Взаимоотношения собственников жилых помещений и управляющих компаний в большинстве своем сложны и малодоверительны. Не понаслышке о проблемах в этой сфере знают депутаты Хабаровской городской думы. К ним часто обращаются жители их округов с жалобами на бездействие своих управленцев. В эту самую анатомию отношений между управляющими компаниями и собственниками жилья вникли народные избранники в составе комитета по бюджету, финансам и экономическому развитию Хабаровской городской думы.
- Как решить текущие проблемы, как организовать сбор средств на необходимые нужды, как благоустроить дворы, какие механизмы использовать - весь этот круг вопросов сегодня довольно сложен, потому что опоясан многими нормотворческими и законодательными нормами. А для того, чтобы в этом процессе участвовать, сегодня надо знать жилищное законодательство, - отметил председатель комитета Валерий Казаченко.
Хочешь
ремонт - плати
О том, как выстраивается работа с населением, о проблемах и достижениях в этой работе депутатам рассказали специалисты одной из крупнейших управляющих компаний в городе ООО «ДВ-Союз». В ведении организации находится 347 многоквартирных домов в Индустриальном районе краевой столицы. Из них только 65 домов находятся в технически исправном состоянии, остальные нуждаются в ремонте.
В Хабаровске большая часть домов построена еще в середине прошлого века. Отсюда вопросы ремонта и содержания такого жилого фонда для управляющих компаний стоят гораздо острее, чем в новых домах. При этом по закону тарифы за содержание и ремонт утверждают сами собственники.
- Для собственника, который не совсем понимает структуру инженерных сетей или ремонта кровли, главный вопрос в цене - меньше платить. Чтобы привести дом в нормальное состояние, нужно платить не по 20 рублей с квадратного метра, как сегодня, а по 100 рублей. Но мы понимаем, что ни один собственник этого не потянет. Поэтому на данный момент мы содержим фонд в таком состоянии, чтобы оно не продолжало ухудшаться, - рассказал депутатам заместитель генерального директора ООО «ДВ-Союз» Олег Кустов.
С появлением регионального оператора капремонта у управляющих компаний исчезла необходимость решать этот вопрос. Необходимость исчезла, а проблема осталась, сетуют коммунальщики. В графиках на капитальный ремонт дома «ДВ-Союз» записаны на 2035-2040 годы.
- Жильцы прекрасно понимают, что ждать столько лет не будут, и принимают решение о том, чтобы сделать управляющим спецсчетом свою управляющую компанию и самостоятельно регулировать проведение капитального ремонта, - отметил Олег Кустов.
Но здесь есть другая проблема - малоэтажные дома по 12-14 квартир. Если девятиэтажки, пятиэтажки могут собирать большие суммы, то двухэтажки, каким бы ни был тариф за ремонт, необходимые средства не соберут. А ремонт кровли, к примеру, что в одноподъездном девятиэтажном доме, что в двухподъездном двухэтажном доме, стоит одинаково. Таких домов у «ДВ-Союз» 86 и, как отмечают в управляющей компании, ни аварийными, ни ветхими их признать нельзя.
- Пока выход в этой ситуации такой:  мы будем проводить голосование и определять только те работы, которые нужны для поддержания дома в нормальном состоянии. Мы будем убирать работы, без которых можно обойтись, к примеру, за счет снижения периодичности уборки. При этом тариф повысится, он будет не 40 рублей, а около 60 рублей. Таким он будет около трех лет. За это время мы наберем деньги на ремонт кровли, но остальные вопросы рассматриваться не будут, - предложил Олег Кустов.
Когда
в товарищах согласья нет…
Но даже если у дома достаточно денег на ремонт, между управляющей компанией и собственниками возникают трения. Часто жильцы не соглашаются с предложениями своих управленцев направить средства на решение первоочередных задач, таких, к примеру, как ремонт кровли. Вместо этого, как рассказывают специалисты «ДВ-Союз», одним собственникам нужен подъезд, другим - подвал, третьим - благоустройство двора.
- Сейчас получить нормальное, взвешенное решение собственников очень трудно. Мы выносим на их рассмотрение тот перечень работ, который необходимо выполнить в доме, по результатом заявлений и жалоб самих собственников, - добавил Олег Кустов.
В ходе разговора городские депутаты заострили внимание на том, как происходит взаимодействие с жильцами, насколько оно результативно. Специалисты управляющей компании напомнили, что для того, чтобы принять какое-то решение, необходимо провести собрание собственников жилых помещений очное, а затем заочное. Не секрет, что в большинстве домов очные собрания либо вовсе не удается провести, а если даже люди и собираются, то собрание превращается в балаган. В таких случаях УК имеют право прибегнуть к заочной форме. Листы с вопросами для голосования разносятся по квартирам, а через 10 дней собираются, и ведется подсчет голосов. Эту форму коммунальщики считают наиболее эффективной, так как есть хоть какая-то обратная связь.
