие собственников может быть самое минимальное. Заплатил денежку - и все тебе сделают специалисты. Да только на деле не так все радужно.

Не договоримся - не будем работать

- Соседний дом особо не задумывался. Принесли бланки голосования, собственники их подписали и оказалось, что решением общего собрания перешли на непосредственный способ управления, - приводит пример старшая второго подъезда дома Валентина Кириченко. - Функции управления компания «ДВРСК» с себя сняла, а тариф управляющей компании не стал меньше на 10,6% от общего платежа - это та часть, что идет на услуги управления домом. То есть, с управлением вы кувыркайтесь сами: сами со всеми водоканалами да энергетиками заключайте договоры, сами следите за своими проводами, а деньги за это все равно платите нам. Как так?

На это Андрей Александрович отвечает просто: он коммерсант, цена - расчетно-договорная. Согласятся потребители его услуг, значит подпишут договор и будут работать. Не согласятся - попытаются договориться. Не договорятся - не будут работать.

- Вместо того, чтобы нам помочь, проконсультировать, подсказать, Андрей Александрович везде пытается воспользоваться нашей неосведомленностью в специфике ЖКХ, правовой неподготовленностью и навязать свою волю, - разводит руками Вячеслав Тамаров. - Он в упор нас слышать не желает.

- Я никому способ управления не навязываю. Собственники каждый год обязаны рассматривать способ управления. Приняли решение в этом доме не менять способ управления, значит, будет у них все по-старому, - говорит Андрей Солёнов. - Но представленный протокол не содержит кворума. Решений не принято. Требуют от нас в квартиры счетчики ставить! Это не наши полномочия. Оборудовать квартиру приборами должен сам собственник. Голосуют за ремонтные работы, а объемы и средства не указаны... Мне обидно за подобные действия совета дома и невыполнения графика планируемых работ в доме.

А собственники не сдают оригиналы в руки директора управляющей компании потому, что попросту ему не доверяют. Предлагают копии и письменное обязательство предоставить оригиналы в случае суда. Взявшись за дело, совет этого многоквартирного дома столкнулся со множеством несовпадений.

- Когда мы сами проводили собрание, мы прошли по всем квартирам. Выяснили, где сколько собственников.

Участвовали практически все, - рассказывает Вячеслав Тамаров. - Двоих вообще не смогли разыскать, трое уже давно в мире ином, а до сих пор числятся в реестре собственников, который имеется в управляющей компании и используется при подсчете голосов.

Немало квартир, где давно сменились собственники. Более того, мы по факту обнаружили двух или трех собственников в тех квартирах, в которых по реестру указан один. И где после этого гарантия, что в управляющей компании не изменят наше решение так, как это им выгодно?

- Директору управляющей компании нужны оригиналы голосования собственников потому, что у него заключен договор на управление с каждым собственником, а не с советом дома, - объясняет Полина Анатольевна. - Но я не знаю такого законодательного акта, согласно которому собственники обязаны ежегодно пересматривать способ управления. Общее собрание проводить раз в год обязаны. А способ управления при этом пересматривать вовсе не обязательно. Если они сочтут нужным, это можно сделать в любое время: на очередном собрании или созвать внеочередное. А протокол собрания Матвеевского шоссе, 9, действительно оформлен неверно.

Полина Анатольевна обращает внимание на то, что голоса нужно считать не «по головам», а по долям собственности. То есть, считать квадратные метры, которыми владеет голосующий собственник. Оборудовать приборами учета квартиры должны сами собственники. А что касается ремонта, на самом деле в решении нужно прописывать объемы и стоимость работ. А чтобы это сделать, до собрания необходим диалог с управляющей компанией.

Во-первых, специалисты управляющей компании делают технический осмотр дома и им известно, где и что нужно срочно ремонтировать. Во-вторых, информацией о сборах платежей с дома и о стоимости тех или иных работ тоже владеет управляющая компания.

