Земельный кодекс: это только присказка - сказка впереди

Скоро уже полгода, как принят Земельный кодекс, но стоит тишина. Народ в очередь за землей не строится. Правильно делает или зря? Земельный кодекс еще не дошел до сознания масс? А пора бы уже овладевать его азами, чтобы потом не кусать локти. Ибо каждый из нас на земле живет, каждое предприятие на земле стоит. И этот новый закон вопрос поставил ребром: быть или не быть собственником земли?

Первый подступ к этой теме так же категорично развел точки зрения моих собеседников. Заместитель начальника отдела комитета по земельным ресурсам края Павел МАЛЬГИН твердо стоит за то, чтобы народ становился собственником земли. А начальник земельного управления министерства имущественных отношений края Николай ФРОЛОВ не менее убежденно назвал земельную собственность рудиментом рабовладельчества. И в этом противоречии, кажется, есть резон.

Для справки. В Англии вся земля находится в собственности у королевы, и ее берут в долгосрочную аренду. В Китае вся земля является государственной собственностью, и ее дают в аренду на срок до 49 лет. В США есть закон, поощряющий передачу земли из частной собственности в федеральную. В России отныне по Земельному кодексу земли будут поделены на федеральные, земли субъектов федерации и земли муниципальные. Часть этих земель может остаться в соответствующей данному уровню собственности и сдаваться в аренду. И часть этих земель может перейти в частную собственность либо граждан, либо юридических лиц - со всеми вытекающими для частной собственности последствиями.

«Тема больно какая-то склизкая»

- Наверное, самый простой вопрос: что делать владельцу частного дома с приусадебным участком, если он еще не оформлен в его частную собственность? Что делать с садовым участком, с участком земли под гаражом?

- Владелец дома имеет право получить этот участок земли в частную собственность бесплатно, но в пределах нормы для каждого муниципального образования. Причем только один раз. А землю сверх нормы - выкупить или оформить в аренду. Садовый участок также бесплатно оформляется в собственность лишь однажды. Участки земли под временными гаражами в собственность переходить не будут, они оформляются договорами аренды.

- А если человек присмотрел участок земли в городе и решил его купить, чтобы построить дом? Это уже разрешается?

- На этот вопрос есть только один однозначный ответ. Можно купить приглянувшийся участок земли, только если на нем стоит частный дом. Скорее наоборот - покупается частный дом с усадьбой, и, пожалуйста, стройте новый дом. Это самый простой и надежный вариант.

В соответствии же с Земельным кодексом есть такая процедура. Муниципалитет выставляет на торги участки под строительство жилья. Если выиграл конкурс, то получаешь право заключить с мэрией договор на аренду участка земли под строительство дома (аналогично - автостоянки, бензоколонки, магазина и т.д.). Но есть дилемма: чему отдаст предпочтение мэрия - частному особняку, коттеджу или частному многоэтажному дому? Вопрос в совпадении интересов.

- Предположим, что интересы мэрии и застройщика совпадут в пользу коттеджа.

- Застройщик строит дом, оформляет его в частную собственность и думает: оформлять земельный участок в аренду или выкупать?

- А если к тому времени цена земли основательно подрастет?

- Естественно, подрастет.

- Рассмотрим другую версию: застройщик построил многоэтажный частный дом на долевом участке. Что делать с землей?

- До таких вопросов мы еще не дошли. Многоэтажное жилье (муниципальное, ведомственное, частное) стоит на земле, за которую не платится ни арендная плата, ни земельный налог. Хотя хозяева частных домов с приусадебными участками за землю платили всегда. Но в ближайшем будущем за землю платить будут все.

- А купить пустующий участок под дом сегодня нельзя?

- Четкого ответа дать пока нельзя. До разграничения земли по уровням собственности такая процедура четко не определена. После разграничения этой проблемы не будет.

«Тут черт потрогал бровь мизинцем»

- Что же у нас получается: Земельный кодекс действует или не действует?

- Формально действует, а реально он будет вводиться в действие несколько лет. По этому поводу сразу же был принят специальный закон «О введении в действие Земельного кодекса РФ». В нем много, скажем так, нелогичного. Например, то или иное положение кодекса может вступить в силу только после соответствующего постановления губернатора. А его не может быть без соответствующего постановления правительства, которых потребуется в пределах 20-40 штук. А правительство не торопится принимать. Скажем, что считать пограничной зоной - 20-, 30- или 40-километровую полосу, в которой кодексом запрещена продажа земли иностранцам? Хабаровский губернатор, может быть, принял бы постановление, чтобы весь Бикинский район считался пограничной зоной, дабы на одной административной территории действовало единое правило. А сахалинский губернатор, может быть, пожелал бы землю под газопроводом продавать иностранцам, невзирая на пограничную зону - кусок трубы с куском земли никто не купит. И такие проблемные вариации в стране - вдоль всей огромной границы.

- Ну а сегодня что-то уже можно делать?

- Сегодня стоит задача начинать разграничивать земли поселений по уровням собственности: федеральные, муниципальные и земли субъектов федерации. Закон о разграничении вступил в действие с 21 января 2002 года. Без разграничения не может быть речи ни о собственности на землю поселений, ни о купле-продаже. Кроме крестьянских паев, приусадебных, садовых участков и земель предприятий, которые образовались в процессе приватизации.