Еще одна форма, которую «ДВ-Союз» активно использует в своей работе - это советы многоквартирных домов. Как рассказала начальник отдела по работе с населением управляющей компании Ольга Мурзина, сегодня в 347 домах создано 195 советов МКД, которые активно работают.
- С людьми взаимоотношение налажено. Если первый год было немного тяжеловато, то сейчас люди приходят и сами изъявляют желание создать в своем доме МКД. Они запрашивают финансовый отчет, смотрят, сколько денег есть в доме, определяют работы, мы составляем смету, и совет определяется, что необходимо выполнить в первую очередь. В последнее время у нас практикуются совместные совещания. Совет МКД приходит к нам, и наши специалисты разъясняют вопросы, интересующие жильцов, чтобы представители совета рассказали это собственникам, - сказала Ольга Мурзина.
Сколько стоит содержание
и ремонт
Между тем, один из основных вопросов, который был поднят депутатами, - это формирование тарифов. Народные избранники попросили специалистов управляющей компании рассказать, по каким принципам происходит начисление тарифа в том или ином доме.
Основные документы, которые используются при формировании тарифа - это Жилищный кодекс, постановление правительства о составе общего имущества и приказ Госстроя, а также нормативные документы, по которым производится полный расчет. В Жилищном кодексе определены составляющие размера оплаты - это услуги управления, содержание жилищного фонда и ремонт. Договор управления, который заключается с собственниками, определяет перечень работ, необходимых по содержанию общего имущества - содержание конструктивных элементов, инженерного оборудования, санитарное содержание и услуги сторонних организаций:  вывоз твердых бытовых отходов, дезинфекционная станция, обслуживание приборов учета и так далее.
- Исходя из этого, мы заключаем договоры и определяем цену каждой работы. Когда все это сделано, мы доводим до граждан, что расчет размера оплаты произведен, просим принять участие в согласовании тарифа на очередной год. Жильцов уведомляем через объявления в квитанции и через объявления на стендах. Как правило, на согласование тарифов откликается мало собственников, большая часть вспоминает об этом через три-четыре месяца, при этом тариф они не утверждают, - рассказала зам директора ООО «ДВ-Союз» по финансово-экономической деятельности Вера Дударева.
Если жильцы не участвуют в утверждении тарифа, то по договору управления управляющая компания имеет право повысить тариф в одностороннем порядке на уровне инфляции. Уровень инфляции управляющим компаниям предоставляет администрация города. Здесь стоит отметить, что при расчете тарифов используются прогнозируемые цифры, даже если реальный уровень инфляции оказывается выше, то управляющая компания не меняет рассчитанные тарифы.
- Обычно уже в сентябре мы приступаем к расчету тарифа на очередной год. Мы двигаемся к максимальной прозрачности, и жильцы могут видеть, какие услуги включены, состав работ, периодичность выполнения, то есть полную информацию, - добавила Вера Дударева.
Сегодня тарифы в домах, находящихся под управлением «ДВ-Союз», варьируются от 23 рублей до 30 рублей. Как отмечают сами коммунальщики, в прошлом году во многих домах тариф поднялся на 12 рублей. На этот шаг пришлось пойти из-за того, что жилой фонд с каждым годом ветшает.
Отвечая на вопрос депутатов, насколько люди понимают и принимают тарифы, Вера Дударева отметила, что поначалу жильцы кричат и возмущаются, потому что считают, что управляющая компания их обманула. Но потом специалисты начинают объяснять, показывать, как формировался тариф, где-то собственники соглашаются, а где-то достигается компромисс и тариф немного снижается.
Подводя итоги встречи, Валерий Казаченко отметил, что роль депутатов между своими избирателями и управляющими компаниями разъяснять и помогать взаимодействию сторон.
- Наша задача организовать людей и наладить их взаимодействие с управляющими компаниями, через организованные формы - советы МКД, тогда появятся цивилизованные отношения. Сейчас в соответствии с новыми требованиями законодательства должен быть письменный запрос, решение собрания собственников жилого помещения, на основании этого решения выполнение в установленные сроки управляющей компанией всех видов работ. Да, здесь не все идеально, в наших жилищных отношениях очень много проблем. Но если такой уровень отношений, который есть на сегодня у «ДВ-Союз» со своими жильцами, был бы и у остальных управляющих компаний в городе, было бы цивилизованней. Нужно у народа постоянно вызывать интерес к познаниям жилищно-коммунальных отношений. А как это сделать? Надо напоминать, что если они платят деньги, то они должны знать, на что эти деньги расходуются, - подчеркнул Валерий Казаченко.