Куда уходят наши деньги

Конечно, эти данные - не секрет. Они выставлены на сайте группы компаний «ДВСРК». Но оперировать ими простому жильцу - непрофессионалу в сфере ЖКХ очень непросто. Открываем, смотрим. Капитальный ремонт - работы с 2008 года не проводились. К 2011 году на счете дома накопилось 218 тысяч рублей, плюс поступившие платежи за прошлый год - 75 тысяч рублей.

Что касается текущего ремонта, указаны работы во втором и третьем подъездах на суммы 66 и 67 тысяч рублей. Всего истрачено 134 тысячи рублей, а в поступлениях платежей значится без малого 123 тысячи рублей. Судя по этому отчету дом еще и остался должен.

- Да в подъездах ремонт лет двадцать не делали. А так, как его сделали, я сама бы лучше смогла. Да и в 30 тысяч за подъезд вполне бы уложилась, - уверена старшая первого подъезда Валентина Ульянова, профессиональный строитель. - С нас взяли 67 тысяч рублей, а сметы в отчетах не показали. Куда ушло столько денег?

Вопросов, куда именно тратятся деньги, у собственников много. В частности, из каких затрат складывается тариф 27,7 рубля за квадратный метр? Смотрим на сайте. И что видим? Цифры, рассчитанные администрацией Хабаровска в 2010 году для нанимателей жилых помещений в муниципальных домах. Во как! Еще и автоматически без всяких общих собраний с 1 июля проведена индексация на 12%.

Ищем перечень работ и услуг на этот дом со стоимостью работ. Его нет! Зато есть порядок оказания этих услуг на все подряд дома. Перепечатка постановления с периодичностью работ, но без указания их стоимости (ставок тех же дворников-уборщиц, расходов на дератизацию и прочие мероприятия). И как по такому перечню выяснить, что сколько стоит в нашем доме? Как решать, на чем можно сэкономить, а какие работы предложить добавить?

- У управляющей компании должен быть перечень работ по содержанию общего имущества на каждый дом со стоимостью работ. Размер платы за содержание и ремонт жилья рассчитывается исходя из этого перечня, - консультирует Полина Шутова. - И перечень, и размер платы должны быть утверждены общим собранием собственников. Устанавливать плату в одностороннем порядке управляющая компания права не имеет.

Не найдя ответа на все свои вопросы и претензии, собственники дома №9 по Матвеевскому шоссе обратились в Государственную жилищную инспекцию по Хабаровскому краю. Ответ пришел. Его краткое содержание: жалуйтесь на свою управляющую компанию в «ЖКХ-групп». Эта саморегулируемая организация и обязана призывать к порядку своих членов и быть гарантом перед жильцами. Как выяснилось, «ДВСРК» не является членом «ЖКХ-групп». Главный надзорный орган ЖКХ почему-то не имеет такой информации и отписал жалобу, по сути своей, «на деревню дедушке».

И где после такого ответа собственникам искать управу на управляющую компанию?

Один вопрос - пять ответов

- На самом деле законодательство в сфере ЖКХ очень разнообразно и порой противоречиво. Эту сферу регулирует и жилищный кодекс, и гражданский кодекс, и административный кодекс. На один вопрос можно дать пять ответов и все они будут правильными, - говорит Полина Шутова. - И чтобы собственникам было хоть немного легче в этом разобраться, мы проводим обучающие курсы, бесплатные для их слушателей. Более того, получить консультацию по своим вопросам члены советов многоквартирных домов могут в комитетах по управлению своими округами. В каждом отделе ЖКХ есть сектор по развитию новых форм управления недвижимостью.

Раз в квартал проводится обучение для председателей ТСЖ, бухгалтеров ТСЖ, советов многоквартирного дома. Этот курс рассчитан на собственников жилья, обладающих нулевым или близким к нулю уровнем знаний в сфере ЖКХ.
Записаться на это обучение можно также в комитете по управлению своим округом.

Обратиться в сектор по развитию новых форм управления недвижимостью можно по телефонам: в Центральном округе - 32-79-82, в Южном округе - 54-50-69, в Железнодорожном округе - 31-59-77, в Северном округе - 41-95-58.

Татьяна ВАН.