- И в чем здесь проблема?

- В объемах работ, сроках, в недосказанности. В крае нам надо разграничить примерно 313 тысяч земельных участков. На каждый участок подготовить пакет документов, свести их в перечни, согласовать с муниципальной и федеральной властью, сделать проекты постановлений правительства, отправить в столицу. После утверждения в правительстве мы должны внести эти участки в государственный земельный кадастр, затем в юстиции зарегистрировать права на недвижимость. И только тогда федеральная, краевая или муниципальная власть получает право собственности на земельные участки и право распоряжаться ими. Представляете объем работы оформления документов с учетом количества сотен тысяч участков, умноженных на 89 российских регионов?

- А сроки не установлены?

- Нет. Но, допустим, свою часть работы мы сделаем быстро. А чьи интересы правительство станет обеспечивать быстрее - федеральные или краевые? Предположения отнюдь не оптимистичные.

- Но почему на каждый муниципальный или краевой клочок земли должно быть именно постановление правительства? Мы сами не можем «разграничиться»?

- Потому что вся земля в стране, за названным выше исключением, - государственная. А государство не передавало таких полномочий местным властям.

- Кто сейчас вправе распоряжаться землей до ее разграничения?

- Органы местного самоуправления. В пределах их компетенции. Если законодательством не установлено иное.

- У краевой власти, выходит, нет прав?

- Вот в этом-то и недосказанность. Мы бы хотели, чтобы на этот переходный период краевой власти постепенно передавались полномочия по распоряжению теми землями, которые потом перейдут в ее собственность.

- Зачем?

- Чтобы в это «смутное время» не растащили будущие краевые земли.

- Зачем краевой власти краевые земли?

- Сейчас плата за землю идет в три кошелька: в федеральный бюджет, краевой и муниципальный. После разграничения плата пойдет только в один «свой» бюджет.

- Тогда пусть вся земля отойдет муниципалам - у них мало источников доходов.

- Это не так однозначно. Конечно, наш интерес, чтобы и в краевой собственности было достаточно земли как источника доходов.

Для справки. В Хабаровском крае около 80 млн. га земли. Из них около 90% леса и другие федеральные земли; около 4-5% - муниципальные земли, около 1-2% - краевые земли. Из 313 тысяч участков, подлежащих разграничению, 3-4 тысячи участков краевой земли, 5-6 тысяч участков федеральной земли, остальные - муниципальные.

«Чем сердцу нашему утешиться?»

- Но вы же понимаете, что на разграничение земель нужны немалые деньги. Смогут муниципалы оплатить свой огромный объем работы? Есть сомнения. Разграничение зависнет, незарегистрированная земля будет считаться государственной, плата за землю по-прежнему будет идти в три бюджета. Они потеряют половину земельных доходов.

- Как же заранее определить, где и чья будет земля?

- Это просто. Если предприятие было или есть федеральное, то и его земельный участок будет отнесен к федеральной собственности, аналогично - к краевой и муниципальной. Например, участок земли завода им. Горького - к федеральной собственности, «Амур-пива» - к краевой, будущей хабаровской «Балтики» - к муниципальной, будущего краевого онкологического центра - к краевой собственности и т.д. Будут и спорные ситуации.

- То есть это процесс весьма отдаленный. Но, быть может, кому-то захотелось бы приблизить его - как?

- В свое время президентскими указами разрешалось приватизированным предприятиям выкупить свои земельные участки. У нас в крае это сделали десятка три предприятий. Всем остальным было оформлено право бессрочного пользования землей. Но в декабре 2001 года вышел первый закон, регламентирующий приватизацию земельных участков. По нему продажа недвижимости без земли не допускается.

- А как же быть, если земля не оформлена в собственность?

- Эта ситуация предусмотрена Земельным кодексом. Приватизировавшиеся ранее предприятия должны до 1 января 2004 года или оформить эту землю в аренду, или выкупить. В бессрочном пользовании ее оставлять нельзя.

- И что выгоднее - выкуп или аренда?

- Сейчас выкуп дороже, чем арендная плата. Зато земельный налог будет намного меньше арендной платы. Причем скоро завершится оценка кадастровой стоимости земель, и тогда цена будет гораздо выше - на несколько порядков. Сейчас цена земли минимальная, для Хабаровска - 5 ставок земельного налога за квадратный метр.

- Почему же вы не шумите: покупайте землю, пока дешевая!

- Так ее ж разграничить надо.

- А если подать заявку, чтобы попасть в первые перечни?

- Пожалуйста - за ваши деньги. Но я полагаю, что многие предприятия еще не знают, зачем им выкупать землю. Ну, выбросил деньги, стал собственником участка, а дальше что? Недвижимость должна работать, давать доход. Есть разные схемы. Выкупив участок, предприятие может на эту сумму увеличить свой уставный капитал или провести дополнительную эмиссию акций. Может часть участка сдать в аренду и т.д. То есть надо уметь управлять земельной собственностью, чтобы иметь от нее доходы. Иначе ты - раб земли.

Раиса ЦЕЛОБАНОВА.